Qu’est-ce qu’un viager libre ?

Définition du viager libre

Un viager est un mécanisme qui permet à un acquéreur, appelée débirentier, d’acheter un bien immobilier sans avoir à verser la totalité de la valeur du bien lorsqu’il en fait l’acquisition. De son côté, le vendeur, appelé crédirentier, perçoit un bouquet puis une rente mensuelle jusqu’à son décès. Le bouquet est la somme payée comptant le jour de la transaction. Elle représente entre 20 et 30 % de la valeur du bien et n’est pas obligatoire. Il existe deux types de viager :

1. Le viager libre.
2. Le viager occupé.

Dans le cadre du viager libre, également appelé viager vide, intervient la notion de pleine propriété. En effet, une fois la vente actée, l’acquéreur dispose du bien acheté comme bon lui semble. Il peut donc soit l’occuper, soit le louer, soit le revendre. Ainsi, l’on peut dire que la nue-propriété comme l’usufruit se trouvent concentrés chez l’acheteur.

Dans le cas du viager occupé, le vendeur continue de posséder le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) du bien jusqu’à son décès. L’acquéreur ne peut donc pas y habiter. Dans ce cadre, la nue-propriété revient à l’acquéreur pendant que le droit d’usage reste au profit du vendeur.

Viager libre : quelles différences avec un viager occupé ?

Malgré la mauvaise presse qu’a le viager occupé, l’acquéreur peut réaliser une opération intéressante. En effet, qui dit achat en viager occupé dit décote correspondant au Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) dont jouit le vendeur. L’acquéreur peut donc acheter un bien à des conditions financières intéressantes ! Cela est d’autant plus vrai que l’acquéreur se passe généralement d’un emprunt bancaire pour financer cette acquisition. Sans prêt bancaire, l’acquéreur évite en effet les intérêts et autres coûts liés au crédit.

Dans le cadre du viager libre, et puisque le vendeur renonce à l’usufruit de son bien, il se voit octroyer un bouquet et une rente supérieurs à ce qu’il aurait pu négocier dans le cadre d’un viager occupé. Par ailleurs, et puisque l’on se trouve dans une situation de vente ordinaire, l’acquéreur doit supporter l’ensemble des charges locatives, taxes et impôts. C’est à l’acquéreur que reviennent les dépenses et les réparations du bien. De son côté, le vendeur n’a lui plus aucune charge à acquitter : ni taxe foncière, ni taxe d’habitation, ni frais de gros travaux...

Cela diffère totalement du viager occupé où les charges et taxes sont réparties entre l’acquéreur et le vendeur. L’acquéreur aura à sa charge la taxe foncière déduction faite de la taxe sur les ordures ménagères, les gros travaux, l’assurance propriétaire non occupant. Le vendeur aura à sa charge la taxe d’habitation, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les petites réparations.

De plus, et contrairement à un viager occupé, le viager libre n’a pas droit à la décote. En effet, dans un tel cas aucun abattement lié aux Droits d’Usage et d’Habitation (DUH) ne peut être appliqué.

Peut-on transformer un viager occupé en viager libre ?

Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur a tout à fait la possibilité de libérer, à sa convenance, son bien immobilier. Cela revient à basculer d’un viager occupé à un viager libre. Plusieurs raisons peuvent justifier un tel revirement. C’est le cas, lorsque le vendeur décide par exemple de s’installer en maison de retraite ou équivalent. Dans ce cas, le vendeur cède son Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) et, pour cela, il doit en avertir l’acquéreur avant son départ du logement.

Il faut prévoir au moment de la signature de l’acte devant notaire une clause d’abandon de jouissance du bien à tout moment et du propre chef du vendeur. Cette clause de libération par anticipation doit mentionner le montant de la majoration de la rente à payer par l’acheteur qui, de fait, bénéficie de la jouissance totale du bien.

Avantages et inconvénients du viager libre

Le viager libre, en comparaison d’un viager occupé, présente des avantages et des inconvénients pour chacune des parties.

Avantages et inconvénients pour le vendeur

Du côté des avantages, on peut citer pour le vendeur un prix de vente plus intéressant, une rente viagère plus élevée, un abattement fiscal (fonction de son âge) pouvant aller jusqu’à 70 % sur la rente viagère, l’exonération complète des taxes et charges que fait supporter le bien. Bien sûr, ces avantages s’expliquent par la perte totale de la jouissance du bien immédiatement après la signature de l’acte notarié. Une perte de jouissance qui impacte également directement ses héritiers.

Avantages et inconvénients pour l’acheteur

De son côté, l’acheteur peut habiter le bien, le louer ou le revendre à sa guise. Par ailleurs, l’absence de recours à un crédit bancaire lui évite d’avoir à payer les frais inhérents. A contrario, une des difficultés sera de trouver un bien en viager libre car c’est un produit rare. De plus, il n’aura pas la possibilité de soustraire les loyers virtuels d’occupation au prix de vente (pas de décote), mais aura l’obligation de payer l’ensemble des taxes et charges liés au logement.

Un viager libre : bonne ou mauvaise idée ?

Du point de vue du vendeur, le viager libre peut s’avérer être une opération rentable, a fortiori pour les personnes n’habitant déjà plus leur logement et n’ayant pas de descendance. Dans ce cas, le prix de vente est largement plus élevé que dans le cadre d’un viager occupé et le vendeur n’aura plus à s’acquitter des taxes et charges liées à son bien.

Du point de vue de l’acquéreur, c’est une équation à une inconnue ! Cet aléa peut notamment être absorbé si le bien est un investissement locatif. Dans ce cas, les rentes versées seront couvertes par les loyers perçus. Dans le cas d’un achat pour une revente, le résultat de l’opération se connaîtra seulement en fin de parcours. Il faut aussi considérer que le bouquet se paie comptant et que les établissements bancaires sont peu enclins à vous suivre sur ce type d’opération.

In fine, une transaction en viager libre ne correspond pas à tout type d’acheteur ou de vendeur. Plusieurs paramètres, de part et d’autre doivent être finement pris en compte, mais cela peut permettre l’acquisition d’un bien sans faire appel à un crédit ou s’assurer une rente « à vie ». Restera un point crucial pour l’acheteur : trouver le bien qui lui correspond, car l’offre en viager libre est relativement rare.