Tout achat d’un bien immobilier ou d’un terrain à bâtir s’accompagne de frais d’acquisition ou « frais de notaire » dont la majeure partie est reversée à l’Etat. Décryptage...
Des frais d’acquisition variables selon la situation du logement
Lors de l'acquisition d’un logement ancien, comptez environ 7 à 8 % de frais d’acquisition, appelés communément « frais de notaire », par rapport au prix de vente du bien immobilier. Si vous achetez un logement neuf, ces frais seront plus faibles, compris généralement entre 3 et 4 % du prix du logement.
De nombreuses taxes intégrées dans les « frais de notaire »
Une part importante des sommes collectées par les notaires, lors d’un achat immobilier, correspond à des taxes reversées à l’Etat appelées aussi « droits de mutation ». Depuis le 1er janvier 2014, pour les logements anciens, ces droits représentent 5,80 % du prix de vente dans la quasi-totalité des départements français à l’exception de l’Indre (36), de l’Isère (38), du Morbihan (56) et de Mayotte, qui appliquent quant à eux le taux de 5,09 %. Les frais d’acquisition que vous devrez versés au notaire, lors de l’achat de votre logement, comprennent également le coût lié à la publication foncière (« contribution de sécurité immobilière »), équivalente à 0,1 % du prix de vente avec un plancher minimal de 15 € pour les transactions d’un montant inférieur à 15 000 €. Dans certains cas, d’autres frais annexes peuvent être prélevés par l’Etat, comme la « taxe sur les terrains devenus constructibles ».
Lorsque le bien immobilier est neuf (vente en l’état futur d’achèvement, dite « VEFA »), les « droits d’enregistrement » ne représentent que 0,715 % du prix de vente.
La rémunération du notaire est très encadrée par la loi
Les notaires conservent, quant à eux, une part minoritaire des frais, que l’on appelle les « émoluments » du notaire. Cette part représente généralement 15 à 20 % du total des frais d’acquisition payés par l’acheteur. Ils correspondent notamment au temps passé par le notaire pour la rédaction des actes notariés permettant d’enregistrer la transaction, et la conservation des documents pour une durée de 75 ans. La part conservée par le notaire est fixée par un barème fonctionnant par tranches en fonction du prix de transaction :
- De 0 à 6 500 €, le notaire applique un prélèvement de 3,945 %.
- De 6 500 à 17 000 €, le prélèvement est de 1,627 %.
- De 17 000 à 60 000 €, le taux est de 1,085 %.
- Sur la partie supérieure à 60 000 €, le taux de prélèvement est de 0,814 %.
La somme obtenue est soumise à la TVA de 20 %, qui revient toutefois à l’Etat et non au notaire.
Des frais annexes à ne pas négliger lors d'un achat immobilier
À cela s’ajoutent les « émoluments de formalité », qui représentent une somme fixe de 800 € dans la plupart des cas, prélevée par le notaire quel que soit le montant de la transaction. Pour les transactions de faible valeur, notamment l’achat d’un terrain à bâtir, les émoluments de formalité peuvent représenter une part élevée du prix de transaction. Des frais supplémentaires peuvent enfin être prélevés par le notaire, correspondant notamment aux honoraires de négociation ou aux honoraires de transaction qui dépendent de ses éventuelles interventions pour parvenir à rapprocher l’acheteur et le vendeur.
Depuis la réforme du 1er mai 2016, les émoluments des notaires pour les transactions de faible montant ne peuvent plus dépasser 10 % du prix de vente (hors TVA). La réforme permet également aux particuliers de négocier une remise pouvant aller jusqu’à 10 % des émoluments facturés par le notaire pour les transactions d’un montant supérieur à 150 000 €.
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