Paris : dans le 18e, après s’être emballé, le marché immobilier semble revenir à la normale

Prix immobilier dans le 18e : un calme relatif après la tempête

Qu’on ne s’y trompe pas, dans le 18e, à Paris, la demande en termes de logements reste très soutenue. Pour autant, la « fièvre acheteuse » qui s’était emparée de cet arrondissement semble être quelque peu retombée. « Dans le 18e, le marché se porte très bien » précise Quentin Chandelon, gérant de l’agence immobilière Chandelon & Associés. « Mais sur le terrain, je constate qu’après une année 2018 où tout se vendait très vite et très cher, les choses se tassent quelque peu et les biens qui n’ont pas de qualités particulières, voire qui présentent des défauts, ne se survendent plus ». Dans le 18e, le marché semble ainsi, sinon s’assagir, à tout le moins se rééquilibrer.

Dans le 18e arrondissement, les maisons sont une denrée rare… et donc chère ! © studiolaure

Les écarts de prix se resserrent dans le 18e parisien

Dans le 18e plus encore que dans n’importe quel autre arrondissement, les prix des logements font le grand écart. Il semble toutefois que cet écart tende à se réduire. « Dans la partie la moins chère du 18e (La Chapelle, Max Dormoy, Barbès), les prix ont augmenté plus rapidement que dans la partie la plus chère de l’arrondissement (Montmartre, Lamarck-Caulaincourt) » constate Quentin Chandelon. « Depuis 2015, le prix de l’immobilier à Montmartre n’a pas beaucoup évolué. On tourne autour de 12 000 € du m² ».  

De 7 500 (Max Dormoy) à 12 000 € (Montmartre) du m²

Si les disparités de prix entre les différents quartiers du 18e tendent à s’atténuer, force est de constater qu’elles demeurent. « Du côté de Max Dormoy, de La Chapelle ou encore de Barbès, les prix des logements varient entre  7 500 et 8 000 € du m² ». Vers Marcadet-Poissonniers, ils atteignent 9 000 € du m². Dans le quartier Lamarck-Caulaincourt, le m² avoisine les 11 000 € et pour acheter à Montmartre, il faut compter 12 000 € du m², en moyenne » détaille Quentin Chadelon. Rien d’étonnant, donc, à ce que primo-accédants et investisseurs prennent d’assaut les quartiers les moins chers du 18e alors que les secundo-accédants (« le plus souvent, des familles qui connaissent déjà le quartier ») privilégient les beaux quartiers. Selon le baromètre LPI-SeLoger, à l’échelle de l’arrondissement, c’est-à-dire tous quartiers confondus, le prix immobilier à Paris dans le 18e se monte à 8 874 €/ m².

Pour un studio dans le 18e à Paris, le ticket d’entrée avoisine 150 000 €

Dans le 18e, les prix des biens démarrent aux alentours de 140 000 €. «Dans les secteurs de La Chapelle, de Max Dormoy et de Barbès, il est possible de trouver de petits studios (entre 12 et 15 m²) à partir de 140 000/150 000 € » indique Quentin Chandelon. « Mais en moyenne, ce type de biens coûte aux alentours de 200 000 € auxquels il faut rajouter 100 000 € si l’on veut s’offrir un T2 ». Rares et donc chères, les maisons font grimper la note. « Dans le nord de l’arrondissement, aux environs de la rue Leibniz, une maison d’une superficie comprise entre 80 et 120 m² coûte 1 000 000 € mais dans le reste de l’arrondissement, pour une maison en pleine propriété, il faut compter au minimum 1 400 000 € ».

Les appartements familiaux ont la cote

Tension locative oblige, dans le 18e arrondissement comme dans le reste de la capitale, les petites superficies sont des valeurs sûres. La pression des acquéreurs - en résidence principale ou dans le cadre d’un investissement locatif - et la rareté de l’offre font que les studios sont très recherchés. Mais de l’avis de Quentin Chandelon, ce sont les appartements familiaux (« les T3 de 40/45 m² ») qui arrivent tout en haut de la wish-list des candidats-acquéreurs dans le 18e.

Un marché de report à l’intérieur même du 18e

L’amplitude, qui caractérise les prix des logements dans le 18e (de 7 500 €/ m² à Max Dormoy à 12 000 € à Montmartre), permet aux ménages qui ne disposent pas du pouvoir d’achat immobilier suffisant pour acheter  plus grand de rester à l’intérieur du 18e. « Une famille montmartroise pourra, par exemple, déménager à Lamarck où les prix sont un peu moins élevés. Si la vente du logement ne lui permet pas de racheter à Lamarck, cette famille pourra alors se reporter sur le quartier Jules Joffrin, puis sur Marcadet-Poissoniers et ainsi de suite ». Les quartiers qui composent le 18e constituent ainsi autant de marchés de report intra-périphériques.

Par endroits, le 18e arrondissement de Paris a des allures de carte postale... © ekaterina belova

Montmartre : des prix élevés mais qui pourraient l'être davantage

Dans une optique de rendement, les investisseurs s’intéressent de près à des quartiers comme La Chapelle, Max Dormoy ou encore Marcadet-Poissoniers. « Les prix d’achat y sont encore abordables et un propriétaire trouvera sans peine des locataires ». Mais dans le cadre d’in investissement patrimonial, cette fois, c’est-à-dire d’un bien dont on sait qu’il ne se dépréciera pas et qu'il se revendra facilement, c’est à Montmartre qu’il faut acheter ! « Dans ce quartier, un bien ne perdra jamais de sa valeur » explique Quentin Chandelon. « Et pour peu qu’on les rapporte au reste de l’arrondissement, il est frappant de constater que les prix immobiliers à Montmartre n’ont pas augmenté dans des proportions démesurées ».

Combien devez-vous gagner pour acheter un appartement dans le 18e ?

• Prix du bien immobilier (hors frais de notaire et d'agence) : 563 499 € (surface moyenne (*) d'un logement ancien en IDF x prix au m²) 
• Montant total de l'acquisition (frais de notaire et d'agence inclus) : 645 149 €
• Mensualité du crédit sur 20 ans : 3 082 € (au taux de 1,47 %)
• Revenu minimal : environ 9 246 € par mois.

(*) En IDF, dans l’ancien, la surface habitable moyenne est de 63,5 m².