Réduire les charges de copropriété en couplant isolation et gros travaux, c'est possible !

Travaux d'isolation et ravalement, un seul chantier pour une efficacité renforcée

Depuis 2008 et le Grenelle de l’Environnement, première date où l’on parle d’émission de gaz à effet de serre, dûe en partie aux bâtiments polluants, les lois sur l’environnement, l’habitat durable et la transition énergétique se succèdent. La dernière date de 2015. L’un des décrets relatif à l’obligation de travaux d’isolation en cas de travaux de ravalement de toiture ou d’aménagement de locaux, est entré en application le 1er janvier 2017. Pourtant dans une copropriété, lorsque sont abordés les gros travaux, les occupants, résidents ou investisseurs font grise mine. Et quand, en plus, le syndic assisté du conseil syndical souligne que la loi fait obligation de renforcer l’isolation thermique, l’ambiance s’alourdit. Il faut faire preuve de grande pédagogie pour faire admettre qu’une seule intervention va permettre de rationaliser le coût de l’échafaudage, l’organisation du chantier, les réunions de chantier, la gestion des déchets… Et que grosso modo, c’est seulement l’isolation qui va occasionner un vrai surcoût.

Quels travaux de copropriété sont concernés ?

Il s’agit des travaux de rénovation lourde comme le ravalement des façades, l’étanchéité ou la réfection de la toiture sous certaines conditions.

1. Le ravalement

Celui-ci doit affecter plus de 50 % de la façade et consister soit à enlever et refaire à neuf l’enduit existant, soit à ajouter ou remplacer un parement sur la façade. Cette obligation vise les façades en pierre, torchis, bois ou recouvertes d’un enduit à la chaux, au plâtre…

2. La réfection de toiture

Les travaux d’isolation sont obligatoires s’il y a réfection ou installation d’une sur-toiture et si la réfection couvre plus de 50 % de la toiture, hors ouverture. Ils ne concernent pas les travaux de nettoyage, de démoussage ou d’imperméabilisation.

3. Les aménagements

Pour augmenter la surface habitable comme la transformation des garages ou des combles en pièces d’habitation. Dès l’instant où les travaux effectués procurent une surface de plancher égale ou supérieure à 5m², ils sont aussi soumis à cette règlementation thermique.

Comment se préparer à appliquer cette obligation d’isolation thermique ?

L’obligation venant de tomber, les devis signés avant le 31 décembre n’ont pas forcément à tenir compte de cette obligation. En revanche, dès les prochaines assemblées générales, cette nouvelle règlementation doit être mise à l’ordre du jour dès l’instant où un ravalement ou une réfection toiture se profile. C’est au conseil syndical et au syndic de convaincre l’assemblée générale, d’expliquer la loi, la nécessité de coupler l’isolation avec les travaux lourds de rénovation, d’organiser des projections de simulations de coût global, des diverses solutions de financement.

En prime, un allègement des charges et une valorisation du bien

L’argument « vendeur » est celui du retour sur investissement dans les dix années suivant les travaux. Le temps de retour sur investissement correspond à un équilibre entre le surcoût des travaux et les économies qu’ils permettent sur la durée. Sachant que le surcoût dû à l’isolation thermique évolue entre 18 et 25 % selon l’ampleur du chantier, le temps de retour est lent et la zone d’ombre est qu’il n’y a pas d’obligation de résultat pour les entreprises. Seul lot de consolation : un appartement dans un immeuble remis aux normes « vertes » se vend plus rapidement et plus cher que celui de l’immeuble assimilé à une passoire thermique.