Viager : le vendeur peut-il faire annuler la vente ?

Le viager est une transaction particulière consistant à vendre un bien immobilier en échange d'une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle versée au vendeur jusqu’à son décès. La rente s'accompagne généralement d'une somme payée comptant à la signature de l'acte de vente, que l’on appelle le bouquet. S’il est librement fixé, le bouquet représente généralement 30 % de la valeur du bien. Pour sécuriser le paiement des rentes, le vendeur (crédirentier) peut inscrire dans l'acte de vente une clause résolutoire, qui l'autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne lui sont plus versées par l’acheteur (débirentier).

Néanmoins, le vendeur qui demande la résolution de la vente, c’est-à-dire son annulation, car il ne perçoit plus la rente, s’expose à devoir restituer le bouquet. C’est en tout cas ce qu’a jugé la Cour de cassation, dans un arrêt du 14 septembre 2023 (Cass. Civ 3, 14.9.2023, N 22-13.209) afférent à une vente en viager dont le bouquet avait été versé 30 ans plus tôt, lors de la signature de l’acte de vente dans lequel une clause résolutoire était inscrite.

Dans le cas jugé, la clause résolutoire inscrite dans l’acte authentique indiquait qu’en cas de non-paiement des rentes, la vente pouvait être annulée et que les rentes versées par l’acquéreur resteraient acquises au vendeur. L’acquéreur devait en plus s’acquitter des échéances impayées et des indemnités d’occupation jusqu’à ce qu’il ait quitté les lieux, selon la Cour d’appel. Néanmoins, le bouquet n’a aucunement été pris en compte par la Cour d’appel pour rendre son jugement.

Concrètement, la Cour de cassation estime que la Cour d’appel devait juger que le bouquet restait acquis au vendeur à titre de dommages et intérêts dus par l’acquéreur, ou bien ordonner au vendeur de rendre ce bouquet puisqu’une résolution de vente entraîne l’effacement de tout ce qui a été fait et doit remettre les deux parties dans l’état où elles se trouvaient avant de signer le contrat. Au bout du compte, la Cour de cassation a opté pour la deuxième option. Il s’agit donc d’une mauvaise affaire pour le vendeur, obligé de rendre le montant du bouquet, qui représentait près de la moitié du prix de la maison vendue en viager.

Le viager est une transaction donc les spécificités peuvent être difficiles à maîtriser. Pour qu’un viager soit légal, le décès du vendeur doit être imprévisible. L’acheteur ne doit pas avoir eu connaissance d’une maladie dont était atteint le vendeur au moment de la signature de l'acte de vente et un décès du vendeur survenant dans les 20 jours qui suivent rend la vente caduque. Nous pouvons distinguer le viager libre et le viager occupé. Dans le cadre d’un viager libre, l’acquéreur dispose librement du bien pour l'occuper ou le louer et percevoir les loyers dès la signature de la vente. S’il s’agit d’un viager occupé, le vendeur conserve jusqu'à son décès l'usufruit, c’est-à-dire le droit d'habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers sans pouvoir le vendre, ou un droit d'usage. Ce dernier lui permet de conserver l'usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer.

Si le viager est occupé, la répartition des frais d'entretien et des réparations est définie dans l'acte de vente. En l'absence de précision, les réparations et entretien courant du logement, les factures d'énergie, la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sont payées par le vendeur. De leur côté, les grosses réparations sont prises en charge par l'acheteur. Si le viager est libre, les charges, l'entretien courant et l’ensemble des réparations sont payés par l'acheteur.