Tours : un prix immobilier attractif mais un marché qui se tend dans l’hyper-centre !

Face à une demande soutenue, le marché immobilier tourangeau se tend

Boosté par une demande en plein essor, laquelle profite elle-même de l’effet LGV, le marché de l’immobilier à Tours tend à se contracter. Dans l’hyper-centre tourangeaud, on compte ainsi davantage d’acheteurs que de vendeurs. L’attractivité retrouvée de celle que l’on surnomme la capitale des châteaux de la Loire n’est toutefois pas sans conséquence. Le prix immobilier à Tours, s’il demeure raisonnable (un appartement tourangeau coûte 2 421 €/m² alors que pour ce type de bien, le prix moyen se monte à 3 976 €/m²), est orienté à la hausse (+ 0,3 %). Quant aux délais de vente et aux marges de négociation, ils tendent, au contraire, à se réduire. « Sans toutefois atteindre le niveau de Paris, le marché de l’hyper-centre de Tours est très tendu et les biens, à condition qu’ils soient proposés au juste prix, partent très rapidement » explique Jérôme Cortabitarte, mandataire immobilier indépendant IAD basé à Tours.

L’attractivité retrouvée de la pierre tourangelle

Le niveau raisonnable du prix de son immobilier et sa proximité avec Paris (55 minutes par le TGV) permettent à Tours de séduire au-delà des acheteurs locaux. « Je compte parmi mes clients des seniors qui ont quitté la périphérie de Tours pour se rapprocher de l’hyper-centre » précise Jérôme Cortabitarte. « Car en se rapprochant du centre-ville, ils se rapprochent aussi des commerces, des services et de la vie culturelle ». La mise en place de la LGV a également permis à une nouvelle clientèle (essentiellement parisienne !) de profiter de la douceur de vivre (et des prix immobiliers !) tourangelle. Les « navetteurs » qui habitent à Tours ou dans ses environs mais se rendent tous les jours à Paris pour y travailler seraient au nombre de 2 000… Enfin, la préfecture d’Indre-et-Loire n'attire pas que ceux qui y habitent. « Des villes comme Bordeaux ou Nantes étant arrivées à saturation, les investisseurs recommencent à s’intéresser à Tours » constate Aurélien Le Déaut, mandataire immobilier indépendant IAD, spécialisé dans Tours-Nord. Si les petites surfaces du centre-ville sont très prisées, il n’est désormais pas rare qu’un immeuble soit divisé en appartements ou qu’une maison soit proposée en colocation. En effet, plus la superficie d’un bien est réduite, plus son prix au m² est élevé. À Tours ou ailleurs, il est donc souvent plus avantageux d’acheter une seule grande surface que l’on divisera en plusieurs petites…

Avis de recherche : maisons de plain-pied et appartements avec ascenseur

Si la demande est globalement soutenue, force est de constater qu’à Tours, la rareté de certains biens tourangeaux fait qu’ils sont particulièrement prisés et qu’ils trouvent (très !) rapidement (une ou deux visites peuvent suffire !) preneurs. Il s’agit des petites superficies (studios, T2) situées dans l’hyper-centre et que convoitent les investisseurs, des appartements avec ascenseur (« avec une terrasse et un parking, c’est le tiercé gagnant » plaisante Jérôme Cortabitarte) et des maisons de plain-pied, appréciées des seniors. « Pour trouver ce type de bien, c’est dans Tours-Nord qu’il faut prospecter » explique Aurélien Le Déaut, « car il n’y en a quasiment pas en centre-ville ». Quant aux - indémodables - « particuliers « tourangeaux, leur attractivité n’a d’égale que leur prix (élevé !). Surtout dans le quartier huppé des Prébendes.

Prébendes, Les Halles, Cathédrale, Velpeau : des valeurs sûres

Certains secteurs de la capitale des châteaux de la Loire sont particulièrement prisés.  Les (nombreux !) acheteurs doivent donc se tenir prêts à dégainer rapidement leurs chéquier - et à faire une offre au prix - s’ils ne veulent pas voir le bien leur passer sous le nez. Font le plein d’acquéreurs les quartiers des Halles, Cathédrale, Plumereau, Velpeau et Prébendes. Soit tout le secteur qui « s’étend des boulevards Béranger et Heurteloup jusqu’aux quais de la Loire » explique Jérôme Cortabitarte. Mention spéciale au quartier des Deux Lions dont la cote n’en finit pas de grimper. Situé le long de la voie du tram, ce quartier a un atout de taille dans son jeu. « On y trouve des appartements avec ascenseurs, voire avec terrasses, alors que ce type de produit fait cruellement défaut à l’hyper-centre tourangeau » explique Jérome Cortabitarte. « Au Nord de la Loire, ce sont les quartiers Paul-Bert, Coty et de La Tranchée qui sont recherchés » ajoute Aurélien Le Déaut. Quant aux investisseurs, ils tendent à cibler les environs de l’hôpital Bretonneau et de la place Plumereau, les premiers pour leur proximité avec l’université de médecine et les seconds parce qu'ils sont proches de la faculté des Tanneurs.

Le désamour des acquéreurs pour Tours-Sud

Comme le rappelle le nom d’une émission de télévision, « on ne peut pas plaire à tout le monde ». Alors que la fièvre acheteuse gagne l’hyper-centre de Tours, sa partie méridionale peine, quant à elle, à attirer les acheteurs et les ventes mettent plus de temps qu’ailleurs à se concrétiser. « Situés au Sud de Tours, les quartiers des Rives du Cher, des Fontaines et Montjoyeux sont peu prisés » constate Jérôme Cortabitarte. Pour autant, la proximité du centre commercial de Joué-les-Tours pour Montjoyeux et du quartier (en vogue !) des Deux Lions pour Montjoyeux pourrait changer la donne et contribuer à redynamiser Tours-Sud. D’autant que si ce secteur de la ville, s'il peut sembler « moins glamour que l’hyper-centre », mérite tout de même que l’on s’y intéresse. Ne serait-ce que pour la demande locative que l’on y constate, et qui, alliée à un faible niveau de prix, permet de profiter d’un bon rendement locatif. Du côté de Tours-Nord, la proximité du quartier du Beffroi peut rebuter les acheteurs. « Les quartiers Sanitas et Beaux-jardins sont actuellement peu recherchés mais le développement que connait Tours-Nord devrait leur faire prendre de la valeur » estime Aurélien Le Déaut.

Des prix au m² qui vont de 1 100 € à 4 000 € dans l’ancien

Selon les données recueillies par le baromètre LPI-SeLoger, à Tours, le prix de l’immobilier ancien à Tours atteint 2 421 €/m² et enregistre une hausse annuelle de 0,3 %. « Sur le terrain, les prix vont de 1 100 € du m² dans certains quartiers de Tours-Sud à 4 000 €/m² dans le quartier Cathédrale » constate Jérôme Cortabitarte. Plus l’on s’éloigne de la place Jean Jaurès, véritable centre névralgique de Tours, plus les prix baissent. « Aux environs de la place Plume, les prix vont de 2 800 à 3 000 € du m² ». À proximité de la gare, le quartier Velpeau affiche des tarifs qui vont de « 2 800 € à 3 200 €/m² précise Aurélien Le Déaut. « Et autour de 3 500 €/m² à Prébendes ».

Tours : comment le prix de l’immobilier a-t-il évolué depuis 2015 ?

Comptez 60 000 € pour un studio à Tours

La diversité des biens tourangeaux fait qu’il y en a pour tous les budgets. « Pour un studio, les prix démarrent aux alentours de 60 000 € » explique Aurélien Le Déaut. « Pour un T2, le ticket d’entrée avoisine les 120 000 € pour atteindre jusqu’à 200 000 € pour une maison de ville avec des travaux » précise Jérôme Cortabitarte. Voire (beaucoup !) plus s’il s’agit d’un « particulier » tourangeau dans le quartier bourgeois des Prébendes.

Combien devez-vous gagner pour acheter un appartement à Tours ?

• Prix du bien (hors frais de notaire et d'agence) : 293 775  € (Source : SeLoger) 
• Montant total de l'acquisition (frais de notaire et d'agence inclus) : 336 342  €
• Mensualité du crédit sur 20 ans : 1 700  € (au taux de 1,35 %)
• Revenu minimal : environ 5 100 € par mois.

Mettray, Notre-Dame-d’Oé, Charentilly : un marché de report dynamique

La proximité avec Tours a un prix. C’est la raison pour laquelle des communes limitrophes telles que La Riche, Saint-Cyr-sur-Loire ou encore Fondettes affichent des prix comparables, peu ou prou, à ceux pratiqués à Tours. Pour pouvoir profiter de prix moins élevés, il faut s’éloigner du centre-ville afin de prospecter « du côté de Mettray ou de Notre-Dame-d’Oé, voire pousser jusqu’en en 2e couronne, dans des communes comme Charentilly, Chanceaux-sur-Choisille ou encore Semblançay » explique Aurélien Le Déaut.

Combien ça coûte d'habiter près de Tours ?