3 minutes pour... tout comprendre au bail viager

Laetitia Lapiana 16 jan 2024
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Longtemps méconnu, le viager connaît un nouvel essor depuis la crise sanitaire, et notamment sa formule la plus réputée, la vente en viager occupé. Alternative plus confidentielle mais tout aussi intéressante pour les seniors cherchant à monétiser leur logement, le bail viager se caractérise par un contrat de location qui leur permet de continuer d’occuper le bien concerné en contrepartie d’un loyer ad vitam. Explications.

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Comprendre le bail viager
Encore méconnu, le bail viager présente plusieurs avantages tant côté vendeur qu'investisseur. ©Getty
Sommaire

Le bail viager, c’est quoi ?

Variante du viager occupé, le bail viager ou plus précisément la cession avec bail viager est une vente assortie d’un contrat de location qui engage le vendeur-locataire dit « preneur », et l’investisseur ou nouveau propriétaire, dit bailleur viager. Ce montage financier se distingue donc par deux actes simultanés devant notaires, à savoir la vente du bien, doublée de la signature du bail viager en guise de contrat de location spécifique. Contrairement à un bail classique, ce dispositif comporte nombre de particularités :

  • Sa durée est indéterminée et s’achève au moment du décès du preneur.
  • Le montant du loyer est fixé dès la mise en place du bail et n’est pas soumis à réévaluation ou aux fluctuations du marché. Toutefois, des clauses de révision peuvent être intégrées au contrat, par exemple en cas d’inflation.
  • Le preneur dispose du droit d’usage et d’occupation de son logement « à vie ». 
  • Le bailleur récupère, lui, la pleine jouissance du bien au décès du preneur.

Bail viager, quels avantages pour le vendeur-locataire ?

Le bail viager est très prisé des seniors qui désirent rester vivre « chez eux » et qui ont besoin de liquidités pour assurer leur quotidien et continuer d’entretenir le bien qu’ils occupent en qualité de locataire à vie.

De fait, au moment de la cession, le preneur récupère derechef un capital équivalent à quelque 80 à 90% de la valeur de son bien sur le marché. Une faible décote qui se justifie par la non-occupation immédiate des lieux par son acquéreur, mais qui reste autrement plus avantageuse que le bouquet du viager classique. Et ce n’est pas tout ! Parmi d’autres bénéfices pour le preneur :

  • La sécurité de « demeurer à demeure » grâce à un bail à vie.
  • Sauf restrictions contractuelles, le preneur est libre de résider de façon permanente ou non sous son toit, y recevoir qui bon lui semble, voire le sous-louer à un tiers.
  • Un loyer connu à l’avance – qu’il peut gérer grâce au capital reçu lors de la cession de son bien –, et qui reste inférieur à terme à ceux d’autres biens similaires.
  • En tant que locataire, le preneur n’a plus à s’acquitter de la taxe foncière, tandis que les autres charges courantes sont réparties entre vendeur et bailleur viager, tout comme dans le cadre d’un bail classique.
  • Un capital pécuniaire immédiatement disponible pour divers besoins comme l’entretien de la maison occupée, des placements permettant de contribuer au paiement des loyers à terme, par exemple en investissant dans des produits financiers.
  • L’exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière s’il s’agit de la résidence principale du vendeur ou s’il a acquis ce bien depuis plus de 22 ans (hors prélèvements sociaux) et 30 pour une exonération totale.

Le vrai + : le bail viager représente une solution patrimoniale idéale dans une optique de transmission puisque les liquidités perçues au moment de la cession peuvent faire l’objet d’une donation à ses héritiers. Et ce, jusqu’à 100 000 € par parent, soit 200 000 € de donation pour un couple, hors droits de succession.

Côté investisseur, un atout pour diversifier son patrimoine immobilier

Ce montage financier spécifique offre également de nombreux atouts à l’investisseur-bailleur, a fortiori lorsque l’acquisition porte sur un bien d’exception à l’emplacement étudié. De fait, ce type de bien est également censé prendre de la valeur au fil des ans et surtout, rapporter des loyers plus élevés qu’un logement classique, sur une durée supérieure à celle d’un bail traditionnel. L’investisseur ayant opté pour un bail viager reste par ailleurs gagnant sur bien d’autres points :

  • La « qualité » du locataire est assurée d’emblée.
  • La réduction des risques de loyers impayés et de vacances locatives.
  • Le bail est conclu une fois pour toute pour une période indéterminée et permet de bénéficier de revenus réguliers à long terme.
  • Le prix d’acquisition du logement bénéficie d’une décote de l’ordre de -10 à -20% par rapport à la valeur vénale du bien.
  • Les frais de notaires sont calculés sur une fraction du prix du bien et sont donc réduits.

Bon à savoir : en cas de crédit immobilier pour financer l’achat du bien, l’investisseur en bail viager peut déduire les intérêts du prêt, les loyers perçus rentrant dans la case des revenus fonciers.

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