Alors que l’arrivée prochaine du Grand Paris Express redessine déjà la carte de l’attractivité immobilière francilienne, SeLoger a sélectionné pour vous 6 villes d’Île-de-France dans lesquelles il pourrait être judicieux d’investir avant que le prix de leur immobilier ne soit devenu trop élevé…
1. Aubervilliers : 3 236 €/m² (+ 9,8 % en 1 an)
Les chiffres récoltés par SeLoger indiquent que la commune d’Aubervilliers fait l’objet d’une forte poussée de sa tension immobilière. Sur les douze derniers mois, le prix immobilier à Aubervilliers - longtemps considérée comme l’une des communes les plus pauvres de France - enregistre près de 10 % de hausse (+ 9,8 %, plus précisément). Pour autant, dans l’ancien, les prix des logements albertivillariens (3 236 €/m²) restent encore en-deçà de ceux que SeLoger a relevés à Saint-Denis (3 524 €/m²) et surtout à Saint-Ouen (5 931 €/m²), faisant d’Aubervilliers l’une des villes les plus abordables de la première couronne. Nul doute que l’annonce du prolongement de la ligne 12 et les travaux de la future gare de la ligne 15 ne sont pas étrangers à la poussée hypertensive qui non seulement agite actuellement le marché de l’immobilier à Aubervilliers mais devrait même aller s’intensifiant. Et pour cause, à l’horizon 2030, le temps de trajet pour rallier le quartier d’affaires de La Défense depuis la gare Fort d’Aubervilliers aura été divisé par 2, passant de 41 à 19 minutes ! Contrairement au prix de l’immobilier albertivillarien qui, lui, pourrait bien avoir été multiplié par 2…
> Secteurs à privilégier : comme pour tous les investissements locatifs, la proximité avec les transports et les commerces est essentielle. Les environs des stations Mairie d’Aubervilliers et Fort d’Aubervilliers, qui seront mises en service en 2030, devraient offrir de belles opportunités d’investissement, tout comme la porte d’Aubervilliers, située à deux pas du centre commercial le Millénaire, du périphérique mais aussi des lignes 7 et 12 du métro, E du RER et 3b du tramway.
À l’horizon 2024, la maison Chanel investira un immeuble high tech à proximité de la station de métro Front Populaire, à Aubervilliers.
2. Saint-Denis : 3 524 € du m² (+ 11,5 % en 1 an)
Dopée par la proximité de la capitale qui en fait un marché de report accessible aux ménages parisiens dont le pouvoir d’achat immobilier « intra-muros » tend à s’étioler, Saint-Denis bénéficie actuellement d’une forte dynamique. Tout en restant abordable, le prix au m² à Saint-Denis tourne autour de 3 254 € et totalise un gain annuel de 11,5 %. Et c’est peu dire que le projet du Grand Paris, en permettant non seulement de relier Paris aux communes avoisinantes mais aussi d'améliorer les interconnexions entre les banlieues, réduira considérablement les temps de liaison en Île-de-France, profitera à Saint-Denis. Quant à la future méga-gare de Saint-Denis-Pleyel, elle n'aura rien à envier à celles de La Défense ou encore de Châtelet. Pour preuve, la mise en place, dès 2024, de la station Pleyel permettra à Saint-Denis, que deux lignes de métro desservent actuellement (la 12 et la 13), d’en totaliser six, suite à l’ajout des lignes 14, 15, 16 et 17 ! Et avec des prix inférieurs de moitié à ceux de Courbevoie (6 731 €/m²), toute proche du quartier d’affaires de La Défense, l’immobilier séquano-dyonisien devrait permettre aux investisseurs, qui auront misé sur cette ville du « 93 », de profiter d’une plus-value sitôt le super-métro mis en service. Ajoutez à cela un incontestable « effet JO » et vous comprendrez pourquoi Saint-Denis se hisse sans peine sur la deuxième marche de notre podium des villes où il faut investir en IDF.
> Secteurs à privilégier : si le quartier Pleyel est désormais au centre de toutes les attentions, l’hyper-centre et le quartier ancien de Saint-Denis n'ont pas dit leur dernier mot et disposent encore un potentiel de hausse du prix de leur immobilier.
À l’horizon 2024, la station Saint-Denis-Pleyel (que l’on surnomme déjà la « Châtelet du Nord ») placera Saint-Denis au cœur du dispositif du Grand Paris Express.
3. Vitry-sur-Seine : 3 531 €/m² (+ 0,3 % sur 1 an)
Il n’y a pas qu’au nord de la capitale que le projet du Grand Paris Express fait bouger les lignes du secteur immobilier. À Vitry-sur-Seine, ce sont deux gares du futur méga-réseau (sur la ligne 15) qui verront le jour en 2024. Il s’agit des (très attendues !) gares des Ardoines et de Vitry-Centre, sans oublier le tramway dont la ligne 9 permettra de rallier le centre-ville d’Orly en 30 minutes. Enfin, rappelons que la numérisation de Vitry-sur-Seine est en marche avec Bouygues dont une filiale a pour projet de faire du quartier des Ardoines un véritable pôle numérique. Immobilièrement parlant, le marché vitriot n’est pas encore considéré comme un marché spéculatif. En témoigne la faible progression (+ 0,3 %) que le prix immobilier à Vitry-sur-Seine enregistre pour atteindre 3 531 € du m². Mais à l’instar des autres communes de notre classement, l’activation du réseau (en l’occurrence, de la ligne 15, en 2024) devrait précipiter la hausse du prix des logements vitriots.
> Secteurs à privilégier : Pour réduire le risque de vacance locative, il est conseillé d’investir dans un logement dont la localisation aura fait l’objet d’un choix stratégique : proche des transports (métro, RER, tramway, bus…), des commerces et des zones d’emploi. Pour toutes ces raisons, le quartier des Ardoines, qui jouxtera la future gare du même nom, mérite que l’on s’y intéresse de près… car en y investissant dans la pierre locative, vous devriez réaliser une belle opération financière et empocher - à la revente - une plus-value confortable.
4. Noisy-le-Grand : 3 414 € du m² (+ 2,2 % sur 1 an)
Dans le secteur de l’immobilier comme dans celui des antiquités, faire de bonnes affaires implique d’acheter quand les prix sont bas (« au son du canon ») pour revendre (et empocher une plus-value au passage) lorsqu’ils sont hauts (« au son du clairon »). En application de ce principe, la commune de Vitry-sur-Seine pourrait bien se révéler un choix avantageux. Selon les chiffres récoltés par le baromètre LPI-SeLoger, le prix immobilier à Noisy-le-Grand se limite, pour la rentrée 2019, à 3 414 € du m² pour une hausse de 2,2 % sur l’année. Mais en desservant la future gare de Noisy-Champs les lignes 15 et 16 devraient contribuer à booster la demande immobilière (et, partant, les prix des logements) dans cette commune de Seine-Saint-Denis qu’une quinzaine de kilomètres seulement sépare de Paris.
> Secteurs à privilégier : si les abords de la gare de Noisy-Champs recèlent un fort potentiel, la commune de Champs-sur-Marne pourrait également, par ricochet, profiter de la réduction (de moitié !) du temps de trajet entre la gare et Pont de Sèvres. Autre facteur à prendre en compte, la gare de Noisy-Champs ainsi que la commune de Champs-sur-Marne se trouvent dans le 77, or le prix au m² est plus abordable dans ce département que dans le 93,
Bon à savoir D’ici à 2030, il ne faudra plus que 37 minutes pour se rendre à Pont de Sèvres depuis la gare de Noisy-Champs, contre plus d’une heure aujourd’hui.
5. Nanterre : 4 810 € du m² (+ 4,4 % sur 1 an)
En cette rentrée immobilière 2019, les données agrégées par le site d’annonces SeLoger font état d’un prix du m² à Nanterre qui connait une hausse de 4,4 % en un an pour atteindre 4 810 €. Mais les deux arrêts (Nanterre-La-Folie et Nanterre-La Boule) que prévoit le tracé du super métro francilien à Nanterre devraient, effet GPE oblige, contribuer à donner un sérieux coup d’accélérateur au prix de l’immobilier dans la préfecture des Hauts-de-Seine. Et pour cause, la plupart des temps de trajet depuis Nanterre seront divisés par 5 par rapport à aujourd’hui !
> Secteurs à privilégier : la data se révélant désormais plus efficace qu’une boule de cristal pour prévoir les tendances - haussière ou baissière - des prix immobiliers, tout laisse à penser qu’investir dans les quartiers des Groues (proche de la future gare de Nanterre-La-Folie) et dans les environs de la place de la Boule (toute proche de Nanterre-La Boule) est un choix qui devrait se révéler payant à moyen/long terme.
6. Champigny-sur-Marne : 3 430 € du m² (+ 6,6 % sur 1 an)
Chronique d’une hausse annoncée ! Dans le département du Val-de-Marne, le super métro dont la mise en service se profile à à l’horizon 2024 pour la ligne 14-Sud et en 2025 pour la ligne 15 Sud fait déjà saliver d’impatience les investisseurs locatifs et grimper le prix de l’immobilier. Plus abordable que Nogent, Le Perreux ou encore Joinville-le-Pont, la commune de Champigny-sur-Marne (que certains n’hésitent pas à qualifier de « Nouveau Vincennes ») tire son épingle du jeu et voit son attractivité immobilière grimper en flèche. D’après le baromètre LPI-SeLoger, le prix au mètre carré à Champigny-sur-Marne, qui progresse de 6,6 % en un an, se monte actuellement à 3 430 € et l’implantation de deux gares « GPE-compatibles » (Champigny-Centre et Bry-Villiers-Champigny) dans cette commune des bords de Marne devrait, en toute logique, faire prendre de plus en plus de vitesse aux prix des logements campinois.
> Secteurs à privilégier : les quartiers de Coeuilly, de Plant et de Tremblay ne vont pas manquer de prendre rapidement de la valeur et méritent donc qu’on y prospecte, tout comme les alentours des gares (Champigny-Centre et Bry-Villiers-Champigny).
Saint-Ouen, Issy-les-Moulineaux, Clamart, Villejuif, Massy-Palaiseau, Bagneux… La liste est longue des villes d’Île-de-France qui auraient mérité de figurer, elles aussi, dans notre classement. Car pour peu que l’on prenne soin d’éviter de surpayer son investissement et que le bien sur lequel on aura jeté son dévolu soit situé à proximité des transports, investir en IDF en prévision du Grand Paris est un pari gagnant à coup sûr.
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