Comment réussir son investissement locatif ?

Evaluez votre capacité d’investissement

Comme pour tout achat immobilier, vous devez toujours commencer par évaluer votre capacité d'achat, et en l'occurence, votre capacité d’investissement. Cela va vous permettre de définir votre budget, le type de bien et l’endroit que vous allez cibler lors de vos recherches. Si vous avez besoin de souscrire un prêt immobilier, commencer par prendre rendez-vous avec votre banque ou un courtier en immobilier qui pourra vous indiquer votre capacité d’emprunt. Gardez cependant toujours en tête qu’il ne s’agit pas d’atteindre un taux d’endettement maximal, cet investissement locatif ne doit pas plomber votre budget et doit constituer un effort financier mesuré et optimal. Les loyers que vous allez retirer de la location du bien seront d’ailleurs pris en compte lors de la simulation de votre capacité d’emprunt.

Choisissez bien le secteur géographique pour investir dans l'immobilier

Pour un investissement locatif réussi, il est impératif d’investir dans une ville et un quartier qui attireront les candidats à la location. Tournez-vous vers une ville dont la population augmente continuellement, et choisissez un quartier dans lequel les commodités seront nombreuses et variées : commerces, transports, établissements scolaires, lieux de loisirs, équipements pour les enfants, etc. Mais pensez surtout à acheter dans un quartier correspondant au profil-type du locataire que vous risquez d’accueillir. Si vous allez louer un studio, pensez à acheter un logement proche des lieux où se déroule la vie nocturne, en revanche, si vous allez louer un 4 pièces, rapprochez-vous des établissements scolaires, des squares, etc.

Pensez à la défiscalisation avant la rentabilisation !

En moyenne, la rentabilité locative s’élève à 3-4 %. Mais un investissement immobilier prend toujours de la valeur sur le long terme, il est donc préférable de penser d’abord à un dispositif de défiscalisation qui va vous permettre de payer moins d’impôts, plutôt qu’à la rentabilité à tout prix. Pensez au dispositif Pinel qui vous permet de déduire une partie de vos impôts sur 6, 9 ou 12 ans, bien que vous deviez respecter un plafond de revenus. Pensez également au dispositif Censi-Bouvard qui concerne les résidences de service, aux statuts LMP et LMNP, ou encore au dispositif Malraux qui concerne les immeubles anciens.

• Le Pinel, un dispositif gagnant pour investir dans l'immobilier locatif

Faites appel à un agent immobilier pour la gestion locative

Une fois que vous avez acquis votre logement, il va vous falloir publier des annonces, recueillir les candidatures, sélectionner le locataire, réaliser les états des lieux d’entrée puis de sortie, gérer la perception des loyers, l’émission des quittances, etc. Bref, la gestion locative est un métier à part entière, et cela nécessite beaucoup de temps et d’énergie. Pensez donc à déléguer la gestion locative à une agence immobilière dont c’est le métier. Vous devrez payer des honoraires à raison de 5 à 10 % des loyers que vous encaisserez, et l’agence immobilière se chargera de tout pour votre compte.

Souscrivez à une garantie locative pour sécuriser votre investissement

Il est vivement recommandé de souscrire à la Garantie Locative auprès d'une compagnie d'assurance. Il s'agit d'une assurance qui garantit le versement des loyers de votre bien immobilier. En effet, si le locataire ne paie plus ses loyers, cela va vous mettre en difficulté car vous ne pourrez plus payer vos mensualités. La Garantie Locative va donc se substituer au locataire en cas d’impayés, et vous percevrez quand-même les loyers qu’il ne paie plus. Pour cette garantie, compter en moyenne 2 à 3 % du montant des loyers que vous encaissez.