Investissement locatif à Lyon

Idéalement située au cœur d'une métropole dynamique, la cité lyonnaise possède un marché immobilier actif, marqué par des prix élevés. Cependant, vous pouvez espérer tirer parti de taux de rendement locatifs supérieurs à la moyenne.

Analyse des tendances actuelles

Le prix au mètre carré à Lyon en octobre 2024 est de 4 704 €. Des écarts parfois importants sont relevés entre les arrondissements : ils peuvent atteindre 2 000 €/m² entre le plus cher (le 6e) et le moins onéreux (le 8e). Plus généralement, les quartiers du centre-ville affichent des prix plus élevés que ceux de la périphérie, situation classique au sein des grandes villes françaises. En comparaison avec d'autres de ces cités majeures au niveau national, Lyon est plus onéreuse que Marseille (3 745 €/m²) ou Toulouse (3 543 €/m²), mais deux fois moins que Paris (9 279 €/m²).

Évolution des prix de l'immobilier

La remontée soudaine des taux d'emprunt bancaires depuis deux ans a provoqué le ralentissement de l'immobilier dans les grandes villes. Lyon n'a pas fait exception à la règle. La diminution du prix du mètre carré à Lyon depuis 2022 est marquée : elle est de l'ordre de -10 %, et de -6,5 % sur un an.      

Impact de la demande locative

Les prix au m² à la location restent assez homogènes et ne fluctuent que de 16 à 18 €, selon les quartiers. Certains secteurs à l'intérieur des arrondissements peuvent cependant atteindre les 20 €/m².

Les quartiers prisés par les étudiants

Lyon s'impose comme la deuxième ville étudiante de France. Le 6e arrondissement est régulièrement cité comme étant l'un des meilleurs pour les jeunes suivant un cursus universitaire. Cela s’explique par la présence de facultés, mais aussi par celle d'un grand espace vert réputé, le Parc de la Tête d'Or. Il s'agit aussi de l'arrondissement le plus cher, à 5 802 €/m².            

Les quartiers historiques et leur potentiel

Les espaces du centre-ville sont logiquement onéreux, mais ils jouissent d'une excellente situation géographique. Bien desservis par les différents réseaux de transport de la métropole lyonnaise, les arrondissements numéro 1, 2, 4 et 6 affichent tous des prix à plus de 5 000 €/m² et des loyers d'au moins 18 €/m². Cependant, leur localisation et leur potentiel font qu'il demeurent très intéressants pour un achat immobilier. Vous ne rencontrerez alors pas de difficultés à trouver des locataires parmi la population étudiante ou encore les jeunes actifs.

Appartements vs maisons

Le marché immobilier lyonnais est marqué par la part très élevée d'appartements parmi les logements disponibles. Sur plus d'un millier d'offres actuellement disponibles, 95 % concernent des appartements. 53 % d'entre eux sont des deux pièces ou des trois pièces. Il existe cependant une part non négligeable de studios (14 %) et de biens de grande taille (13 % de cinq pièces), de quoi correspondre à plusieurs types de projets immobiliers. Si l'investissement locatif est votre objectif, vous aurez tout intérêt à choisir un appartement.

Neuf ou ancien : avantages et inconvénients

L'immobilier neuf présente l'avantage de posséder tous les équipements indispensables à la vie moderne et d'être aux dernières normes énergétiques. C'est la raison pour laquelle ses prix sont d'ordinaire 20 à 30 % plus élevés que ceux de l'ancien. Si ce dernier est moins cher, vous devrez presque toujours prévoir des travaux d'amélioration de l'habitat, qui sont parfois conséquents. Que vous choisissiez l'ancien ou le neuf, vous pouvez espérer bénéficier de dispositifs de défiscalisation, dans le cadre d'un investissement locatif à Lyon.            

Les résidences étudiantes et leur rentabilité

Au vu de la population étudiante lyonnaise, vous pouvez envisager d'investir dans une résidence étudiante. Ce type de logement est conseillé à Lyon pour sa rentabilité brute, qui varie de 4 à 6 %.

Les dispositifs fiscaux disponibles

Jusqu'à fin 2024, vous avez encore la possibilité de profiter des avantages de la loi Pinel. Elle permet, même sous sa forme atténuée, de bénéficier d'un abattement fiscal allant jusqu'à 14 %. En revanche, vous devrez ouvrir un logement à la location sur une durée de 12 ans. Pour ce qui est de l'immobilier ancien, Lyon n'est malheureusement pas située en zone « Cœur de Ville » et ne peut donc pas vous permettre d'être éligible au dispositif Denormandie. Néanmoins, les immeubles classés en sites patrimoniaux remarquables relèvent de la loi Malraux, très intéressante si vous visez des lots d'appartements anciens.            

Comparaison des régimes fiscaux

La loi Malraux autorise une déduction fiscale allant de 22 à 30 %. Vous pouvez aussi opter pour le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Il vous permet une réduction de fiscalité de 50 %, si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas le plafond de 23 000 €. Si vous décidez d'investir dans le neuf, la loi Censi-Bouvard vous autorise en 2024 à déduire de vos impôts 11 % du montant investi.

La gestion locative 

Trouver le bon locataire n'est pas toujours une tâche aisée. Bien que vous puissiez faire la démarche par vous-même, il est parfois conseillé de déléguer cette tâche à une agence immobilière professionnelle. Si vous ne souhaitez pas suivre vous-même votre dossier de gestion locative, des experts s'en chargeront en votre nom, moyennant rétribution. L'agence se chargera aussi de veiller au bon paiement des loyers.            

Maximiser la valeur du bien

Si vous souhaitez acquérir un bien à revendre à moyen terme, vous aurez tout intérêt à y faire effectuer des travaux d'amélioration de l'habitat. Renforcer l'isolation ou ajouter de nouveaux équipements permettra de faire grimper la valeur de l'appartement, en vue de réaliser une plus-value intéressante au bout de quelques années.