Les charges de copropriété pèsent de plus en plus lourd dans le budget des propriétaires. Si certaines augmentations, liées à l’inflation ou à la hausse des coûts énergétiques, semblent légitimes, d’autres peuvent sembler excessives, voire injustifiées. Si tel est le cas, il est tout à fait possible de contester, voire faire annuler cette hausse, si nécessaire. Le point sur ce que vous devez savoir.
Pourquoi les charges de copropriété sont-elles en hausse ?
Vous avez eu la mauvaise surprise de découvrir une nouvelle augmentation de vos charges de copropriété ? Vous êtes loin d’être les seuls… Selon la dernière édition du baromètre annuel publié par Matera, ces dernières ont bondi de +4,7% en 2025, soit une hausse non négligeable de 43 € supplémentaires par lot. Pire, toujours selon Matera, elles ont connu une augmentation de +20 % en seulement 3 ans, entre 2021 et 2024.
Si l’envolée des prix de l’énergie a tiré les charges de copropriété vers le haut au cours des trois dernières années, ce n’est plus aujourd’hui le seul facteur déterminant. Ainsi, la pression se déplace désormais vers les frais tertiaires, et plus particulièrement vers les assurances (+ 16 %), qui constituent le principal moteur de la hausse, ainsi que les contrats de maintenance, qui ont augmenté de +12 %.
En cause, la multiplication des sinistres liés aux aléas climatiques : inondations, sécheresse, incendies... Ces risques se répercutent directement sur les primes d’assurance payées par les copropriétés.
Dans certains cas, une augmentation des charges peut résulter d’une gestion peu rigoureuse, de contrats mal négociés ou encore de dépenses injustifiées. N’hésitez pas à demander les justificatifs détaillés : relevés de dépenses, contrats, factures…
Comment déterminer une hausse abusive ?
Avant toute contestation, il est essentiel d’identifier précisément la cause de l’augmentation. Les charges de copropriété se divisent généralement en deux catégories :
- Les charges courantes, qui concernent le fonctionnement quotidien de l’immeuble : entretien, nettoyage, électricité des parties communes, chauffage collectif, honoraires du syndic, maintenance des équipements...
- Les charges exceptionnelles, qui concernent les travaux votés en assemblée générale : ravalement de façade, rénovation énergétique, réfection de toiture, mise aux normes de sécurité...
Une hausse est considérée comme abusive, lorsqu’elle ne repose sur aucune justification objective ou légale : travaux non approuvés en assemblée générale, augmentation injustifiée d’honoraires, erreur de répartition, frais de relance abusifs pour des courriers simples ou des mises en demeure multiples, facturation de charges spéciales à un copropriétaire qui n’en bénéficie pas, dépenses excessives ou encore absence de mise en concurrence.
Les comptes doivent être vérifiables, être accompagnés de pièces justificatives et respecter les principes posés par la loi du 10 juillet 1965.
Quels sont les recours, en cas de contestation ?
Il est indispensable d’obtenir les pièces justificatives permettant de vérifier la réalité et la légalité des charges facturées.
Le syndic a en effet l’obligation légale de mettre à disposition des copropriétaires les documents comptables et contractuels relatifs à la gestion de l’immeuble, tels que :
- le règlement de copropriété,
- les procès-verbaux d’assemblée générale,
- le relevé général des dépenses,
- le grand livre comptable,
- les factures originales des prestataires,
- les contrats d’entretien en cours,
- les devis comparatifs présentés en assemblée générale,
- le contrat de syndic,
- le détail des honoraires hors forfait…
Si la hausse vous semble injustifiée, agissez rapidement et méthodiquement.
Dans un premier temps, privilégiez une approche amiable : adressez une demande écrite par courrier recommandé ou par mail au syndic pour obtenir des explications précises. Dans de nombreux cas, une hausse jugée abusive résulte simplement d’une mauvaise répartition ou d’une incompréhension sur la nature des dépenses.
Prenez contact avec le conseil syndical. Avant toute action judiciaire, souvent longue et coûteuse, il peut être utile de le solliciter. Son rôle est précisément de contrôler la gestion du syndic et de vérifier la pertinence des dépenses engagées, sans compter qu'une contestation collective a souvent plus de poids.
Changez de syndic. Si la gestion semble défaillante de manière répétée (contrats mal négociés, absence de mise en concurrence systématique, frais de relance abusifs), il est conseillé de changer de syndic. Lors de l'assemblée générale, proposez la mise en concurrence du syndic avec d'autres syndics.
En dernier recours, après envoi d’une lettre de mise en demeure à votre syndic, détaillant les anomalies constatées et demandant une rectification sous un délai raisonnable, saisissez le tribunal. Si cette démarche reste infructueuse, plusieurs voies judiciaires s’offrent à vous.
Dans le cadre d’une contestation d’une décision d’assemblée générale : si la hausse résulte d’un vote (travaux, budget, approbation des comptes), seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir. Le délai est strict : deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’AG (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). L’action se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble.
Dans le cadre d’une contestation des charges individuelles : pour une erreur manifeste dans le calcul ou l’imputation de vos charges personnelles (répartition non conforme au règlement de copropriété, facturation indue), le délai de deux mois ne s’applique pas. Vous disposez alors d’un délai de contestation de 5 ans.
Dans tous les cas, il est fortement recommandé de se faire assister par un avocat spécialisé en droit de la copropriété et immobilier.
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