Investissement locatif à Grenoble

Si la ville bénéficie d'une situation géographique favorable, elle affiche également des prix intéressants : en octobre 2024, ils se montent à 2 704 € au mètre carré. Avec des taux de rendement élevés, l'investissement locatif à Grenoble peut vous permettre de bénéficier d'une rentrée d'argent conséquente, à moyen terme.

Dynamisme économique et attractivité

Forte d'une population communale de 157 000 habitants et d'un bassin d'emploi de plus de 800 000 personnes, Grenoble est une ville incontournable en Isère. Il s'agit ni plus ni moins de la plus grande métropole des Alpes, devant Innsbruck en Autriche. Sa population reste stable depuis les années 60, mais son agglomération a continué de s'étendre par la suite.

C'est aussi une ville étudiante, qui attire chaque année près de 65 000 jeunes, inscrits dans les différents cursus du supérieur. Vous pouvez choisir de les cibler dans le cadre d’un investissement locatif à Grenoble. La cité regroupe quatre pôles de compétitivité, répartis dans les biotechnologies, les nanotechnologies, les énergies renouvelables et la chimie, qui représentent près de 12 000 emplois.          

L’évolution des prix de l'immobilier

Le prix au mètre carré à Grenoble présente des disparités internes entre les quartiers  : il varie en effet de 1 700 € pour les moins chers à 3 700 € pour les plus chers d'entre eux. Cette valeur moyenne est environ 40 % moins élevée qu'à Lyon ou Bordeaux, par exemple, mais presque quatre fois moindre, si on la compare à certains arrondissements de Paris. Seule la ville de Saint-Étienne est réellement moins onéreuse dans son secteur géographique. Ses prix sont assez conformes à la moyenne de l'Isère.

Les appartements à Grenoble sont 20 % moins chers que les maisons et représentent 95 % des biens sur plus d'un millier d'offres. Les prix au m² à la location sont quant à eux uniformes et se montent à 13 € sur l'ensemble de la commune.

Les prix immobiliers à Grenoble n'ont pas connu de véritable flambée (seulement + 15 %) entre 2015 et 2022, période où la plupart des grandes villes de France ont vu leur moyenne grimper rapidement. Le contexte ayant évolué avec la crise économique et la hausse des taux bancaires, les prix ont enregistré une diminution de 5,5 % en deux ans, même si les derniers mois semblent indiquer une légère remontée.

Les quartiers centraux

Les espaces du centre-ville historique de Grenoble sont logiquement les plus chers, avec une moyenne supérieure à 3 000 €/m². Le centre-ville lui-même s'affiche à 3 259 €/m². Le secteur le plus cher est sans conteste celui de l'Île Verte, à 3 676 €/m². 

Proches des monuments historiques et bien desservis par les lignes de transport en commun (bus et tramway), ces quartiers sont très prisés localement. Y acheter un bien immobilier représentera pour vous l'assurance de trouver rapidement des locataires. Parmi l'ensemble des quartiers, ceux de Saint Laurent et Antiquaire - Notre-Dame sont les plus abordables financièrement, avec des prix de respectivement 3 030 et 3 101 €/m².           

Les quartiers périphériques

Assez logiquement, les quartiers à l'écart du centre-ville de Grenoble sont moins chers, mais restent tout de même proches de la moyenne communale. Des espaces comme Berriat, au nord-ouest, affichent des prix supérieurs à cette moyenne. Les prix descendent au minimum à 1 730 €/m² à l'extrémité sud de la ville, dans le quartier Arlequin. Il est, de ce fait, en situation d'isolement par rapport aux beaux quartiers. Vous pourriez décider d'investir dans des secteurs comme Abry, Clos d'Or ou Abbaye, qui restent proches du centre, et où les prix fluctuent de 2 565 à 2 751 €/m².

Investissement dans l'ancien

L'immobilier ancien tire sa force de persuasion auprès des investisseurs, en raison de ses coûts moindres par rapport au neuf. Cependant, des travaux de rénovation et d'amélioration de l'habitat (essentiellement la performance énergétique) seront presque toujours nécessaires. Cela engendrera des coûts supplémentaires, que vous devrez prendre en compte avant d'acheter.            

Investissement dans le neuf

Les programmes neufs sont environ 20 à 30 % plus chers que les anciens, mais présentent l'immense avantage de bénéficier de tout le confort moderne. Ils présentent également des critères d'isolation et de performance énergétique de qualité. Enfin, vous n'aurez aucuns travaux à y mener. Bien situé, un logement neuf peut s'avérer plus intéressant qu'un bien ancien, où trop d'éléments sont à revoir.

Optimisation fiscale

En réalisant un investissement locatif à Grenoble, vous pouvez prétendre à bénéficier de dispositifs de réduction fiscale. L'un des plus connus est la loi Pinel. Bien que sous une forme moins intéressante que par le passé, elle reste en vigueur jusqu'à la fin de l'année 2024. Elle vous autorise à déduire de vos impôts au maximum 14 % du prix d'un bien neuf, à condition qu'il soit ouvert à la location sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. 

Le dispositif Denormandie, valable pour l'immobilier ancien, n'est pas disponible à Grenoble. En revanche, certains immeubles peuvent être classés pour intérêt patrimonial, comme certains édifices Art Déco des années 30. La loi Malraux vous accorde jusqu'à 30 % d'abattement fiscal, si vous décidez d'investir dans de tels immeubles. 

Vous pouvez également songer au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Sous sa forme simple en régime micro-BIC, il peut vous faire déduire de vos impôts jusqu'à 50 % de vos recettes locatives. Cependant, ces dernières ne doivent pas dépasser un plafond annuel de 23 000 €.             

Gestion locative

Il n'est pas toujours évident de trouver par soi-même des locataires pour son logement. Aussi, certains particuliers font le choix de déléguer cette tâche à des agences immobilières. C'est ce que l'on appelle la gestion locative. Une équipe professionnelle vous aide, contre rétribution, à dénicher des locataires et veille au bon paiement des loyers. Si vous faites ce choix, cette solution vous épargnera du temps et des efforts.