Investir dans le locatif au Havre : tout ce qu'il faut savoir

Un port de renommée internationale

Avec des prix moins élevés que Rouen ou Lille, bien relié à l'arrière-pays, Le Havre est un bassin d'emplois, dont une bonne partie sont regroupés dans son immense quartier du port. Au niveau européen et même mondial, la ville est reconnue comme un port de grande envergure : le deuxième plus grand en France après Marseille. Ses activités forment un pôle de plus de 13 500 emplois en 2021.            

Une économie diversifiée

Le Havre ne saurait se résumer à son seul port. L'agglomération accueille des usines comme Renault, à Sandouville, la raffinerie Total Énergies de Gonfreville mais aussi dans le domaine de l'aéronautique, une usine Safran Nacelles, également située à Gonfreville.

Les projets de développement urbain

Des projets d'aménagement sont prévus dans le quartier Thiers-Coty-Flaubert, avec la création de 200 logements neufs. En 2023, un projet partenarial d’aménagement (PPA) a été conclu entre la métropole du Havre et l'État, pour la revalorisation du vieux centre-ville, tout particulièrement le quartier Sainte-Marie/Massillon, ce qui vient témoigner du dynamisme de la cité portuaire.

En octobre 2024, les prix immobiliers au Havre sont de 2 243 €/m², ce qui est inférieur à la moyenne française. Ils varient sur la commune, de 3 227 €/m² près du centre-ville, dans le quartier de Saint-Vincent, à 1 541 € / m² dans la périphérie est, du côté de Caucriauville. 

Les prix au m² à la location sont uniformes sur toute la commune et s'établissent à 12 €. Dans l'ensemble, Le Havre est une ville moins chère de 300 € au mètre carré par rapport à sa voisine orientale, Rouen.

Entre 2017 et 2023, les prix ont augmenté de près d'un tiers, avant de légèrement diminuer, à hauteur de 3 % sur un an, d'après l'expertise de SeLoger. La baisse est cependant moins marquée que dans d'autres grandes villes, et plus récente. Par ailleurs, selon les derniers chiffres de l'INSEE, la quantité de logements vacants était de 8,3 % en 2021, soit un peu moins que Rouen (9,9 %) ou encore Lille (8,6 %).

Le centre-ville historique

L'hypercentre du Havre est logiquement plus cher que sa moyenne communale, à 2 877 €/m². Mais il s'agit d’un beau secteur historique, bien desservi par les lignes de bus locales et assez proche du quartier du Port. Avec des loyers pas plus élevés que le reste de la cité, il est idéal pour un investissement locatif au Havre.

Le quartier de l'Eure

Entre le centre-ville et le port, le quartier de l'Eure tire profit de sa situation en présentant à la fois une position géographique intéressante, proche de l'université, et des prix moindres, à seulement 2 251 €/m².

Le quartier universitaire

Géographiquement au cœur du Havre, le quartier Sainte-Marie-Saint-Léon accueille l'Université Le Havre Normandie. Ses prix sont inférieurs à ceux de la commune, à seulement 1 882 €/m². Un appartement ouvert à la location dans ce secteur ne tardera pas à attirer les étudiants en quête d'un logement pour suivre leur cursus.

Location meublée vs location nue

La location meublée met à disposition de vos locataires une surface déjà pleine d'équipements, adaptés à la vie moderne (lave-linge, réfrigérateur, micro-ondes...). Pratique, le logement meublé est aussi plus cher, mais également plus attractif, surtout pour de jeunes actifs ou étudiants. La location nue a, quant à elle, l'avantage de proposer des loyers plus bas, adaptés à de plus petits budgets.

Investissement dans les résidences étudiantes

Le Havre n'est pas une grande ville étudiante telle que Lille ou Rouen mais elle accueille tout de même plus de 13 000 jeunes inscrits chaque année dans ses différents cursus universitaires. Ainsi, vous pouvez parfaitement viser cette catégorie sociale dans votre projet d'investissement, en choisissant d'acquérir un logement situé dans une résidence étudiante. D'autant plus que le régime micro-BIC du loueur meublé non professionnel (LMNP) prend en compte ce type de logement.

Avantages fiscaux pour les investisseurs

Investir dans l'immobilier neuf permet à un propriétaire de prétendre à la loi Pinel, soit un abattement fiscal en contrepartie de l'ouverture du logement à la location pour une certaine durée : 6, 9 ou 12 ans. Ce dispositif est valable jusqu'au 31 décembre 2024. Son équivalent dans l'immobilier ancien, à savoir le dispositif Denormandie, n'est cependant pas disponible pour cette cité.

Vous pouvez prétendre au statut de loueur meublé non professionnel, qui vous autorise à déduire de vos impôts 50 % du montant de vos recettes locatives, à condition que celles-ci ne dépassent pas le plafond des 23 000 € annuels. Ce statut est toutefois en débat au Parlement.

Gestion locative et obligations du propriétaire

Parfois, il est fastidieux de trouver des locataires respectueux et sérieux. Aussi certains particuliers préfèrent passer par l'intermédiaire d'une agence immobilière. Moyennant rétribution, une équipe professionnelle prend en charge les différents aspects de la gestion locative de votre appartement ou maison.

Que vous souhaitiez déléguer ces tâches ou non, le propriétaire a l'obligation de fournir un logement décent et habitable. Il doit aussi fournir les documents indispensables que sont le bail, les quittances de loyer et les charges détaillées. Tout manquement à ces devoirs peut entraîner des poursuites judiciaires et des amendes parfois lourdes.