La Société Civile Immobilière (SCI) présente de nombreux avantages en termes de transmission et de gestion commune de biens locatifs. Afin d’en maximiser l’attrait, il convient toutefois de veiller à bien choisir le régime fiscal le plus approprié.
Lorsqu’il s’agit d’organiser sur le plan juridique la possession et la gestion d’un patrimoine immobilier entre plusieurs personnes, la SCI prend tout son sens. Elle permet, en effet, à chaque associé d’acquérir un statut similaire à celui de l’actionnaire d’une entreprise. De fait, c’est la Société qui possède le patrimoine immobilier, et la répartition des parts entre les membres permet de s’affranchir de l’indivision. Deux personnes (physiques et/ou morales) sont nécessaires au minimum afin de former une SCI, étant entendu que la loi ne fixe pas de nombre maximum d’associés.
Bon à savoir
Une SCI permet à ses membres de bénéficier d’avantages au niveau de la fiscalité et de la problématique successorale. Les enfants associés bénéficient en effet d’un abattement de 100 000 € par période de 15 ans sur la donation de leurs parents dans le cadre d’une SCI. Quant à la valeur des parts, l’administration fiscale tolère une décote jusqu’à 30 %, pour tenir compte de leur moindre liquidité par rapport à un bien immobilier loué ou vendu en direct.
Il existe deux formats d'imposition pour une SCI
- sur le revenu des associés
- sur l'impôt sur les sociétés
Dans le premier cas, il convient de souligner que la SCI n’a pas l’autorisation d’acheter un bien dans le but de le revendre, ni de louer en meublé, car elle ne possède pas de caractère commercial. Inversement, lorsqu'une SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés, elle est établie en tant que société commerciale, et peut donc librement procéder à des opérations d'achat-revente.
Fiscalité : l’impôt sur le revenu
Par défaut, une SCI est considérée fiscalement comme « transparente », ce qui signifie que l’intégralité des revenus générés nets de charges – après déduction des éventuels travaux, frais de gestion, taxes, intérêts de crédit, primes d’assurances, etc. – s’ajoutent aux revenus des associés. Ils sont de facto taxés suivant la tranche marginale d’imposition de chacun d’eux. Aux yeux de l’administration fiscale, la destination de ces revenus locatifs (distribution aux membres ou réinvestissement dans la SCI) n’importe pas. En outre, ces mêmes revenus sont soumis aux prélèvements sociaux, avec un taux actuel de 15,5 %. Cela étant posé, l’avantage d’une imposition sur le revenu est de permettre à la SCI de bénéficier du régime d’abattement sur les plus-values immobilières auquel sont soumis les particuliers. Ainsi, suivant la durée de détention, un abattement vient s’appliquer (jusqu’à une exonération totale au bout de 30 ans). Le montant de la plus-value qui resterait après l’abattement est imposé à hauteur de 34,5 %, prélèvements sociaux inclus.
Pourquoi choisir l'impôt sur le revenu ?
Prenons le cas d’une personne lourdement taxée mais qui, à l’approche de la retraite, anticipe une diminution de ses rentrées d’argent mensuelles. Dans ce cas, mieux vaut choisir l’impôt sur les sociétés, car pendant la période où cette personne continuera de travailler, elle n’aura pas à déclarer ses revenus locatifs pour son impôt sur le revenu. Il lui suffira de les laisser sur le compte courant d’associé, éventuellement générateur d’intérêts. Ensuite, au moment de la cessation d’activité, les revenus ainsi mis de côté serviront de rente, avec une imposition au nouveau taux marginal, inférieur à celui qui prévalait lorsque la personne travaillait.
Fiscalité : l’impôt sur les sociétés
L’imposition sur le revenu n’est cependant pas la seule alternative pour les associés d’une SCI. Ils peuvent en effet privilégier l’impôt sur les sociétés, conférant à la leur une certaine « opacité » vis-à-vis du fisc.
Concrètement, les revenus imposables incluent un amortissement des biens immobiliers détenus, établi suivant des normes comptables, le plus souvent sur une période de 25 ans. De la même manière, les frais d’acquisition sont déductibles. De fait, pour une somme identique de revenus locatifs, l’impôt sur les sociétés permet de réduire le montant taxable, grâce à des charges déductibles supérieures. Quant au bénéfice net annuel, il est taxé à 15 % jusqu’à 38 120 €, puis à 33,33 % ensuite. Au niveau des associés, ils « échappent » à toute imposition sur leurs revenus tant qu’ils ne se distribuent pas les bénéfices, et y compris si ceux-ci génèrent des intérêts sur leur compte courant de membre de la SCI.
Pourquoi choisir l'impôt sur les société
Si les membres d’une SCI anticipent que celle-ci conservera suffisamment longtemps les biens immobiliers en sa possession avant de les revendre, mieux vaut choisir une imposition sur le revenu, qui permettra de jouir pleinement de l’abattement conséquent – voire de l’exonération – sur la plus-value générée. Il faut enfin rappeler que les membres d’une SCI ayant choisi l’imposition sur le revenu ont la possibilité de revenir dessus et de passer à une taxation à l’impôt sur les sociétés, mais une telle opération revêt un caractère irréversible.
Comment sélectionner la meilleure option fiscale suivant sa situation ?
Précisons tout d’abord qu’il n’existe pas de réponse « toute faite » à cette question, et il s’agit d’une bonne nouvelle. En effet, il apparait préférable d’avoir le choix de privilégier telle ou telle option suivant sa situation personnelle plutôt que d’être contraint d’agir d’une seule et unique façon. Le régime fiscal le plus approprié dépendra en fait de plusieurs éléments : l’âge des associés, leurs objectifs en matière de rendement et/ou de plus-value immédiate et la composition de leur patrimoine.
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