« À Saint-Brieuc, on peut s’offrir une maison pour le prix d'un 2 pièces à Paris »
C'est peu dire que le marché de l'immobilier breton est au centre de toutes les attentions. Propulsée sous le feu des projecteurs par l'effet conjugué de l'arrivée de la LGV, de prix immobiliers abordables et d'une indéniable qualité de vie, Saint-Brieuc fait le plein d'acquéreurs. Sylvain Cresteaux, le Directeur de l'agence immobilière Guy Hoquet de Saint-Brieuc décrypte pour nous le marché immobilier de sa ville.
Que dire du marché de l'immobilier à Saint-Brieuc ?
Sylvain Cresteaux. Qu'il est très dynamique. On y compte plus d’acquéreurs que de biens à vendre. Sur Saint-Brieuc, la demande n’est plus seulement locale, depuis la fin du premier confinement, nous avons incontestablement été mis en lumière.
Présente-t-il des particularités ?
Sur le marché de l’immobilier briochin, il y a une pénurie de biens à vendre. En termes de répartition de logements, sur Saint-Brieuc, on compte à peu près 60 % d’appartements et 40 % de maisons.
« Sur Saint-Brieuc, la demande n’est plus seulement locale »
Sylvain Cresteaux, Directeur de l'agence immobilière Guy Hoquet de Saint-Brieuc
Comment expliquer le succès du Grand Ouest et d'une ville comme Saint-Brieuc ?
Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte. Saint-Brieuc offre une bonne qualité de vie et bénéficie d’une excellente localisation. Nous donnons sur la mer de la Manche. De plus, nous sommes la préfecture de Bretagne qui affiche les prix immobiliers les moins élevés. D’autre part, l’effet LGV (Ligne à Grande Vitesse, Ndlr) commence véritablement à se faire sentir. Nous sommes à 2h10 de Paris tout en étant à 45 minutes de Rennes en train. Les prix ayant explosé à Rennes, beaucoup d’investisseurs se mettent d’ailleurs à cibler Saint-Brieuc où, pour le même budget, ils auront plus grand et pourront profiter d’une bonne rentabilité locative. Nous avons également été relativement épargnés, tant par la canicule que par le Covid-19. L’arrivée de la fibre à Saint-Brieuc, associée à l’essor du télétravail, a fait que de nouveaux acquéreurs s’intéressent à Saint-Brieuc. Enfin, il est possible de bénéficier de tous les avantages que je viens d’évoquer en contrepartie d’un prix de l’immobilier raisonnable : autour de 1 300 €/m², prix médian, pour un appartement à Saint-Brieuc, mais sur les petites superficies, le marché est ultra tendu. En 2019, un studio de 30 m² se vendait aux alentours de 40 000-45 000 €. Aujourd’hui, il faut compter 50 000 €. Sachant qu’il est possible de le louer 300-350 € par mois, le ratio est très intéressant. Il faut donc se montrer très réactif et être prêt à faire - rapidement - une offre au prix.
Le marché de la maison individuelle semble avoir été galvanisé par la crise. Est-ce encore plus vrai en Bretagne ?
J’ai effectivement pu constater qu’à la sortie du premier confinement, les gens se sont interrogés sur leurs lieux de vie. Le fait d’être confinés les a également amenés à identifier clairement les défauts de leurs logements. Outre les maisons dont les budgets ne sont pas à la portée de tous, la crise sanitaire a renforcé chez de nombreux Français le besoin d’avoir plus grand, d'avoir un extérieur… À ce titre, je dirais que les confinements, et à plus forte raison le premier confinement, auront été des accélérateurs de changements. Pouvoir sortir prendre l’air sans sortir de chez soi, c’est devenu essentiel. Il est d’ailleurs intéressant de souligner que sur Saint-Brieuc, 30 % des projets qui ont abouti entre les deux confinements remplissaient les critères que je viens d’évoquer : soit un changement de région pour gagner en qualité de vie, soit un changement de bien, en passant d’un appartement à une maison pour gagner en espace, soit un changement d’appartement pour avoir un extérieur.
- Le prix au m² à Saint-Brieuc accuse une hausse de 15 % sur 1 an pour atteindre 1 890 €.
- Le prix moyen d'un logement briochin est de 183 002 €.
Source : Baromètre LPI-SeLoger
Quel type de bien vos clients recherchent-ils ?
En ce moment, le produit phare, c’est clairement la maison avec jardin. Les appartements avec terrasse sont également très recherchés. Ces deux types de biens étaient déjà prisés avant la crise sanitaire mais ils le sont encore plus aujourd’hui.
Qui sont vos clients (résidence principale, résidence secondaire, investisseurs) ?
La plupart des achats portent sur des résidences principales. D’autre part, étant donné qu’à Saint-Brieuc, les prix sont accessibles et que le marché locatif local est très actif, 44 % des ventes que nous réalisons concernent des investissements locatifs. Ceux-ci recherchent notamment des logements étudiants. Sur Saint-Brieuc, la location saisonnière est moins présente que la location longue durée. De même, trop peu d’appartements briochins sont loués meublés. Sur ce type de location, la demande dépasse donc très largement l’offre disponible. Enfin, une demande pour de l’habitat partagé (appartements privatifs, parties communes) est en train d’émerger.
Y a-t-il beaucoup d'acquéreurs de résidences secondaires parmi vos clients ?
Non. Ils sont assez peu représentés à Saint-Brieuc.
« Pouvoir sortir prendre l’air sans sortir de chez soi, c’est devenu essentiel »
Sylvain Cresteaux
Viennent-ils de Bretagne ou de plus loin ?
Les acquéreurs proviennent de la grande région briochine pour 65 % d’entre eux. 14 % arrivent de la région rennaise et 18 % de la région parisienne. Encouragés par la possibilité de télétravailler, les Franciliens qui achètent à Saint-Brieuc le font, le plus souvent, pour de la résidence principale, dans le cadre d’un changement de vie. Pendant le confinement, ils ont pris le temps de se renseigner sur les prix à Saint-Brieuc. Ici, des Parisiens peuvent s’offrir une maison de 150 m² à 300 000 € alors que dans la capitale, ils ne pourraient acheter qu’un deux pièces. Les Rennais, quant à eux, sont, en grande majorité, des investisseurs qui, ne pouvant plus acheter sur Rennes, se sont reportés sur Saint-Brieuc.
Combien ça coûte de devenir propriétaire à Saint-Brieuc ?
Tout dépend de l’emplacement du bien, de son état, de ses prestations… Mais en moyenne, dans l’ancien, ils vont de 1 300 à 1 500 € du m².
Quels sont les quartiers de Saint-Brieuc les plus recherchés ?
Où qu’il se trouve à Saint-Brieuc, si un bien est proposé au prix du marché, il trouvera preneur. Le marché briochin est tendu. C’est une réalité.
Le prix à la location à Saint-Brieuc est de 456 € (+5,1 % sur 1 an).
Source : Baromètre des Loyers SeLoger
Que peut-on acheter à Saint-Brieuc pour 250 000 € ?
Pour un budget de 250 000 €, à Saint-Brieuc, on peut devenir propriétaire d’un appartement de 130 à 150 m², avec une terrasse et un garage, le tout dans une belle résidence. Pour 500 000 €, vous pouvez vous offrir une belle maison bourgeoise dans le centre-ville de Saint-Brieuc ou dans le quartier Saint-Michel. Mais le marché briochin oscille davantage entre 150 000 et 200 000 € pour une maison.
Pour profiter de prix moins élevés, dans quelles communes proches de Saint-Brieuc faut-il prospecter ?
L’une des spécificités de Saint-Brieuc, c’est que les prix dans les villes avoisinantes ne sont pas nécessairement plus avantageux. Traditionnellement, ils étaient même plus élevés. Ce sont plutôt les prix briochins qui se sont hissés à leur niveau. Il n’y a donc pas de marché de report autour de Saint-Brieuc. Pour payer moins cher son logement, il faudra consentir à s’éloigner et à renoncer aux commodités urbaines : bus, administrations, commerces…
Quelles sont les perspectives d'évolution du marché de l'immobilier briochin ?
Je pense que le marché restera dynamique et que la hausse des prix sera contenue mais constante. En effet, il ne faut pas perdre de vue que 60 % des achats sont réalisés par une clientèle locale dont le pouvoir d’achat immobilier n’est pas extensible. Bien sûr, la clientèle extérieure, parce qu’elle dispose de budgets généralement plus conséquents, contribue à tirer les prix vers le haut. Mais encore une fois, les prix doivent rester cohérents avec la réalité locale.
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