Travaux : locataire, propriétaire, qui paie quoi ?

Travaux : locataire, propriétaire, qui paie quoi ?
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L'entretien d'un bien loué nécessite des travaux réguliers, dont la charge est strictement répartie entre locataire et propriétaire. Une bonne connaissance de la loi évite conflits et malentendus à ce sujet !

Les gros travaux sont à la charge du propriétaire

Que vous soyez locataire ou propriétaire, inutile de retenir une liste à la Prévert de tous les travaux qui peuvent vous incomber. Quelques principes simples suffisent à s'y retrouver : le propriétaire, en ce qui le concerne, est redevable de l'ensemble des travaux qui tendent à améliorer la valeur du bien ou à entretenir « le clos et le couvert », c'est-à-dire le bâti. Il doit ainsi prendre en charge, de sa propre initiative ou suite au signalement du locataire, l'ensemble des travaux qui visent à réparer des dégâts occasionnés par la vétusté naturelle du bien (réfection du toit, des portes, des volets, du système électrique, de la plomberie...). Il est aussi tenu d'assurer financièrement la mise aux normes permettant des conditions de logement décentes (raccordement à l'eau, à l'électricité, au téléphone, entretien de l'ascenseur dans une copropriété, etc...). 

Les petites réparations s'imposent au locataire

Pour éviter les abus, sachez tout d'abord que la liste exhaustive des travaux à la charge du locataire est détaillée par un décret publié le 26 août 1987. Ces réparations ont pour principal point commun d'être simples, peu onéreuses et indispensables pour éviter la dégradation prématurée du logement. On peut citer notamment le remplacement des ampoules, des fusibles ou des interrupteurs, mais aussi par exemple les réparations mineures d'appareils électroménagers ou de chasse d'eau, ou encore les raccords de peinture. Attention toutefois ! Lors de votre arrivée dans les lieux, ces petits travaux doivent avoir été effectués préalablement par le propriétaire, qui ne peut alors exiger votre participation financière.

Travaux effectués à la place du propriétaire

Les propriétaires et les bailleurs sociaux n'ont pas toujours la volonté de faire avancer les travaux qui leur incombent aussi vite que le souhaiterait le locataire des lieux. Ce dernier a la possibilité, sous réserve d'une autorisation préalable, de procéder lui-même au financement et à la réalisation des travaux, et de se rembourser ensuite par une diminution temporaire du loyer.

Alain, agent immobilier

Pour faire de gros travaux, le tout n'est pas d'obtenir une simple autorisation, mais bien de définir à l'avance la ristourne qui vous sera accordée sur le loyer, avec devis à l'appui ! Autrement vous pourriez bien en être de votre poche .

Travaux effectués à l'initiative du locataire

Rappelons enfin que le locataire a la liberté d'effectuer certains travaux de sa propre initiative et sans nécessité absolue, pour son agrément personnel ou son confort. S'il va de soi que ces travaux sont à sa charge personnelle, le locataire n'a pas pour autant tous les droits : il faut distinguer les simples aménagements (changement de papier peint, peinture, moquette...), réalisables sans formalité particulière, des véritables transformations (abattage de cloison, élargissement de porte...) qui imposent l'autorisation du propriétaire.

La jurisprudence est abondante au sujet de la répartition des travaux entre locataire et propriétaire. Au moindre doute, une recherche rapide suffira à vous fixer et, le plus souvent, à régler le litige !

Les points clés à retenir

  • Les aménagements ou transformations impliquant des travaux lourds sont généralement à la charge du propriétaire.
  • Les petits travaux d'entretien doivent le plus souvent être réalisés par le locataire, sauf si ce dernier les constate lors de l'état des lieux d'emménagement. 
  • La loi prévoit toutefois une certaine souplesse des deux côtés (autorisation à se substituer, indemnisation a posteriori...).