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Immobilier : tout savoir sur le nouveau DPE

La réforme du DPE (diagnostic de performance énergétique) est entrée en vigueur le 1er juillet 2021. Elle a pour objet de rendre ce document plus fiable tout en lui conférant une valeur juridique qu’il n’avait pas auparavant. SeLoger vous en dit plus sur les nouveautés apportées par ce DPE nouvelle formule.

Immobilier : tout savoir sur le nouveau DPE

Sommaire

À quoi sert le Diagnostic de performance énergétique (DPE) ?

Il fait partie des documents devant être remis à l’acquéreur dans le cadre d’une transaction immobilière. Il a pour objet d’informer l’acquéreur ou le locataire d’un bien de la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre émis par le logement. Il doit être obligatoirement réalisé, dans tous les logements en France métropolitaine, par un diagnostiqueur immobilier certifié. Un annuaire recense les professionnels titulaires de la certification requise :

  • Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, il est intégré au dossier de diagnostic technique (DDT), annexé à l’avant-contrat de vente et à l’acte authentique de vente.
  • Dans le cadre d’une mise en location d’un bien immobilier, il doit également être transmis au locataire.
Bon à savoir

Suite à l’alerte des professionnels de l’immobilier, le ministère du Logement a annoncé la suspension de l’édition des diagnostics de performance énergétique pour les logements datant d’avant 1975, hormis dans les cas rendus nécessaires par des transactions urgentes. La suspension des diagnostics ne devrait durer que quelques jours...

Un document opposable aux vendeurs et aux propriétaires bailleurs

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est pleinement opposable. Il a désormais la même valeur juridique que d’autres diagnostics immobiliers, comme l’état de l’installation intérieure d’électricité ou encore le diagnostic amiante. Jusqu’alors, il n’avait qu’une portée informative. Le propriétaire du logement et le diagnostiqueur engagent dès lors leur responsabilité vis-à-vis de l’acquéreur ou du locataire. Si ces derniers ont des doutes sur son contenu, il leur est possible de faire réaliser un nouveau diagnostic. Si les résultats sont différents, ils peuvent demander une compensation financière ou faire appel, le cas échéant, aux tribunaux.

Qu’en est-il des recommandations de travaux du DPE ?

La réglementation précise que ces dernières n’ont qu’une valeur informative. Elles n’ont pas de caractère opposable comme les autres éléments contenus dans le DPE.

Une méthode de calcul unifiée pour les nouveaux DPE

Un arrêté du 31 mars 2021 précise les modalités de calcul du nouveau DPE. Depuis le 1er juillet 2021, seule la méthode 3 CL est retenue pour élaborer le DPE. Auparavant, celle-ci était réservée aux logements construits à partir du 1er janvier 1949 et disposant d’un système individuel de chauffage, de climatisation et de production d’eau chaude sanitaire. La réforme a ainsi supprimé la méthode dite « sur facture » s’appuyant auparavant sur la consommation énergétique du logement, calculée à partir des trois dernières factures remises par le propriétaire.

La méthode dite 3CL signifiant « Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements » est plus fiable, car elle est élaborée sur des critères standardisés ne relevant pas du mode de consommation de chaque ménage. Ce calcul s’appuie sur des éléments concrets comme :

  • Les caractéristiques du bâti.
  • Le niveau d’isolation de la construction.
  • Le système de chauffage.

La méthode a légèrement changé depuis le 1er juillet 2021 en intégrant de nouveaux paramètres. Elle prend en compte cinq usages au lieu de trois initialement, à savoir :

  1. Le chauffage.
  2. L’eau chaude sanitaire.
  3. Le refroidissement.
  4. L’éclairage.
  5. Les appareils auxiliaires.

Un Diagnostic de performance énergétique plus complet et lisible

Depuis le 1er juillet 2021, les diagnostiqueurs doivent se conformer à une nouvelle réglementation concernant la présentation et le contenu du DPE. Cette nouvelle version comporte une page de garde synthétisant les principales informations contenues dans le document comme :

  • L’étiquette énergie.
  • L’étiquette climat.
  • Le montant des dépenses théoriques annuelles.

Le DPE doit, en outre, désormais mentionner les éléments suivants :

  • Le montant estimé des factures énergétiques.
  • Le détail des déperditions thermiques.
  • Un descriptif précis de l’état de l’isolation du bâtiment.
  • Un état du système de ventilation.
  • L’indication de la présence d’une cheminée à foyer ouvert.
  • Une information sur le niveau du confort d’été dans le logement.
  • Des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique du logement et réduire les émissions de gaz à effet de serre.
  • Une estimation chiffrée de ces travaux.

Le nouveau DPE sonne la fin des DPE dits vierges

Avant la réforme de juillet 2021, les diagnostiqueurs immobiliers pouvaient, à titre exceptionnel, s’abstenir de donner une étiquette énergétique. Cela était le cas pour des logements construits avant le 1er janvier 1949 pour lesquels ils ne disposaient pas de factures d’énergie. Cette possibilité est supprimée depuis le 1er janvier 1949.

De nouveaux seuils énergétiques et une seule étiquette retenue

Un décret du 11 janvier 2021 applicable depuis le 1er juillet 2021 fixe un seuil énergétique pour qu’un logement puisse être considéré comme décent. Il s’agit d’une consommation inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable par an. L’objectif est de lutter contre les passoires énergétiques. Ce combat contre les logements énergivores se traduit par une modification des seuils des étiquettes du DPE pour une meilleure homogénéisation. Jusqu’alors, les étiquettes du DPE étaient exprimées en énergie primaire. Elles intègrent désormais les émissions de gaz à effet de serre. C’est un système dit de doubles seuils mis en place avec :

  • Une étiquette de A à G correspondant à la consommation d’énergie primaire exprimée en kWh/m²/an.
  • Une étiquette de A à G pour l’empreinte carbone du logement présentée en kg CO2/m²/an.

Seule l’étiquette la moins performante sera retenue pour évaluer la performance énergétique globale du logement. Ce nouveau mode de calcul peut faire basculer certains biens d’une classe énergétique à une autre, mais n’a pas d’incidence sur le nombre global de passoires énergétiques.

Quel objectif pour la rénovation des logements ?

L’ensemble des logements classés F et G doit être rénové progressivement d’ici 2028. En 2023, il ne sera plus possible de louer un logement dont la consommation excédera 450 kWh/m2/an. Cette interdiction s’étendra, en 2025, aux logements classés G et concernera les biens classés en F à l’horizon 2028. 

La prise en compte de la localisation du logement

Les seuils des logements pourront varier selon la zone géographique dans laquelle ils se situent et si leur altitude est supérieure à 800 m. Cela est valable uniquement pour les biens en classe E, F et G. Le territoire national a été divisé en plusieurs zones climatiques. Les logements localisés en zones H1b, H1c et H2d peuvent bénéficier de ces seuils adaptés.

Possibilité de faire un seul DPE pour les logements d’un même immeuble

La nouvelle réglementation entrée en vigueur au 1er juillet 2021 ouvre la possibilité de n’effectuer qu’un seul diagnostic valable pour tous les logements d’un même ensemble immobilier. Auparavant, il devait être établi un DPE par logement. Cela peut permettre aux copropriétés de commander un DPE groupé que chaque copropriétaire pourra utiliser dans le cadre de la vente ou de la location de son logement.  Cela n’est qu’une option, car chacun reste libre de continuer à faire réaliser un DPE personnalisé pour son propre bien.

Un affichage obligatoire dans les annonces immobilières

À compter du 1er janvier 2022, toute annonce immobilière devra également comporter les trois éléments de la page de garde du DPE : l’étiquette énergie, l’étiquette climat, l’estimation de la facture d’énergie.

Une durée de validité inchangée, mais un régime transitoire

La durée de validité du DPE reste inchangée. Elle est de 10 ans. Cependant, un dispositif transitoire est prévu pour les DPE réalisés antérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme. Les DPE de l’ancienne version sont valables :

  • Jusqu’au 31 décembre 2022, s’ils ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017.
  • Jusqu’au 31 décembre 2024, s’ils ont été effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021.

Concernant les anciens DPE vierges, les propriétaires doivent en réaliser un nouveau dans les meilleurs délais pour pouvoir se conformer à la réglementation en matière de publication des étiquettes énergétiques au 1er janvier 2022.

La réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021 modifie en profondeur le DPE devenant un véritable outil de la politique de rénovation énergétique. Si vous avez un projet de vente ou de mise en location, il ne faut pas hésiter à anticiper la réalisation d’un nouveau DPE. Cela vous permettra de connaître l’étiquette énergétique de votre bien et d’effectuer, le cas échéant, les travaux s’imposant pour améliorer sa performance énergétique.

Les points-clés à retenir
  • Un document plus complet, lisible et opposable avec une durée de validité inchangée de 10 ans.
  • Une seule méthode de calcul possible, la méthode 3CL, avec l’intégration de nouveaux paramètres et la possibilité de réaliser un seul DPE valable pour tous les logements d’un même immeuble.
  • Un seuil étiquette énergétique retenu avec des seuils révisés prenant en compte la localisation du logement et la fin des DPE « vierges », sans aucune étiquette.
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