Droits de mutation : comment calculer vos frais de notaire ?

À quoi correspondent les frais de notaire ?

Passage obligé de toute acquisition d’un bien immobilier, la rédaction d’un acte authentique nécessite l’intervention d’un notaire et donc engendre des frais - parfois élevés - à la charge de l’acquéreur. Les frais notariés sont constitués à 80 % de droits dus au Trésor Public comme la TVA mais aussi les taxes de mutation (collectivités locales, État). S'il les perçoit dans un premier temps, le notaire doit ensuite les reverser à l'État.

Seuls 10 % des frais de notaire sont perçus par l’étude notariale

Il s’agit là de la rémunération du notaire proprement dite. S'il fixe librement le montant de ses honoraires (en cas de prestations de conseil, par exemple), le notaire perçoit des émoluments dont le montant est fixé par l'État (la loi pour la croissance et la loi Macron les ont récemment modifiés mais un décret doit encore préciser la nouvelle grille des tarifs applicables). Ces émoluments sont proportionnels (en cas de transaction immobilière, ils varieront en fonction de la valeur du bien vendu) ou fixes (pour une donation pendant le mariage, il vous en coûtera 30 U.V (soit 117 € HT, une unité de valeur valant actuellement 3,90 € HT).

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Les tarifs des notaires étant fixés par l’État, ils sont les mêmes partout

Quant aux 10 % restants, il s’agit des frais de formalités, copies et débours (aussi appelés  « déboursés »). Ce sont les sommes que le notaire a avancées pour le compte de son client afin de rémunérer les divers intervenants (par exemple, un géomètre) ou encore financer certains documents (demande de pièces d’urbanisme, état hypothécaire, frais de photocopies d’actes, purge du délai de rétractation, interrogation du cadastre, diagnostics, etc.). Sans oublier les frais de publication (aussi appelés « contribution de sécurité immobilière ») qui correspondent à 0,1 % du prix de vente.

Calculez vos frais de notaire

Le plus souvent, il faut tabler sur des frais de mutation (émoluments du notaire + droits d'enregistrement) représentant entre 7 % et 8 % de la valeur du bien vendu pour l’acquisition d'un bien ancien. Si le logement est neuf, alors ces frais varieront entre 2 et 3 % du prix de vente. Enfin, au cas où l’achat se ferait via la souscription d’un crédit assorti d’une hypothèque, une majoration de 2 % environ du montant emprunté s’appliquera. Vous souhaitez calculer vos frais de notaire : seloger.com/simulateurFraisNotaire

Les barèmes des frais de notaire

Régis par le décret du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires, les frais d’acte notariés se calculent en utilisant un barème proportionnel et dégressif par tranches. En effet, il existe un taux pour chaque catégorie d’acte. Deux séries (S1 et S2) précisent ainsi quels sont les taux applicables à tel ou tel acte. Pour info, le montant minimum d’un émolument proportionnel est de 20 « unités de valeur » (UV). 

Les émoluments du notaire

Les émoluments correspondent à la somme réellement encaissée par le notaire et qui constituent véritablement sa rémunération, à l’inverse des autres frais et taxes qui sont reversées aux différentes entités concernées ou qui couvrent les dépenses du notaire pour le compte de son client. La rémunération du notaire est strictement encadrée et est appliquée en fonction du prix du bien faisant l’objet de la transaction. Le montant sera alors identique d’un notaire à l’autre, quels que soient l’étude notariale, l’emplacement, l’expérience du notaire, etc.

Ainsi, dans le cas d’une transaction immobilière qui concerne un bien dont le prix est de 200 000 €, le notaire va recueillir un total de 14 000 et 16 000 € de frais de notaire, mais il va réellement percevoir 1 628 € de rémunération à proprement parler, qu’il pourra encaisser pour son propre compte. Notez que si la prestation est supérieure à 150 000 €, le notaire a alors le droit de consentir une remise sur les émoluments reçus. En revanche, s’il décide d’accorder cette remise à l’un de ses clients, il est alors contraint de l’appliquer équitablement et de la même manière à l’ensemble de ses clients.

Enfin, notez qu’en présence de deux notaires pour la conclusion d’une vente, le prix des émoluments n’est pas multiplié par deux. Les deux notaires se partagent alors la somme globale, ce qui ne rend pas la vente plus onéreuse.

Transaction immobilière : qui paie les frais de notaire et quand ?

Les frais de notaire sont réglés par l’acquéreur d’un bien immobilier et ce dernier s’en acquitte le jour de la signature de l’acte authentique de vente qui scelle l’engagement des deux parties. C’est à ce moment-là que l’acquéreur règle tous les frais inhérents à la vente : la somme restant à payer au titre du prix de vente après déduction de la somme versée au moment du compromis de vente à titre de dépôt de garantie, les frais d’agence immobilière le cas échéant, etc. Notez que l’on relève quand-même une exception à cette règle : celle du règlement des frais de notaire dans le cadre de la vente d’un logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). C’est au moment de la signature du contrat de réservation que l’acquéreur doit régler les frais de notaire. Or, à ce stade, le logement n’est pas encore achevé ni habitable.

De même, il est possible pour le vendeur et l’acquéreur de s’entendre de telle sorte que le vendeur prenne à sa charge le paiement des frais de notaire à la place de l’acquéreur. Il s’agit d’une vente dite « acte en main » et ce choix doit être mentionné dans l’acte de vente.

Droits de notaire : pourquoi sont-ils moins coûteux dans le neuf ?

Dans le cas d’une transaction portant sur un bien immobilier neuf, c’est-à-dire d’un logement dont la construction - comme le précise ​​le Code général des impôts dans son article 257 -  s’est achevée depuis moins de 5 ans et qui, durant cette période, n’a été habité par personne ni par son propriétaire ni par un locataire, les frais de notaire - qui iront, pour la plus grande partie, dans les caisses du Trésor Public - sont considérablement allégés. Jugez plutôt, depuis 2011, seule la taxe départementale s'applique aux ventes de logements neufs et son taux se limite à 0,71% ! Une bien belle économie, donc. Pour autant, il est important de rappeler que si les frais de notaire sont moins élevés dans le neuf que dans l’ancien, il n’en va pas de même des prix de vente. Si l’on établit une moyenne, sur l’année 2021, dans l'ancien, le prix au m² en France avoisine 3 339 € alors que, dans le neuf, il culmine à 4 276 € / Source : Baromètre LPI-SeLoger - décembre 2021.

Les frais de notaire en cas d’achat d'une maison

Dans le cas d’une vente immobilière (maison ou appartement), le prix de vente est découpé en tranches et ce sont les tarifs de la série S1 qui s'appliquent. Le plus simple pour calculer les frais de notaire pour l'achat d'une maison est d'utiliser un simulateur. Le prix de l’intervention du notaire correspondra alors à :

• 4 % (hors TVA) de la valeur du bien jusqu’à 6 500 €.
• 1,65 % de la valeur du bien, de 6 500 jusqu’à 17 000 €,
• 1,1 % entre 17 000 et 60 000 €,
• 0,825 % au-delà de 60 000 €.

Les frais de notaire en cas de succession

En matière de succession, les émoluments des notaires sont réglementés et varient selon le type d’opération effectué. Pour un acte notoriété en ligne directe (destiné à prouver sa qualité d'héritier), le tarif est fixé à 58,20 € (hors TVA). Pour un certificat de propriété (ou de mutation), le tarif est dégressif et proportionnel à la valeur du bien transmis. Il faudra alors compter de 15,09 € HT soit 18,11 € TTC si la valeur du bien est inférieure à 3 120 € et à 0,484 % HT de la valeur du bien si la valeur de ce dernier est supérieure à 3 120 €.

Pour une déclaration de succession, les frais de notaire seront également dégressifs et proportionnels. Pour une part d’actif successoral inférieure à 6 500 €, les frais seront alors de 1,548 %. Entre 6 500 et 17 000 €, ils passeront à 0,851 % de la part de l’actif brut, puis ils tomberont à 0,580 % pour une valeur d’actif comprise entre 17 000 et 30 000 €. Enfin, ils seront de 0,426 % si la valeur d’actif dépasse 30 000 €. En revanche, s’il doit faire procéder à un inventaire, les émoluments perçus par le notaire seront fixes. Ils s’élèveront à 75,46 € HT, soit 90,55 € TTC.

Exemples de simulation de frais de notaire

Pour un appartement dont le prix de vente serait de 200 000 €, les émoluments du notaire seront d'environ 2 061 €. Soit 6 500 x 4 % (260 €) + 17 000 - 6 500 x 1,65 % (173,25 %) = 60 000 - 17 000 x 1,1 % (473 €) + 200 000 - 60 000 x 0,825 % (1 155 €) = 2 473 € HT + TVA (412,25 € ) = 2 061 € TTC. 

Si cet appartement se trouve dans l'un des 91 départements dont les droits de mutation ont augmenté, les droits d'enregistrement seront de 11 613 €.  Soit 9 000 € (200 000 x 4,5 %) pour la taxe départementale + 2 800 € (200 000 x 1,20 %) pour la taxe communale + 213 € pour la taxe au profit de l'État (2,37 % de la taxe départementale).

Vous paierez alors 15 660 € (2 061 € émoluments du notaire + 12 013 € droits d'enregistrement  + autres actes).

Qu’en est-il des provisions pour frais ?

Contrairement aux agents immobiliers, à qui la loi Hoguet interdit de facturer leur client avant la conclusion de la vente du bien, les notaires peuvent parfois exiger, lors de la signature d’un compromis de vente, le versement d’une somme d’argent (350 €, en moyenne). Ce versement vient alors s’ajouter au dépôt de garantie. Jusque là, rien que de très ordinaire, sauf que les notaires considèrent que ce versement constitue une provision pour frais et qu’en conséquence, si la transaction n’a pas lieu, ils ne sont nullement tenus à restituer cette somme. En revanche, les notaires devront rembourser - dans leur totalité - les sommes qui leur auront été versées dans deux cas. Tout d’abord, si la condition suspensive mentionnée dans l’avant-contrat et relative à l’obtention d’un prêt immobilier ne se réalise pas. D’autre part, si un acheteur non-professionnel d’une habitation invoque le droit de rétractation SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain), c’est-à-dire qu’il se rétracte dans les dix jours (vs sept jours seulement avant 2015, Ndlr) qui suivent la signature de la promesse de vente ou du compromis.