Présenté le 1er octobre par le Premier ministre, Sébastien Lecornu, le projet de budget 2027 prévoit de durcir la fiscalité de la location meublée. Toutefois, les propriétaires bailleurs ne sont pas les seuls concernés : jeunes parents, étudiants et ménages qui envisagent des travaux de rénovation pourraient aussi voir leur situation évoluer… Voici les principales mesures à connaître.
- Statut LMNP : amortissement limité à 2,5 % au lieu de 3,8 % actuellement (7 000 € max par foyer fiscal) ; meublés de tourisme limité à 1,5 % (5 000 € max).
- Autre proposition : perte des amortissements non déduits (non reportables).
- PTZ parentalité : PTZ étendu aux futurs parents ou parents d’enfant < 3 ans, même propriétaires ; accordé une seule fois.
- APL gelées en 2027 pour tous les bénéficiaires ; les foyers aisés devront choisir entre APL enfant ou avantage fiscal.
- MaPrimeRénov' recentrée sur rénovations d'ampleur et copropriétés ; travaux isolés soutenus uniquement par les CEE.
- Le texte doit d'abord passer devant Assemblée nationale et Sénat ; risque d’amendement ou de suspension des mesures, en l'absence de vote du budget.
L’avantage fiscal du LMNP dans le viseur du gouvernement
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) doit l'essentiel de son attrait à un mécanisme comptable : l'amortissement. Concrètement ? Au régime réel, le propriétaire déduit chaque année de ses loyers une fraction de la valeur du logement, comme une entreprise le ferait pour une machine qui s'use.
Cette déduction représente en moyenne 3,8 % de la valeur du bien – hors terrain – par an. Résultat : des revenus locatifs parfois peu ou pas imposés. Dans son rapport de juillet 2024, la députée Annaïg Le Meur relevait des situations, où les loyers perçus échappaient totalement à l'impôt.
Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027 pourrait cependant changer la donne. Selon l'article 7, la déduction annuelle serait limitée à 2,5 % de la valeur du logement et elle ne pourrait jamais dépasser 7 000 € par foyer fiscal. Les meublés de tourisme seraient encore plus touchés : 1,5 % par an, dans la limite de 5 000 €.
Ce plafond vaut pour l'ensemble du foyer, et non pour chaque logement. Pour un bien dont la valeur – hors terrain – atteint 320 000 €, la déduction passerait ainsi d'environ 12 800 € à 7 000 € par an, soit jusqu'à 1 740 € d'impôt en plus pour un foyer imposé dans la tranche à 30 %, hors prélèvements sociaux.
Dernier changement : à partir de 2027, les amortissements non déduits seraient perdus, alors qu'ils sont aujourd'hui reportables d'une année sur l'autre. Le but du gouvernement ? Rapprocher la fiscalité du meublé de celle de la location vide, ce qu'il encourage depuis 2026, avec le dispositif Jeanbrun.
Un PTZ ouvert aux jeunes parents, même déjà propriétaires
Le prêt à taux zéro (PTZ) est aujourd'hui réservé aux primo-accédants, mais le PLF 2027 prévoit d’étendre ce dispositif aux foyers qui attendent un enfant ou élèvent un enfant de moins de 3 ans. Ces ménages pourraient y avoir droit, même s'ils ont déjà bénéficié d'un PTZ.
La raison ? Selon l'Insee, l'arrivée d'un enfant double la probabilité de déménager dans les 4 années qui suivent. Ce nouveau « PTZ parentalité » reprendrait les conditions du dispositif actuel – notamment les plafonds de ressources et la localisation du logement – et ne serait accordé qu'une fois.
Pas de coup de pouce pour les APL en 2027
Autre changement annoncé par Sébastien Lecornu : les aides personnelles au logement (APL), habituellement revalorisées chaque année selon l'indice de référence des loyers, ne bougeraient pas en 2027. Un gel pour tous les bénéficiaires, mais le texte vise en particulier les familles aisées.
Aujourd'hui, l'APL d'un étudiant est calculée, sans tenir compte des revenus de ses parents. Or, ces derniers bénéficient d'un avantage fiscal, s'ils le rattachent à leur foyer ou lui versent une pension alimentaire. À partir du 1er septembre 2027, les foyers les plus aisés devront choisir : l'APL de leur enfant ou l'avantage fiscal.
MaPrimeRénov' recentrée sur les gros chantiers
Le budget 2027 vise également 43 milliards d'euros d'économies, et la rénovation énergétique en paie le prix. L'Agence nationale de l'habitat (Anah), qui verse MaPrimeRénov', verrait sa dotation passer de 1,4 à 1,2 milliard d'euros.
Les aides de l'État se concentreraient sur les rénovations d'ampleur et les copropriétés. Les travaux isolés ne seraient plus soutenus que par les certificats d'économies d'énergie (CEE), des primes financées par les fournisseurs d'énergie.
Un texte encore loin d'être adopté
Toutes ces mesures restent des propositions. Le texte devra d'abord passer devant l'Assemblée nationale, puis devant le Sénat en novembre et décembre prochains. En chemin, il risque d’être largement amendé, d’autant que le gouvernement ne dispose toujours pas d’une majorité parlementaire.
Sans budget voté au 31 décembre, une loi spéciale reconduira les impôts existants, et ces réformes resteront en suspens.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)