Marché immobilier : l’accalmie automnale se confirme en France

Après un mois de septembre qui confirmait la reprise du marché, malgré un déséquilibre entre l’offre et la demande qui persistait dans de nombreuses grandes villes, octobre s’est montré assez calme. Au cours du mois écoulé, les prix ont même légèrement reculé au niveau national (-0,1 %). Toutefois, ce léger recul ne vient en rien remettre en question la sortie du cycle baissier, dans lequel le marché était plongé depuis juillet 2022. En réalité, cette baisse très modérée est parfaitement de saison. En effet, pendant l’automne, l’activité est traditionnellement plus calme qu’au cours du printemps et qu’au début de l’été. Par ailleurs, la baisse constatée en octobre 2024 est bien inférieure à celle observée en octobre 2023, où les prix avaient reculé de -0,7 %. Autrement dit, ce mois d’octobre vient confirmer la reprise progressive du marché, et ce à l’échelle hexagonale. A Paris, selon le baromètre SeLoger-Meilleurs Agents les prix reculent de seulement -0,4 %, contre -1 % en octobre 2023. Même constat dans les villes du Top 10 +0 % (contre -0,6 % en 2023), du Top 50 +0 % (-0,4 % en 2023) et les communes rurales +0 % (-0,2 % en 2023).

Si la reprise immobilière est bien là, il faudra encore plusieurs mois au marché pour se relancer complètement et absorber durablement les changements économiques initiés au premier semestre 2024 (maîtrise de l’inflation, baisse des taux directeurs, desserrement des conditions de crédits…). Dans les grandes métropoles, l’évolution des prix est hétérogène. S’ils augmentent à Lille (+0,6 %), Nice (+0,5 %), Bordeaux (+0,4 %), Nantes (+0,3 %) et Marseille (+0,2 %), dans 5 des 11 plus grandes villes françaises, les prix sont toujours à la baisse en octobre : -0,9 % à Strasbourg, -0,8 % à Rennes, -0,4 % à Paris, -0,3 % à Montpellier et -0,2 % à Lyon. Un recul des prix de vente qui devrait se poursuivre en novembre et décembre, voire même s’accélérer si l’effet saisonnier vient se combiner avec un certain attentisme des acquéreurs. En effet, ces derniers pourraient être tentés de repousser leur projet d’achat de quelques mois dans l’espoir de profiter d’une diminution supplémentaire des taux d’intérêt des crédits immobiliers, espérée en 2025 suite à la dernière baisse des taux directeurs de la BCE.

La chute des prix parisiens serait-elle derrière nous ? S’il est encore trop tôt pour parler de retournement de marché, la baisse des des prix semble bel et bien ralentir dans la capitale. Alors qu’ils avaient plongé de -4,4 % entre mai et novembre 2023, ils n’ont reculé que de -0,6 % cette année à la même période. Dans certains arrondissements, les prix sont même nettement en hausse depuis le début de l’année, avec +2,6 %, +5,7 % et +3 % dans le VIe (+0,1 %), le VIIe (+0,3 %) et le XVIe (+0,5 %). Dans les XIe, XIIe et XVIIIe, une stabilisation à la hausse apparaît bien enclenchée. Du côté des arrondissements centraux, l’heure de la reprise semble en revanche un peu plus lointaine. Ainsi, au cours des 10 derniers mois, le IIe a continué à perdre -5,2 % tandis que le IIIe a diminué de -6 %. La palme de la plus forte baisse revient au IVe avec -8,3 %. Précisons que l’évolution des prix varie selon la surface. Les studios et 2 pièces voient leurs tarifs repartir à la hausse depuis le début de l’année (+1,1%), alors que les 3 pièces et plus n’ont pas encore connu de véritable changement de dynamique (-3,9 % depuis janvier). Ce fort décrochage des grandes surfaces pourrait s’expliquer en partie par un frein psychologique lié à l’actuel niveau des prix parisiens.

Sans surprise, l’inversion de dynamique tarifaire qui touche Paris s’étend progressivement au reste de l’Île-de-France. S’ils sont toujours orientés à la baisse, les prix de la petite et de la grande couronne sont également entrés dans une phase de stabilisation. Depuis le début de l’année, la proche banlieue a ainsi vu ses prix diminuer de -0,8 %. Ils ont reculé de -1,1 % dans les Hauts-de-Seine, -0,7 % dans le Val-de-Marne et -0,5 % en Seine-Saint-Denis. Dans la grande couronne, les prix de vente ont reculé de -1,4 % en moyenne. C’est dans le Val d’Oise que la baisse est la plus forte (-3,3 %), devant les Yvelines (-1,6 %) et la Seine-et-Marne (-1,5 %). L’Essonne est le seul département francilien voyant ses prix augmenter (+ 1 %). Depuis un an, le nombre de porteurs de projets augmente dans toute la région, et cela devrait continuer grâce à la baisse des taux. Quant à l’offre, elle est déjà entrée dans une dynamique baissière à Paris (-4,6 %) alors qu’elle continue d’augmenter légèrement en petite couronne (+3 %) et plus fortement en grande couronne (+7,1 %), illustrant l’avance qu’a pris Paris dans le retournement de cycle. Les indicateurs laissent donc à penser que Paris et la petite couronne vont repartir plus vite et plus fort que la grande couronne.