5 erreurs à ne (surtout !) pas commettre quand on investit dans l'immobilier locatif

Même si l’immobilier est une valeur sûre, ne pas savoir ce que l’on recherche précisément peut nous faire perdre un temps considérable, pire nous amener tout droit sur les mauvais choix. Avant de sauter le pas, mieux vaut bien mûrir son projet selon ses besoins, ses attentes et ses  possibilités financières, à commencer par l’objectif même d’un tel projet, est-il destiné à :

• Sécuriser votre avenir et contribuer à préparer votre retraite ?
• Viser une rentabilité locative et générer des revenus ?
• Diversifier vos placements et développer votre patrimoine ? 

Une fois ces éléments clarifiés, il conviendra de prendre en compte d’autres paramètres afin de sécuriser son investissement. Par exemple, si vous êtes plutôt dans l’optique d’acheter au titre de la résidence principale ou secondaire, il faudra définir vos critères de recherche par rapport au type de bien, mais aussi tenir compte des possibilités de revente et de plus-value.

L’erreur le plus fréquente consiste à calculer son budget sur la seule base du prix d’achat. Tout investissement suppose un plan de financement détaillé, prenant en compte tous les frais annexes au moment de l’achat et à suivre. Alors pour éviter les écueils, il est conseillé d’avoir une vision globale et une estimation au plus juste du budget et des postes qui les composent :

• Faire une première estimation de sa capacité d’achat à date en tenant compte de la stabilité ou de l’évolution de sa situation à moyen et long terme. 
• Prendre en compte le coût global lié à un crédit immobilier sur la base des taux d’intérêt en vigueur et incluant les frais de dossier, les garanties bancaires, l'assurance-emprunteur, le montant de l’apport...
• Estimer les frais d’agence immobilière, qui représentent en moyenne entre 3 et 10 % du prix de vente.
• Prévoir les frais d’acquisition dits frais de notaire, de 7 à 8 % du prix d’achat du bien dans l’ancien et de 2 à 3 % dans le neuf. 
• Se renseigner sur le montant des divers impôts, dont la taxe foncière et autres frais et charges spécifiques selon le type d’investissement réalisé.

Si votre préférence va à l’ancien, il est important de faire un état des lieux des éventuels travaux à engager en amont : réparation, rafraîchissement, rénovation, voire réfection si le bien convoité est en état de vétusté. Une étape indispensable quand on investit sciemment dans un bien avec travaux en vue d’un achat-revente avec une plus-value à la clé. Quels que soient les chantiers rendus nécessaires, il est conseillé de faire appel à des professionnels pour établir des devis et obtenir ainsi une évaluation fiable des montants à engager, tout en prévoyant « large » en cas d’imprévus. 

Dans le cadre d’un investissement en copropriété, d’autres éléments spécifiques seront à anticiper, comme les frais d’entretien du bien et les éventuels travaux planifiés par le syndicat de l’immeuble pour les parties communes et les extérieurs.

Avec l’application de la loi Climat & Résilience, les biens classés de F à G au DPE (diagnostic de performance énergétique) sont désormais considérés comme des « passoires thermiques », autrement dit des biens extrêmement voraces en énergie. Faire le choix d’investir dans ce type de bien peut présenter certains avantages à l’achat, puisque leur prix moyen sur tout le territoire est actuellement en baisse de 3,9 %, sans compter les possibilités de négociation plus poussées, certains bailleurs étant pressés par le calendrier législatif d’en acter la revente. Le piège serait ici de ne voir que l’opportunité financière sans prendre la mesure des contraintes et obligations liées à ces passoires qui, ignorées, peuvent vite faire exploser la note. Si votre achat est destiné à la location, vous serez tenu de réaliser des travaux de rénovation énergétique d’ampleur, longs et coûteux, même si plusieurs dispositifs d’État existent pour aider au financement, afin de surclasser votre bien au DPE et éviter ainsi les interdictions à la location fixées par calendrier législatif. Dans le cas où vous souhaitiez habiter vous-même ce bien sans le louer, ces travaux ne sont pas obligatoires mais fortement recommandés. Le cas échéant, les factures énergétiques risques d’être salées.

Dans le cadre d’un investissement locatif, les critères évoqués en supra sont tout aussi prépondérants, mais bien d’autres aspects seront à étudier pour réussir son projet. Une étude approfondie du marché locatif local est essentielle, afin de prendre la température en termes de conjoncture, de prix pratiqués et, surtout, de tension locative, afin de cibler les zones où la demande est particulièrement forte.

L’autre étape essentielle sera d’estimer la valeur du bien, d’analyser par le menu les opportunités de rentabilité locative, ainsi que les modalités et le coût de gestion du bien loué et ce, afin de trouver un compromis satisfaisant entre le montant de l’investissement, des loyers et calcul des risques de non-paiement du locataire, même si des assurances permettent de se prémunir contre les loyers impayés. Une fois ces informations au clair, vous aurez toutes les cartes en main pour sauter le pas et saisir les bonnes affaires.