Un loyer trop faible peut entraîner l'annulation du bail d'habitation

Un loyer trop faible peut entraîner l'annulation du bail d'habitation
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Le loyer est un élément constitutif du bail. Il doit être réel et sérieux. En présence d’un loyer dit modique, l’existence du bail pourrait être remise en cause. Explications.

Dans le cadre d’un bail, des parents, propriétaires d’un bien, pourraient être tentés de le louer à leurs enfants en contrepartie d’un très faible loyer. Il convient d’être vigilent, car le contrat en question pourrait, devant un tribunal, être assimilé à une donation déguisée ou un prêt à usage. Le caractère dérisoire donc insuffisant du loyer relève de l’appréciation souveraine des juges.

Ainsi il a été jugé que la prise en charge par le locataire des taxes et travaux en tout genre, ne suffit pas à qualifier le contrat de bail. Le bien objet du contrat était une maison de 250 m2 habitables avec un spacieux jardin et de grandes dépendances. La contrepartie financière de l’occupant a été jugée insuffisante au regard des prestations offertes par le bien. La qualification de bail n’a dès lors pas été retenue et le contrat a été assimilé à un prêt à usage.

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Un bail doit comporter une compensation financière au prix du marché

La jurisprudence l’a rappelé : sans prix, la mise à disposition d’un local (qu’il soit à usage d’habitation ou autre) ne peut être qualifiée de bail. Il s’agira plutôt du prêt d’un local en contrepartie d’une prestation déterminée dans le contrat, autre que financière. On appelle cette situation le prêt à usage ou commodat. Il s’agit d’un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge pour l’emprunteur de la rendre après s'en être servi. Ce prêt est essentiellement gratuit.

Références juridiques

  • Civ 3, 09/03/2010, n°08-70.311
  • CA Aix en Provence, 04/02/2010, n°08/03331
  • CA Lyon, 06/09/2005, loyers et copr. 2006. Comm n°27.