Toulouse : des prix immobiliers raisonnables mais que la LGV devrait faire grimper !

Immobilièrement parlant la capitale de l’Occitanie, Toulouse, présente des caractéristiques bien particulières. Pour vous aider à vous faire une idée - la plus réaliste possible -  du marché immobilier de la Ville Rose, nous avons scruté :

• son niveau de prix,
• l’impact que devrait avoir la LGV,
• son attractivité,
• la tension immobilière qui y règne,
• l’amplitude des prix des logements selon les quartiers,
• les secteurs les plus (et les moins) prisés,
• les quartiers où investir,
• son marché de périphérie,
• le coût d’un crédit immobilier pour devenir propriétaire d’un bien à Toulouse.

Un prix immobilier qui reste raisonnable pour une métropole

Selon les données recueillies par le baromètre LPI-SeLoger, le prix immobilier à Toulouse atteint 3 143 € du m². Pour une ville de la taille de Toulouse (475 438 habitants en 2016), cela reste très correct. À titre de comparaison, comptez 4 844 € pour acheter à Bordeaux, 3 258 € à Lille, 4 717 € à Lyon, 3 300 € à Nantes, 4 219 € à Nice et 10 034 € à Paris. Seules Marseille (2 977 €/m²) et Montpellier (3 009 €) font mieux ou plus exactement, moins cher. Nul doute que le prix des logements toulousains participe à l’attractivité de la ville et à la montée de la pression immobilière. « Le prix d’achat moyen d’un bien sur Toulouse varie le plus souvent entre 200 000 et 250 000 € » fait remarquer Caroline Ayroles, co-fondatrice et gérante de l’agence immobilière My Toulouse. « Quant à la marge de négociation, il est rare qu’elle dépasse 5 % du prix de vente ».

Faut-il s’attendre à un effet LGV comme à Bordeaux ?

Toutes proportions gardées, le niveau des prix signés (3 143 €) et la hausse annuelle (+ 1,5 %), dont ils font l’objet, restent relativement modérés. Mais le prolongement de la ligne LGV jusqu’à Bordeaux que le gouvernement a validé en septembre dernier pourrait bien changer la donne. La mise en service - dont la date exacte n'a toutefois pas été fixée - de cette ligne qui mettra Toulouse à 3 heures 10 de la capitale (contre un peu plus de quatre heures actuellement) devrait inévitablement contribuer à booster le prix des logements dans la ville du cassoulet et de la violette. Et à l’instar de ce qui s’est passé à Bordeaux ou encore à Rennes, un effet « LGV » devrait être ressenti qui donnera un coup d’accélérateur au prix de l’immobilier toulousain et pourrait même irradier, par ricochet, sa proche périphérie.

Le prolongement de la ligne LGV (dont la date précise de réalisation reste toutefois incertaine) pourrait bien faire flamber les prix immobiliers à Toulouse. ©AdobePhotoStock

L’attractivité de Toulouse ne se dément pas ! 

La Ville Rose figure régulièrement en tête des classements des métropoles où il fait bon travailler (L’Express), étudier (L’Étudiant) et faire la fête (SeLoger). Rien d’étonnant, donc, à ce qu’acheteurs et investisseurs soient de plus en plus nombreux à s’intéresser à celle que l’on surnomme la Capitale du Rugby. « Pour autant, la demande reste encore principalement locale » précise Caroline Ayroles. Boosté à la fois par une indéniable qualité de vie, des prix immobiliers abordables pour une métropole, la proximité d’Airbus (l’un des principaux pourvoyeurs d’emplois dans la région) et des taux d’intérêt bancaires (0,80 % sur 15 ans) avantageux, le marché de l’immobilier toulousain fait montre d’un grand dynamisme. « Sur Toulouse, le marché immobilier est globalement très dynamique » fait observer Caroline. « J’estime à environ 2/3 la proportion d’achats d’une résidence principale. Le reste, c’est de l’investissement locatif ».

Un marché immobilier toulousain qui se tend

La demande de logements allant croissant, de sérieuses tensions se sont fait jour sur le marché immobilier toulousain. Sur certains secteurs de la ville, la demande étant ainsi largement supérieure à l’offre, les stocks de logements tendent à s’épuiser et - comme toujours - le spectre de la pénurie tire les prix immobiliers vers le haut. « La demande dépasse l’offre dans la majorité des cas mais c’est dans le centre-ville de Toulouse qu’elle est la plus soutenue » fait remarquer Caroline Ayroles. Malgré des prix élevés par rapport au reste de la ville et des prestations qui, immobilier ancien oblige, font souvent cruellement défaut (parking, ascenseur…), dans le secteur des Carmes, les appartements partent rapidement et au prix. Du côté de la Côte Pavée,  ce sont les maisons - dont la rareté augmente la désirabilité - que les familles s’arrachent. « À Toulouse, le must, ce sont les maisons de ville avec jardin et les appartements familiaux dans de petites copropriétés. Mais ce sont deux typologies de biens qui se font rares ». 

Dans l'hyper-centre de Toulouse, les petites superficies sont très prisées par les investisseurs locatifs. ©AdobePhotoStock

Des écarts de prix des logements parfois considérables

Bien qu’elles soient moins marquées qu’à Marseille, des disparités peuvent être constatées sur le marché immobilier toulousain. En effet, selon les  quartiers, les écarts de prix sont parfois considérables. Le spectre est ainsi très large entre d’un côté, l’hyper-centre historique et de l’autre, un quartier comme le Mirail. « Les prix peuvent aller de 50 000 € pour un studio qui serait situé dans un secteur peu prisé à plus d’un million d’euros pour un bel appartement en plein centre-ville ou une villa dans certains quartiers prisés » précise Caroline Ayroles de My Toulouse. C'est la loi de l'offre et de la demande qui est à l'origine de telles différences de prix. Parce qu'il est peu prisé et qu'en termes de cadre et de qualité de vie, d’autres secteurs de la Ville Rose lui sont préférés, le quartier du Mirail témoigne, par exemple, d’une faible tension immobilière. En conséquence, il y a moins de demandes que d’offres et les prix s’en ressentent. 

À Toulouse, l’hyper-centre reste hyper-prisé !

Sans surprise, c’est le centre-ville de Toulouse (Carmes, Capitole, Esquirol, Saint-Étienne, Les Chalets) qui arrive tout en haut de la « wish-list » des acquéreurs, à condition toutefois que leurs finances le leur permettent… Car en termes de prix, l’hyper-centre de Toulouse se situe dans la fourchette (très) haute du marché. « Autour de 4 500 € du m². Parfois plus » précise Caroline Ayroles. Situé de l’autre côté de la Garonne, sur sa rive gauche, Saint-Cyprien est également un secteur très demandé. Les prix des logements se rapprochent beaucoup de ceux pratiqués dans l’hyper-centre. En revanche, certains secteurs sont boudés par les acheteurs. Bien que l’immobilier y soit plus abordable que dans le reste de la ville, les transactions s'y font rares.  Sont ainsi victimes de ce « désamour » des quartiers comme Reynerie, le Mirail ou encore Bagatelle et leurs immeubles des années 60/70.  Si des projets de réhabilitation urbaine sont en cours dans ces quartiers, leur mauvaise réputation leur colle à la peau…

Dans le centre historique de Toulouse (ici la place de la Trinité), les prix au m² dépassent les 4 500 €. ©AdobePhotoStock

Dans quels quartiers investir à Toulouse ?

Si Toulouse est une ville où il fait bon vivre, c’est également une ville où il fait bon investir dans la pierre locative. Dans le cadre d’un investissement patrimonial, c’est-à-dire de l'acquisition - en vue de le louer - d'un bien dont la revente sera rapide, le centre-ville ancien est un secteur à privilégier. Le hic, c’est que les petites surfaces sont prisées et que vous ne serez pas seul(e)s sur le coup… En clair, la concurrence sera rude et il vous faudra vous montrer très réactif pour remporter la partie. Un peu moins cher que l’hyper-centre mais caractérisé par une forte demande locative, le quartier de la Croix de Pierre mérite aussi que l’on s’y attarde. Enfin, opter pour le secteur de Rangueil, au sud-est de Toulouse, permettra de cibler une « locatèle » d’étudiants. « Mais dans tous les cas, il est important de veiller à ce que le bien soit proche des transports en commun et des commerces » précise Caroline Ayroles.

Combien devez-vous gagner pour acheter un appartement à Toulouse ?

• Prix du bien immobilier (hors frais de notaire et d'agence) : 207 752 € (surface moyenne (*) d'un logement ancien en région Midi-Pyrénées x prix au m²) 
• Montant total de l'acquisition (frais de notaire et d'agence inclus) : 237 854 €
• Mensualité du crédit sur 20 ans : 1 225 € (au taux de 1,56 %)
• Revenu minimal : environ 3 675 € par mois.

(*) En région Midi-Pyrénés, dans l’ancien, la surface habitable moyenne est de 66,1 m².

Blagnac, Tournefeuille... Les environs de Toulouse font le plein d’acheteurs

Autour de Toulouse, le marché de périphérie est très actif et la raréfaction de certains biens - les maisons, notamment - bénéficie largement aux communes avoisinantes. « Beaucoup d’acheteurs se reportent sur la première couronne : Blagnac, Tournefeuille, Ramonville-Saint-Agne » précise Caroline Ayroles. Mais ce ne sont pas tant les économies pouvant être réalisées qui motivent les acheteurs à s’éloigner de la Ville Rose que la plus grande disponibilité de certains biens, comme les maisons avec un jardin, par exemple. Pour profiter de prix moins élevés, il faut s’éloigner davantage. Sur des communes comme Le Muret ou encore Saint-Lys qui sont à un peu plus de 35 minutes de Toulouse en voiture, il est possible de trouver des maisons, avec un jardin et un garage, aux alentours de 200 000 €.