Grenoble : un marché immobilier dynamique mais des prix qui marquent le pas

Alors que le ralentissement du prix de l’immobilier ancien est désormais général, Grenoble fait office de précurseuse tant la capitale des Alpes semble évoluer à contre-courant du marché : les prix y stagnent, voire y reculent depuis quelque temps déjà. Quels sont-ils aujourd’hui ? Quels sont les quartiers à cibler ? Et ceux à éviter ?

À Grenoble : le marché immobilier évolue à rebours

Selon le baromètre LPI-SeLoger, le prix de l’immobilier à Grenoble enregistre une hausse annuelle de 1,8 % et sur les trois derniers mois, les prix des appartements anciens progressent même de 5,6 %. Mais jusqu’à récemment, le marché immobilier grenoblois s’est inscrit à contre-courant de la tendance hexagonale. « À Grenoble, le marché est dynamique mais que ce soit en termes de nombre de transactions ou d’évolution des prix, il est en décalage avec les autres grandes villes. » précise Franck Gacon, de l’agence immobilière grenobloise Immo de Frane Rhône-Alpes Grenoble. « Dans l’ancien, les prix ont tendance à stagner, voire à reculer ». Si les volumes des ventes sont actuellement stables, force est effectivement de constater qu’au cours des deux dernières années, le nombre des transactions a baissé.

grenoble indicateur immobilier seloger

Bon à savoir

Dans la métropole de Grenoble (Grenoble-Alpes-Métropole), les prix des maisons (3 585 €/m²) augmentent faiblement (+ 1 % sur l'année). 

Les prix des logements sont abordables : 2 667 €/m²

Certaines croyances ont la peau dure. Longtemps réputée chère, Grenoble compte en réalité parmi les grandes villes de France où les prix immobiliers sont les plus abordables. Les données récoltées par le baromètre LPI-SeLoger font état de prix au m² qui avoisinent les 2 667 € à Grenoble. « Si l’on écarte les valeurs extrêmes » explique Franck Gacon, « les prix de vente dans l'ancien vont de 1 500 à 2 800 €/m² ». Pour devenir propriétaire dans l’ancienne capitale du Dauphiné, le ticket d’entrée reste accessible. « On peut trouver un studio correct à partir de 55 000 €. Pour un T2, le ticket d’entrée avoisinera 90 000 € ». En revanche, pour une maison, la facture va monter… Et pour cause, à Grenoble, on dénombre plus d’appartements que de maisons. Le prix d’un bien dépendant de l’importance qu’on lui accorde, les maisons dans Grenoble même sont rares et - par conséquent - chères. « Pour ce type de biens, il faut compter aux alentours de 300 000 € et parfois plus » précise Franck Gacon.

Bon à savoir

Dans l'ancien grenoblois, un appartement coûte 2 667 €/m², en moyenne contre 3 321 €/m² en France (Source : LPI-SeLoger).

Une ville universitaire qui attire les investisseurs

Les 60 000 étudiants, qui cherchent à s’y loger, font de Grenoble une ville très prisée des investisseurs. Beaucoup d’entre eux investissent d'ailleurs dans la colocation. Mais parmi les investisseurs qui s’intéressent à la pierre locative grenobloise, on compte également une large proportion de parents. En effet, dans une ville comme Grenoble, plutôt que de payer (à fonds perdus !) des loyers, il peut être plus intéressant d’acheter un studio pour y loger son enfant, puis de le louer (ou de le revendre) sitôt les études de sa progéniture achevées. Les parents privilégiant un emménagement juste avant la rentrée, un pic de vente pour les petites superficies est atteint au cours du deuxième trimestre (entre avril et juin). « Pendant cette période, beaucoup de studios sont vendus » indique Granck Gacon. « Quant aux délais de vente, toutes surfaces confondues, ils vont de quinze jours à un mois et demi ».

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Dans le centre-ville de Grenoble, les petites superficies sont très recherchées par les investisseurs. ©Camille Noguer

Les quartiers Championnet, des Antiquaires et de l’hyper-centre ont la cote

À Grenoble comme ailleurs, tous les quartiers ne se valent pas et certains secteurs sont plus recherchés que d’autres. Sont ainsi particulièrement ciblés par les candidats-acquéreurs les quartiers Championnet, des Antiquaires et de l’hyper-centre. « Le quartier de l’Île-Verte, à proximité de l’hôpital de Grenoble, est également très apprécié » précise Franck Gacon. « C’est dans ces secteurs de la ville que les prix sont les plus élevés : de 2 300 à 3 500 € du m² ».

Bon à savoir

À Grenoble, le délai moyen de vente d'un bien est de 76 jours (Source : SeLoger).

Le quartier de La Capuche, à Grenoble, monte en puissance

Les réputations se font et se défont. C’est aussi vrai pour l’immobilier. Globalement, les quartiers situés au sud de Grenoble (Arlequin, Villeneuve, Teisseire) souffrent d’un déficit d’attractivité aux yeux des acquéreurs. Bien que les prix des logements y soient peu élevés (« autour de 800 € du m², dans certains cas »), les acquéreurs –-qu’ils soient en quête d’une résidence principale ou d’un investissement locatif - tendent à bouder ces secteurs de la ville. En revanche, les cartes sont en train d’être rebattues du côté de La Capuche. « Alors qu’ils ont longtemps été moyennement cotés, les quartiers de La Capuche, de la Patimoire ainsi que, dans une moindre mesure, de La Bajatière, prennent de la valeur » précise Franck Gacon.

Saint-Martin d’Hères, Échirolles… Un marché de report actif

Dans les environs de Grenoble, l’immobilier neuf est très présent avec des prix qui ne sont pas moins élevés qu’en centre-ville. C’est le cas de communes telles que la Tronche, Seyssin, Saint-Martin d’Uriage ou encore Meylan. En revanche, des opportunités sont à saisir « du côté de Saint-Martin d’Hères, de Fontaine et d’Échirolles » indique Franck Gascon. Avec des prix qui non seulement soutiennent la comparaison avec les prix grenoblois, voire qui sont parfois meilleur marché mais qui permettent également de profiter d’un peu de verdure en s’offrant quelques m² de jardin. 

Bon à savoir

Dans certaines communes avoisinantes (La Tronche, Meylan…), les prix des logements peuvent être plus élevés que dans le centre de Grenoble.

Combien devez-vous gagner pour acheter un appartement à Grenoble ?

  • Prix du bien (hors frais de notaire et d'agence) : 245 194​ € (Source : SeLoger) 
  • Montant total de l'acquisition (frais de notaire et d'agence inclus) : 280 722 €
  • Mensualité du crédit sur 20 ans : 1 434 € (au taux de 1,47 %)
  • Revenu minimal : environ 4 302 € par mois.

Évolution de la hausse annuelle du prix de l'immobilier ancien à Grenoble

Année Évolution sur 12 mois Prix au m²
mai 2019 + 1,8 % 2 667 €
mai 2018 + 0,4 % 2 579 €
mai 2017 + 1,2 % 2 529 €
mai 2016 - 2,6 % 2 506 €
mai 2015 - 1,3 % 2 622 €