Vous désirez améliorer vos revenus ou compléter votre pension de retraite et disposez déjà d’un bien dont vous êtes propriétaire... Une bonne solution consiste à vendre en viager occupé. En quoi cela consiste ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ?
Qu’est-ce qu’une vente en viager ?
Un viager consiste pour un vendeur, appelé crédirentier, à vendre son bien à un acheteur, dit débirentier, via le versement d’un bouquet – somme payée comptant au moment de la signature – et d’une rente viagère. Cette rente peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle.
Il existe deux solutions de viager : libre ou occupé. Le viager occupé représente 90 % des volumes des ventes. Les deux reposent sur le même principe : au moment de la vente, ni l’acquéreur ni le vendeur ne peuvent estimer pour quel montant final le bien sera cédé puisque les rentes sont versées jusqu’au décès du vendeur. C’est ce que l’on appelle juridiquement le principe d’aléa mais qui se révèle être un véritable jeu de hasard !
Si le vendeur est malade au moment de la signature de l’acte de vente et qu’il décède dans les 20 jours suivant, l’aléa est remis en cause et la vente en viager annulée.
Avantages et risques d’un viager occupé
Quels avantages pour le crédirentier ?
Conserver la jouissance du bien. La vente de votre bien ne vous oblige pas à quitter les lieux. Vous conservez votre droit d’usage sur le bien et pouvez l’occuper jusqu’à votre décès ou le louer pour percevoir des loyers.
Disposer d’une rente à vie. La rente est versée à compter de la signature de l’acte de vente La signature de l’acte de vente. On retrouve cet avantage aussi dans le cadre d’un viager libre.
Bénéficier d’un régime fiscal avantageux. La rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu mais bénéficie d’un abattement dont le taux varie selon l’âge du vendeur au moment du premier versement de la rente : 70 % pour les plus de 70 ans, 60 % de 60 à 69 ans, 50 % entre 50 et 59 ans et 30 % pour les moins de 50 ans.
Libération anticipée. Le vendeur peut libérer le bien à tout moment, pour partir en maison de retraite par exemple. Il bénéficie alors de rentes revalorisées selon un barème prévue dans l’acte de vente.
Quels risques pour le créditrentier ?
En cas de non-paiement. Il s’agit d’un cas prévu sur l’acte notarié avec une clause qui résilie la vente si les rentes restent impayées au bout de quelques mois.
Pas d’héritage. Vos éventuels héritiers ne peuvent hériter de votre bien dans la mesure où il est vendu. Si vous avez des enfants, cette forme de vente doit être mûrement réfléchie.
Quels avantages pour le débirentier ?
Un prix de vente plus avantageux. Le bien reste occupé mais en tant qu’acquéreur, vous pouvez obtenir une décote d’environ 30 % sur le prix par rapport à une vente classique.
Pas de crédit bancaire. L’acheteur peut payer un bien et investir dans la pierre à son rythme sans prendre de crédit et donc sans intérêt.
Côté fiscal. Vous n’avez à déclarer que la valeur de nue-propriété du bien et pas sa pleine propriété à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Quels risques pour le débirentier ?
Des frais à payer. Vous devez régler la taxe foncière déduction faite de la taxe d’enlèvements des ordures ménagères à charge de l’occupant, les honoraires du syndic s’il s’agit d’un bien dans une copropriété, l’assurance de l’immeuble et les gros travaux comme la rénovation de la toiture ou le ravalement de façade s’il s’agit d’un appartement dans une résidence.
Une rente élevée. Le risque majeur est que le vendeur vive « centenaire » ! Ce qui implique le paiement d’une rente très élevée et donc aucun avantage financier. Pour limiter ce risque, il est conseillé d’acheter un bien à une personne ou un couple appartenant à au moins une génération de plus que vous. Il faut éviter d’avoir à assumer le paiement d’une rente lorsque vous serez à la retraite.
En cas de décès de l’acquéreur, le paiement de la rente doit être assumée par ses héritiers tenus de s’en acquitter jusqu’au décès du vendeur.
Quelles règles pour établir un viager occupé ?
Les règles pour conclure un viager occupé sont les mêmes que pour une vente immobilière classique avec une signature de l’acte authentique chez un notaire. Seules diffèrent les modalités de paiement du bien partagées entre le bouquet et les rentes viagères calculées par le notaire.
Le notaire a également pour mission de vérifier le titre de propriété du vendeur afin de s’assurer qu’il est bien le propriétaire du bien et doit déterminer s’il s’agit d’une résidence principale pour conclure un viager occupé ou d’une résidence secondaire pour un viager libre. Il doit par ailleurs vérifier la solvabilité de l’acquéreur et de la viabilité du projet.
L’acte notarié doit prévoir une clause résolutoire qui indique qu’en cas de non-paiement de la rente dans les deux mois de son échéance, la vente est considérée comme nulle. Si l’acquéreur se retrouve devant des difficultés financières, il a la possibilité de revendre le contrat viager.
Comment sont déterminés les montants du bouquet et de la rente viagère ?
Le bouquet, versé à la signature du contrat de vente chez le notaire, peut s’élever de 10 à 30 % de la valeur totale du bien mais il n’est pas obligatoire et librement fixé entre le vendeur et l’acquéreur.
La rente viagère est versée chaque mois ou chaque trimestre par l’acquéreur au vendeur (une ou plusieurs personnes physiques) et cesse à son décès sauf si le contrat de vente prévoit la réversion de la rente pour le conjoint ou tout autre bénéficiaire désigné. Il existe des tables de barèmes auxquelles le notaire se réfère pour calculer le montant de la rente après avoir déduit le montant du bouquet. Le montant de la rente est fixé en fonction de l’âge du vendeur et de la valeur du bien. Si une réversion est prévue au contrat, la rente est plus faible car l’acquéreur prend le risque sur deux personnes. La rente viagère peut être revalorisée tous les ans car elle est indexée sur l’indice INSEE des prix à la consommation, à condition que l’acte de vente insère une clause d’indexation.
Avant le 21 décembre 2012, à âge et capitaux égaux, le montant de la rente viagère était plus important pour les hommes que pour les femmes du fait d’une espérance de vie plus courte. La Cour de justice de l’Union européenne a signé un arrêté le 1er mars 2011, changeant cet état de fait considéré comme discriminatoire.
Focus sur les frais de notaire et les assurances
Qui paye les frais de notaire ?
Comme pour toute vente immobilière, les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur. Le tarif est réglementé et fixé par l’État et inclut les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière, les taxations complémentaires, la TVA applicable, les débours et émoluments du notaire pour le remboursement des dépenses (acte d’état civil, hypothèques, cadastre…) et les timbres fiscaux.
Qu’en est-il des assurances ?
Pour le vendeur : comme il continue à occuper les lieux, il a pour obligation de souscrire une assurance habitation. Il ne doit plus être assuré en tant que propriétaire mais en tant qu’occupant des lieux.
Pour l’acheteur : il peut souscrire une assurance habitation propriétaire afin de couvrir les risques non pris en charge par l’assurance habitation de son crédirentier. Il peut aussi opter pour une assurance-viager. Il s’agit d’une garantie décès devant être souscrite au moment de la signature du contrat de vente pour protéger ses éventuels héritiers s’il décède avant le vendeur. Cette assurance permet de ne pas transférer la charge de paiement de la rente aux héritiers et de leur verser un capital calculé à partir des rentes à verser restant dues.
Une assurance longévité exceptionnelle peut également être prise. Elle permet à l’acheteur de ne pas avoir à payer un montant nettement supérieur à la valeur du bien. L’assurance prend en charge le paiement de la rente au-delà d’une date fixée dans le contrat de vente.
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