Comment payer moins d’impôts quand on loue un bien immobilier ?

Vincent Cuzon
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Vous envisagez d’investir dans la pierre et vous recherchez le régime le plus attractif au niveau fiscal ? Pinel, LMNP, Denormandie, Loc’Avantage… découvrez le guide de la fiscalité du bailleur, pour louer tout en payant moins d’impôts.

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Découvrez les régimes les plus attractifs les plus attractifs pour les investisseurs. © Djordje Krstic – Getty Images
Découvrez les régimes les plus attractifs pour les investisseurs. © Djordje Krstic – Getty Images
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Profitez du dispositif Pinel avant qu’il ne soit trop tard !

Quand on parle d’investissements immobiliers permettant de réduire ses impôts, difficile de ne pas penser au dispositif Pinel. Ce dernier vous permet de profiter d’une réduction d’impôt calculée sur le prix d’acquisition du logement. Le taux de réduction varie selon la durée de l’engagement de location (6, 9 ou 12 ans). Pour en bénéficier, vous devez respecter des conditions liées au bien et aux ressources du locataire.

Si vous souhaitez investir dans le cadre du Pinel, ne tardez pas ! Le dispositif est voué à disparaître à la fin de l’année 2024. Il avait déjà subi plusieurs coups de rabot ces deux dernières années. Alors qu’il permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 % du prix d'achat sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans, en 2023, le taux est passé à 10,5 % sur 6 ans, 15 % sur 9 ans et 17,5 % sur 12 ans. Cette année, le taux de réduction est de 9 % pour un engagement de location de 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans. Néanmoins, nous pouvons distinguer le Pinel classique du Pinel Plus. Ce dernier permet de bénéficier des anciens taux de réduction d’impôt de la loi Pinel, en contrepartie d’un investissement réalisé dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), ou dans un bien respectant un certain niveau de qualité en termes de performance énergétique et de confort.

Pour bénéficier du Pinel, le bien doit se situer dans une zone tendue et le loyer être inférieur d’environ 20 % aux loyers de marché.

LMNP : pas d'impôts sur vos revenus locatifs pendant 10 ans

Si le dispositif Pinel disparaît à la fin de l’année, des alternatives existent pour payer moins d’impôts en investissant dans la pierre. En misant sur un logement ancien meublé et en optant pour le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous pourrez optimiser fiscalement votre investissement. Avec la LMNP, deux possibilités s’offrent à vous : le régime micro-BIC et le régime dit de bénéfice réel :

  • Le premier est accessible si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 600 euros. Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs.
  • De son côté, le régime réel permet de déduire vos charges et frais locatifs (charges de copropriété, taxe foncière, frais de notaire, travaux…) pour leur montant réel, grâce au mécanisme de l’amortissement comptable. Ce régime est fortement recommandé si vos charges sont élevées afin de réduire votre assiette imposable. Si vos charges déductibles sont supérieures aux loyers perçus, un déficit apparaît et vous pourrez le reporter sur vos recettes locatives des 10 années suivantes. Autrement dit, avec le régime réel, vous pourrez bien ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années. Si vous louez votre logement nu et que vous optez pour le régime réel, vous pouvez également déduire vos charges de vos revenus locatifs pendant maximum 10 ans grâce au mécanisme de déficit foncier, et ce dans la limite de 10 700 € par an.

Les autres dispositifs permettant de réduire vos impôts

Il n’y a pas que Pinel et la LMNP dans la vie ! D’autres dispositifs plus ou moins connus sont également très avantageux au niveau fiscal. Parmi eux, nous pouvons citer :

Loc’Avantages - En vigueur depuis le 1er mars 2022, en remplacement du dispositif Cosse Ancien, ce système vous permet de réduire votre base d’imposition et de bénéficier d’aides pour rénover le bien que vous louez, à condition d’appliquer un loyer modéré. La réduction d’imposition dont vous pouvez bénéficier peut aller de 15 à 65 %, selon le loyer appliqué et le recours ou non à une intermédiation locative (agence immobilière sociale ou association agréée par l’Etat). Si vous avez recours à une intermédiation locative, la réduction d’impôt est plus importante.

- Malraux - Entrée en vigueur en 1962, la loi Malraux a pour objectif de préserver l’intégrité des quartiers historiques. Avec Malraux, vous n'êtes pas soumis à un plafonnement du loyer et vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 22 % en acquérant et en réhabilitant un bien localisé sur des SPR (Sites Patrimoniaux Remarquables) avec un PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine), ou d’une réduction de 30 % pour un bien situé sur des SPR couverts par un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) approuvé.

- Denormandie - Ce dispositif permet de bénéficier des avantages du Pinel Plus en contrepartie d’un investissement locatif dans l'ancien avec travaux. Le logement doit faire ou avoir fait l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Il doit également être situé dans une commune du programme Action cœur de ville (ACV) ou une commune ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT) ou une commune dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est particulièrement marqué.

L'article 72 de la loi de finances pour 2024 a prolongé le dispositif Denormandie jusqu’au 31 décembre 2026.

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