Chambre de service : un placement sûr !

Chambre de service : un placement sûr !

Dans ce marché majoritairement parisien, l’investissement est porteur sous réserve de privilégier l’emplacement et la surface. A utiliser comme premier investissement ou comme diversification de patrimoine.

Cernez le marché étudiant

Hormis dans quelques grandes villes bourgeoises comme Lyon ou Bordeaux, la chambre de service existe essentiellement à Paris. La chambre de service a changé de statut et ne sert plus au personnel de maison mais aux étudiants en quête d’un toit indépendant proche des grands lycées assurant les classes préparatoires des grandes écoles ou proche des facultés ou grandes écoles les plus renommées. Sans oublier les écoles privées de commerce, de communication, d’art… Vous devrez donc regarder cet achat en fonction de ces établissements pour vous assurer de cette demande locative spécifique.

Conseil Seloger

Les prix étant fort élevés aux abords des établissements stratégiques, vous pouvez vous délocaliser dans d’autres arrondissements ou communes périphériques chics, là où l’offre existe, bien desservis par les transports en commun.

Décryptez l’offre

Dans certains immeubles très anciens, il existe encore des chambres de service avec WC ou douche sur le palier avec vasistas vétuste et en dernier étage sans ascenseur. Dans des immeubles plus cossus, ce même scénario existe aussi avec un escalier de service ou dans l’immeuble résidentiel avec parfois un ascenseur qui s’arrête à l’avant dernier étage. Restent que l’ascenseur et une vraie fenêtre sont un plus pour louer rapidement.

Respectez une surface décente

Pour louer en bonne et due forme, vous devez respecter une surface décente, conformément à la notion de logement décent répondant à des critères de surface et de confort minimum et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Pour la surface, il vous  faut proposer 9 m² habitable et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m, soit une surface habitable de 20 m3. Pour les équipements, un minimum aussi et pour la sécurité des locataires quelques règles comme des branchements électriques sécurisés, une ventilation pour le renouvellement de l’air, une ouverture à l’air libre…

Ce que dit la loi. Loi sur le logement décent et son décret du 30 janvier 2002 (décret  n°2002-120 du 30/01/2002). Egalement loi ALUR sur un diagnostic à faire par le bailleur pour les installations gaz et/ou électrique. Décret en attente.

Misez sur une plus-value

La qualité de l’emplacement et celle du bien vont de pair avec la valorisation de votre chambre de service. Dès l’instant où vous vous positionnez dans les V et VI è arrondissements de Paris (Henri IV, Louis Le Grand, Sorbonne, Assas), vous n’aurez pas de difficultés à louer. D’autant plus que ce sont des arrondissements centraux et très recherchés par les étudiants, mais aussi par des apprentis, des stagiaires. Compte tenu du prix d’acquisition, le rendement n’est pas toujours au rendez-vous. A l’inverse, la plus-value dans les beaux quartiers est de mise.

Micro logement mais maxi taxe

Depuis le 1er janvier 2012, si vous  louez en zone A et A bis (Paris, banlieue, Côte d’Azur et Genevois français) une surface inférieure ou égale à 14 m², vous ne devez pas dépasser, en 2014, les  41,37 €/m², hors charges et par mois. Au–delà de ce tarif pour une mini surface, vous devrez payer une taxe qui oscille entre 10 et 40% des revenus locatifs annuels de ce bien par rapport à des loyers de référence. Plus le loyer se différencie à la hausse du loyer de référence, plus le taux de la taxe va augmenter.

En louant en-deçà du plafond, vous échappez à la taxe et vous êtes gagnant. D’autant que la taxe n’est pas déductible de vos revenus.

Les points clés à retenir

  • Quadrillez le marché.
  • Soyez attentifs aux différentes lois.
  • Pensez en priorité à la plus-value.