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Comparer les dispositifs fiscaux en 2024 : la LMNP est-elle l’après Pinel ?

Vincent Cuzon
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Pinel a pendant plusieurs années séduit les investisseurs en quête d’optimisation fiscale. Alors que le dispositif vit ses dernières heures, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) fait figure d’alternative naturelle. Conditions d’application, avantages fiscaux… zoom sur les points communs et les différences entre Pinel et LMNP.

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Pour louer en LMNP, le logement doit être meublé. © FollowTheFlow – Getty Images
Pour louer en LMNP, le logement doit être meublé. © FollowTheFlow – Getty Images
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Neuf ou ancien : quel bien choisir pour optimiser sa fiscalité ?

Générer des revenus complémentaires défiscalisés est l’un des principaux objectifs des investisseurs. Or l’investissement immobilier est l’une des solutions les plus efficaces pour optimiser sa fiscalité. Dans le contexte actuel de baisse des taux d’emprunt, c’est le moment idéal de se lancer. Toutefois, vous vous demandez certainement quel est le régime ou dispositif le plus intéressant au niveau de la fiscalité ? Concrètement, deux options se présentent à vous : l’immobilier locatif neuf ou l’immobilier ancien. En investissant dans le neuf via le dispositif Pinel, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de votre investissement et d’un engagement à louer votre bien sur une certaine durée. En optant pour un logement ancien meublé, vous pouvez opter pour le régime LMNP (Loueur en meublé non professionnel), qui vous permet de ne pas payer d’impôts sur les revenus tirés de votre location pendant un certain nombre d’années. Alors, quelle solution choisir ? Beanstock, spécialiste de l’investissement locatif peut vous accompagner pour choisir le régime le plus adapté pour optimiser la fiscalité de votre opération.

Suite à un arrêté d'octobre 2023, 154 nouvelles communes sont passées en zone tendue et sont donc éligibles au Pinel jusqu’à fin 2024.

Immobilier locatif neuf : la fin du Pinel en 2024

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier neuf pour bénéficier du dispositif Pinel, mieux vaut ne pas trop tarder. En effet, Pinel va disparaître à la fin de l’année 2024 après avoir subi plusieurs coups de rabot depuis 2 ans. Alors que le dispositif permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 % du prix d'achat du bien sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans, en 2023, la réduction a diminué pour atteindre 10,5 % sur 6 ans, 15 % sur 9 ans et 17,5 % sur 12 ans. Cette année, l’avantage fiscal passe à 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans. Néanmoins, vous pouvez toujours bénéficier de l’avantage fiscal appliqué jusqu’en 2022 grâce au dispositif Pinel +. Pour cela, il faut que le logement dans lequel vous investissez soit situé dans l’un des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ou qu’il respecte un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d'usage et de confort. Précisons que le dispositif Pinel est réservé aux logement neufs collectifs, situés dans des communes présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande, à savoir les zones A, A bis et B1. Le logement doit être loué nu et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par l’administration fiscale, tout comme les loyers.

L’arrêt du Pinel a été décidé par le gouvernement, estimant que le dispositif n'était pas assez efficace au regard des lourdes dépenses publiques engendrées. En l’état actuel des choses, aucun dispositif n’est prévu pour remplacer Pinel après le 31 décembre 2024. Néanmoins, il est toujours possible d’investir dans l’ancien dans le cadre du régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP), très attractif au niveau fiscal.

Immobilier ancien : la LMNP, meilleure alternative à Pinel

Si vous recherchez une alternative à Pinel dans l’immobilier ancien, Beanstock, le spécialiste de l’investissement clé en main, vous conseille le statut LMNP, qui est parfaitement adapté aux investisseurs souhaitant optimiser fiscalement leur investissement. Concrètement, deux possibilités s’offrent à vous avec ce statut : le régime micro-BIC et le régime dit de bénéfice réel. Le premier permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. Le second vous offre la possibilité de déduire les charges liées à votre investissement pour leur montant réel, aussi bien vos frais récurrents (charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion locative, etc.), qu’une partie de vos frais initiaux (prix du logement, frais de notaire, frais d’agence, travaux…) grâce au mécanisme de l’amortissement comptable. Beanstock vous conseille donc d’opter pour le régime réel si vos charges sont importantes afin de diminuer votre base d’imposition. Si vos charges déductibles sont supérieures aux loyers que vous percevez, un déficit apparaît et vous pouvez le reporter sur les recettes locatives des 10 années suivantes. Les amortissements « non-consommés » sont stockés afin d’être utilisés plus tard et vous permettre de bénéficier de revenus non-fiscalisés pendant de nombreuses années. Autrement dit, avec le régime réel, vous pouvez ne pas avoir à pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant une durée de 10 à 15 ans.

Alors que Pinel permet de bénéficier d’une rentabilité comprise entre 2 et 4 %, le statut LMNP vous assure une rentabilité nette comprise entre 3 et 6 %. Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, le logement dans lequel vous investissez doit être loué meublé. La liste des équipements et meubles que le bien doit obligatoirement comporter (literie avec couette ou couverture, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, ustensiles de cuisine…) pour que votre location soit considérée comme meublée est précisé par un texte de loi. En confiant votre projet d’investissement à Beanstock, vous êtes assuré de la présence de ces éléments pour profiter de l’opportunité de la LMNP. Vous l’aurez compris, si le dispositif Pinel vit ses dernières heures, le statut LMNP offre une véritable alternative à ce dispositif dans l’immobilier ancien meublé.

Beanstock vous accompagne pour l’édition des liasses fiscales et le calcul des amortissements pour optimiser la fiscalité de votre opération.

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