Immobilier : pas de baisse brutale des prix à redouter dans les prochains mois !

Le marché immobilier : touché mais pas coulé !

En l’état actuel des choses, il est difficile de déterminer avec précision quels signaux les indicateurs du marché immobilier enverront, une fois que le confinement aura cessé, que les choses auront repris leur cours normal et que les agences immobilères auront rouvert leurs portes. Tout au plus peut-on se risquer à se projeter... Il est autant difficile (voire impossible !) de s'essayer à prédire l'évolution du moral des ménages et les conséquences psychologiques du Covid-19. Plusieurs pistes méritent toutefois d'être explorées. La chaîne de l’immobilier étant actuellement grippée (visites « physiques » de biens immobiliers reportées, signatures d’actes authentiques de vente repoussées, délais de traitement des dossiers de prêts allongés, etc.), on peut craindre que la reprise de l’activité immobilière ne provoque un goulot d’étranglement dans les semaines, voire les jours qui suivront la levée du confinement. Il est également permis de penser qu’en contrecarrant leurs projets immobiliers (achats, déménagements…), le Covid-19 aura, en définitive, frustré les candidats-acquéreurs et considérablement aiguisé l'appétence des Français pour la pierre. À moyen et long terme, les prix immobiliers devraient donc résister et jouer la carte de la stabilité. Pas de baisse brutale des prix à redouter dans les prochains mois, donc. 

On peut toutefois s’interroger sur le comportement des établissements de crédit face à des demandes de prêts immobiliers émanant de personnes dont les revenus auraient pu baisser au cours des dernières semaines. On peut également s'attendre à ce que le marché immobilier soit aussi tendu qu’il ne l'était avant la crise du coronavirus, voire davantage encore car la production de logements neufs ayant baissé, le manque de biens immobiliers pourrait être plus flagrant qu’avant que le Covid-19 n’entre en scène … Pour toutes ces raisons (des projets immobiliers qui ne seront pas annulés mais seulement différés, une frustration des acheteurs, une offre ténue…), la reprise pourrait être aussi brutale que soudaine et s'apparenter, par certains côtés, à un véritable contre-choc immobilier (un « propri-boom » ?). Quant aux agences immobilières, elles pourraient bien être littéralement prises d’assaut sitôt le confinement levé ! 

Les prix immobiliers n’avaient pas augmenté aussi vite depuis 2012

Selon les chiffres recueillis par le baromètre LPI-SeLoger, en termes de prix immobiliers dans l’ancien, la tendance en ce mois de mars 2020 est haussière. « La hausse des prix se renforce » souligne Michel Mouillart, porte-parole du baromètre LPI-SeLoger. Avec des prix signés qui enregistrent « 5,2 % de hausse annuelle contre + 3,5 % il y a un an à la même époque ». Mais ce qui est remarquable dans l’analyse de ces données, c’est que les prix des logements anciens continuent d’augmenter rapidement alors que, dans le même temps, la demande et l’offre tendent à baisser, tirées vers le bas par le durcissement des conditions d’accès aux crédits immobiliers pour l’une et des reventes sans cesse repoussées, pour l’autre. Loin de se resserrer ou, au contraire, de se creuser, l’écart entre l'offre et la demande demeure donc constant sur le marché de l’immobilier ancien.

Les marchés de périphérie sont de plus en plus prisés des acheteurs

Alors que les prix continuent de progresser rapidement dans la plupart des grandes villes françaises de plus de 100 000 habitants (+ 8,8 % de hausse sur 1 an à Lyon /+ 7,1 % à Marseille), deux constats s’imposent. Tout d’abord, le prix au mètre carré à Bordeaux poursuit sa baisse avec des tarifs en recul de 1,3 % sur les douze derniers mois. D’autre part, la hausse des prix dans les métropoles, conjuguée à la raréfaction des biens immobiliers à la vente, pousse un nombre croissant d’acquéreurs à prospecter les marchés de périphérie, moins chers à l’achat (les prix à Péssac et à Mérignac sont 25 % moins élevés qu’à Bordeaux !) mais également moins tendus que dans les métropoles. Mais ce report de la demande des marchés intra-muros vers les marchés extra-muros, n’est pas sans faire monter les prix dans les communes qui avoisinent les grandes villes, à l’image de Villeurbanne où l'affluence d'acquéreurs en provenance de la toute proche Lyon fait que les prix des logements y progressent rapidement. Le prix au m² à Villeurbanne enregistre ainsi 13,9 % de hausse sur 1 an !

Les prix de vente n’ont jamais été aussi peu négociés

Au global, les chiffres qu’a relevés le baromètre LPI-SeLoger indiquent que les marges de négociation continuent de faire profil-bas ! Michel Mouillart fait d'ailleurs remarquer qu’elles ont « atteint des niveaux inédits » :

• 3,3 % de marge de négociation sur le marché des maisons, soit 15 % de moins par rapport à la moyenne de longue période.
• 4,6 % sur le marché des appartements, soit un écart de 25 % par rapport à la moyenne.

L’origine de cette ténuité des marges de négociation continue de se trouver dans la grande raréfaction des biens proposés à la vente. La baisse de la demande, qu’induit actuellement le durcissement par les banques de leurs conditions d'octroi d’un crédit immobilier, semble n’y rien changer.

Vers une inévitable déstabilisation du marché de l’immobilier hexagonal

La hausse des prix immobiliers dans l’ancien ne saurait masquer le tassement que le resserrement des critères d’octroi d’un crédit immobilier fait subir à la demande d’achat immobilier. « Le nombre de prêts  à l’ancien accordés au cours des trois derniers mois a baissé de 7,8 % d'après l’Observatoire Crédits Logement/CSA » explique Michel Mouillart. Lequel pointe également du doigt un recul de l’activité du marché de l’immobilier ancien et une baisse du nombre de compromis signés. Quant à la crise sanitaire que nous traversons actuellement, force est de reconnaître que ses conséquences sur le marché de l’ancien risquent d’être importantes - notamment en termes de « pouvoir d'achat ainsi que de moral des ménages » - et d’accentuer les tendances précédemment évoquées : recul de la demande, baisse de l’activité.