Comment faire l'estimation d'un appartement ?

Estimer un bien immobilier est une étape indispensable pour le mettre en vente ou connaître la valeur de son patrimoine. Pour un appartement, quatre critères principaux doivent être pris en compte.

1. Localisation géographique

L’emplacement (région, commune, quartier) a un impact direct sur la valeur du bien. Le prix sera plus élevé dans les secteurs où la demande est forte : c’est la loi du marché.

L’attractivité dépend aussi de l’accès aux infrastructures facilitant le quotidien (transports, écoles, commerces, etc.). De manière générale, les acheteurs tiennent compte de la qualité de vie offerte par l’environnement.

2. Surface habitable et nombre de pièces

La surface habitable (en m²) est une donnée essentielle pour estimer un appartement. Elle peut être multipliée par le prix moyen au m² de la commune pour obtenir une première évaluation.

Exemple : un appartement de 50 m² dans une commune où le prix moyen est de 3 000 €/m² est estimé à 150 000 € (50 × 3 000).

Il faut toutefois ajuster ce résultat selon les atouts et les limites du bien. Le nombre de pièces joue également un rôle : il permet de définir si l'appartement est adapté à une famille, un couple ou une personne seule. Ainsi, généralement, plus l'appartement dispose de pièces, plus sa valeur augmente.

3. État général et équipements

Un appartement en bon état est plus attractif qu’un bien nécessitant des travaux. Il rassure sur les dépenses à prévoir (électricité, plomberie, chauffage, etc.).
La modernité et l’agencement des équipements (cuisine, rangements, chauffage, ventilation…) renforcent aussi la projection des acheteurs.

4. Performance énergétique

Les logements avec un bon DPE (diagnostic de performance énergétique) répondent à une demande croissante pour des logements durables et éco-responsables. Un bon classement (A, B ou C) signifie une consommation réduite en chauffage, climatisation et eau chaude, donc des économies à la clé.

Une première estimation peut être réalisée à partir du prix moyen au m². Pour obtenir une estimation plus précise, il y a plusieurs solutions.

Estimation immobilière en ligne

Des outils en ligne, comme celui proposé par SeLoger, permettent d’obtenir une estimation rapide. Plusieurs informations sont généralement demandées :

• l'adresse du bien ;
• la surface en m² ;
• le nombre et la fonction des pièces ;
• l'étage et le nombre d’étages de l’immeuble ;
• les charges de copropriété ;
• le DPE ;
• la présence d’un parking, ascenseur, terrasse, etc.

Une estimation est ensuite envoyée par e-mail.

Estimation par un agent immobilier ou un notaire

Un professionnel de l’immobilier (un notaire ou un agent immobilier) peut également réaliser une estimation précise après visite du bien. Il prend en compte l’ensemble de ses caractéristiques et connaît le marché local. L’estimation en agence est généralement gratuite.

Faire appel à un expert immobilier est un bon moyen d'obtenir des conseils personnalisés, en particulier pour optimiser la valeur du bien.

Préparer les documents nécessaires

Rassembler les documents utiles permet de démontrer les atouts du bien :

• l'acte de propriété ;
• le dernier avis de taxe foncière ;
• le DPE et les diagnostics immobiliers obligatoires ;
• les factures de travaux réalisés ;
• les documents de copropriété.

Réaliser des travaux de rénovation

De petites réparations peuvent améliorer l’état général : fuites, fissures, revêtements abîmés, prises ou interrupteurs à changer, etc.

Si le budget le permet, moderniser la cuisine ou la salle de bains peut aussi augmenter la valeur du bien. Dans tous les cas, un logement propre, rangé et désencombré permet une meilleure lecture des volumes et de la luminosité.

Comparer avec des biens similaires

À surface égale, de nombreux critères peuvent permettre de comparer des biens. Voici quelques exemples pour vous aider :

• le style de l'appartement est un critère esthétique. Un style ancien peut séduire les personnes qui recherchent du cachet, un style plus contemporain plaira à ceux qui souhaitent de la fonctionnalité ;
• le nombre de logements dans l'immeuble. Cela peut avoir un impact sur les charges et la gestion de la copropriété. C'est aussi un critère qui sera important pour les acheteurs ou locataires soucieux de leur intimité et de leur tranquillité ;
• les prestations fournies par la copropriété. La présence d'un gardien et/ou de services d'entretien peut être recherchée. Les infrastructures (piscine, laverie, salle de sport, etc.) sont aussi des atouts.