Le DPE : un critère de recherche avec lequel il faut désormais compter

Vincent Cuzon
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La performance énergétique est devenue l’un des principaux critères de recherche des acquéreurs. Un nombre croissant d’entre eux refuse même de visiter des biens qui seraient mal notés au DPE.

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De plus en plus d’acquéreurs rejettent les passoires thermiques.
De plus en plus d’acquéreurs rejettent les passoires thermiques. © Kemal Yildirim – Getty Images
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Mauvais DPE : un frein à la visite pour de nombreux acheteurs

C’est un fait, face à l’envolée de prix de l’énergie, la performance énergétique est devenue un critère de recherche incontournable pour les acquéreurs, au même titre que l’emplacement et la superficie. Ainsi, selon une étude Opinionway pour SeLoger, en 2023, la part des acquéreurs et des investisseurs visitant uniquement des biens immobiliers ayant un bon DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ou considérant un mauvais DPE comme un argument de négociation atteindrait 90 %, contre seulement un peu plus de 50 % en 2020. Cela est loin d’être anodin… car avec la mise en place de la loi Climat et Résilience et du nouveau DPE, de plus en plus de logements sont considérés comme des passoires thermiques (notés F ou G).

Concrètement, la nouvelle méthode de calcul du DPE a entraîné une hausse 8 % du nombre de biens classés F et G. Aujourd’hui, 5,2 millions de résidences principales sont considérées comme des passoires thermiques, contre 4,7 millions avant la réforme. C’est dans le département de la Creuse et à Paris que nous retrouvons le plus de biens énergivores (35 %), devant le Cantal, où 32 % des biens sont classés F ou G.

Les passoires énergétiques, c’est-à-dire les biens immobiliers notés F ou G au DPE, constituent 17 % des logements en France.

Vers une vente massive des passoires énergétiques ?

Le nouveau DPE aurait-il poussé de nombreux propriétaires à vouloir se débarrasser de leur bien immobilier considéré comme une passoire énergétique ? En tout cas, la part des passoires thermiques en vente sur SeLoger a explosé au cours du dernier trimestre de 2022. Nous pouvons ainsi constater une hausse de 19,2 % par rapport à l’année précédente, à la même période. Néanmoins, il est encore trop tôt pour affirmer que ce phénomène est dû aux dernières réformes mises en place. En effet, cette hausse de la présence des passoires thermiques parmi les annonces en ligne sur SeLoger trouve en grande partie son origine dans le fait que lesdites annonces sont de plus en plus renseignées en termes de consommation énergétique : l’étiquette énergétique était mentionnée dans 83 % des annonces en novembre 2022 contre environ 70 % un an plus tôt.

De plus, comme nous l’avons vu précédemment, la nouvelle méthode de calcul du DPE a entraîné une hausse notable du nombre de logements mal classés. Néanmoins, nous pouvons affirmer que la part des vendeurs ayant décidé de vendre en raison d’un mauvais DPE et ne souhaitant ou ne pouvant pas réaliser les travaux de rénovation est conséquente. Elle atteint 31 % des Français ayant mis en vente leur résidence principale, 39 % des propriétaires-bailleurs se séparant de leurs biens et 50 % des ventes de résidences secondaires.

À Paris, 37 % des biens en vente sur SeLoger étaient des passoires thermiques en janvier 2023, contre 17 % en juillet 2021.

Un mauvais DPE a un impact sur le prix de vente

En plus d’être un frein à la visite pour un nombre croissant d’acquéreurs, un mauvais DPE a un impact sur le prix de vente. En effet, selon l’étude Opinionway pour SeLoger, les prix de vente des passoires thermiques sont en moyenne 3,9 % moins élevés que ceux des biens mieux notés au DPE. De plus, 40 % des acheteurs considèrent une mauvaise note au DPE comme un levier de négociation, alors qu’ils étaient seulement 28 % en 2022. De leur côté, les vendeurs sont de plus en plus nombreux à accepter de baisser le prix de vente de leur bien en raison d’un mauvais DPE : cela concerne 8 futurs vendeurs sur 10, contre 46 % en 2022. Dans les faits, les prix des passoires thermiques sont davantage négociés (5,6 % du prix de vente affiché) que ceux des logements affichant une classe énergétique supérieure (3,7 % du prix de vente).

« Le DPE est devenu un critère aussi important que la présence d'un balcon ou d'un parking »

Thomas Lefebvre, Directeur Scientifique-Aviv.

D’autre part, l’évolution des prix de vente des biens classés F et G est plus lente que pour les autres logements. Depuis juillet 2021, leurs prix ont progressé de seulement 3,7 % tandis que ceux des autres biens immobiliers a augmenté de 7 % en moyenne sur la même période. Une situation qui ne devrait pas s’arranger pour les passoires thermiques puisqu’elles seront soumises à partir du 1er avril 2023 à un audit énergétique, qui devra être obligatoirement transmis à l’acheteur. Il indiquera notamment les travaux à réaliser pour améliorer le classement du bien ainsi que leur coût prévisionnel. Précisons que ce nouvel audit s'appliquera aussi aux biens classés E en 2025, puis aux logements classés D en 2034.

71 % des Français affirment ne pas connaître les nouvelles réformes liées au DPE.

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