Nicolas Legasse : « la vente en viager rassure sur son toit et ses revenus »

Nicolas Legasse : « la vente en viager rassure sur son toit et ses revenus »
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Le viager, longtemps mis à l’écart, revient sur le devant de la scène. Vendeurs et acquéreurs trouvent chacun un intérêt dans cette transaction. Nicolas Legasse du cabinet Legasse Viager vous donne les clés pour réussir une vente en viager.

SeLoger. Le viager reprend des couleurs. Qu’est-ce-qui explique ce regain d’intérêt ?

Nicolas Legasse. Coté vendeur, il est clair que les retraités ont de plus en plus de mal à s’en sortir financièrement et que la vente de leur logement mais avec occupation les rassure à double titre : ils restent chez eux et perçoivent une rente indexée. Côté acquéreur, c’est un investissement dans la pierre qui ne passe pas forcément par la case crédit.

Les vendeurs sont-ils libérés de la crainte de « spolier » leurs enfants ?

N.L. Je constate que de plus en plus, les parents viennent avec leurs enfants. Cela peut s’expliquer par le fait que les enfants héritent de plus en plus tard et qu’ils savent qu’ils ont une obligation inscrite dans le Code civil d’aider leurs parents. Les enfants sont très matures et cela les interpellent moins. Mais certains parents ont aussi une certaine pudeur et, ne voulant rien redevoir à leurs enfants, tout en gardant un certain train de vie, leur cachent la vente en viager. Mais cela n’a rien à voir avec une quelconque spoliation ou punition.

95 % des viagers sont vendus occupés. Les 5 % restant correspondent à des biens loués ou à des résidences secondaires » 

Le viager représente 1 % des transactions immobilières par an.

Pour un vendeur, le passage à l’acte est-il néanmoins facile ?

N.L. Je crois qu’il ne faut pas sous-estimer que le passage à l’acte est difficile. Cela a bien sûr été longuement réfléchi mais cela signifie aussi l’entrée dans une autre période de sa vie même si l’on reste chez soi. Cependant,nous suivons nos vendeurs bien après la signature et nous constatons que la très forte majorité, pour ne pas dire l’unanimité, est tout à fait satisfaite de cette décision.

Plus concrètement, quels sont les intérêts pour le vendeur ?

N.L.Vendre en viager réunit un certain nombre d’atouts. Déjà, le vendeur peut rester chez lui, dans un environnement qui lui est familier. Il s’allège ensuite de divers charges liées à la propriété comme la taxe foncière, les gros travaux de copropriété. Et il perçoit une rente mensuelle ou trimestrielle  et indexée qui va bénéficier d’un abattement en fonction de son âge sachant que plus le vendeur est âgé moins la rente est imposable. Enfin, en cas de non paiement de la rente, il dispose d’un certain nombre de garanties que sont la clause résolutoire ou le privilège du vendeur.

Le vendeur doit-il faire la part belle au bouquet ou à la rente ?

N.L. Le bouquet n’est pas obligatoire mais il rassure. Le bouquet est certes exonéré d’impôt, peut se transmettre…. Mais il peut se dévaloriser s’il n’est pas placé correctement. Aussi je conseille fortement de mettre 2/3 de la vente en rente et 1/3 en bouquet. Je rappelle que la rente est indexée, défiscalisée en partie et entourée de garanties.

Je conseille fortement de mettre 2/3 de la vente en rente et 1/3 en bouquet »

La pratique la plus répandue dans ce segment de marché.

Le vendeur a-t-il les mêmes chances de trouver un acquéreur s’il habite l’Ile-de-France ou la Creuse ?

N.L. Malheureusement non. Les acquéreurs recherchent les secteurs où la pierre peut prendre de la valeur. Et l’on retombe toujours sur les mêmes régions qui sont l’Ile de France et la Provence Alpes Cote d’Azur, là où la pierre se revalorise le plus. Ce qui pose d’ailleurs problème dans des régions ou des villes où les retraités sont propriétaires de leur maison mais perçoivent une retraite insuffisante  et aimerait rester chez eux tout en obtenant un complément de revenus. En cas de viager libre qui vise plus spécifiquement les résidences secondaires en petites surfaces, les stations mer ou montagne peuvent s’avérer un bon plan.

Par quoi l’acquéreur est-il attiré ?

N.L. L’acquéreur verse un montant faible qui correspond au bouquet et une rente qui peut être inférieure à une mensualité classique de remboursement de prêt. Ce qui lui permet, s’il a quelques économies, de ne pas souscrire un crédit. Il peut donc se constituer un patrimoine dans de bonnes conditions. Avec toutefois un aléa inéluctable qui est l’essence même du viager.

Nicolas Legasse, directeur du cabinet Legasse Viager

Installée à Paris depuis 1963, Legasse Viager est une entreprise familiale et fait partie des spécialistes incontournables du viager.