Cet article a été rédigé avec notre partenaire Nexity, expert en promotion immobilière.

Les résidences étudiantes, un support d’investissement pour préparer l’avenir

Blandine Rochelle 30 nov 2023
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Les résidences étudiantes émergent comme un terrain d’investissement stratégique offrant stabilité financière et avantages fiscaux aux investisseurs. Il s’agit d’un placement idéal pour préparer l’avenir et anticiper sa retraite, grâce notamment à ses avantages financiers, et à la possibilité d’opter pour le statut LMNP qui renforce son attractivité.

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Les résidences étudiantes offrent à la fois un logement et de nombreux services pour les étudiants. © svetikd - Getty images
Les résidences étudiantes offrent à la fois un logement et de nombreux services pour les étudiants. © svetikd - Getty images
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Une résidence étudiante, qu’est-ce que c’est ?

Une résidence étudiante entre dans la catégorie des résidences dites de services. Il s’agit d’un ensemble de plusieurs logements exclusivement dédiés aux étudiants, allant du studio au T2 et entièrement équipés. Ces espaces permettent aux étudiants de vivre en toute autonomie, avec une chambre, une kitchenette et une salle d’eau.

Mais ce qui distingue les résidences étudiantes d’autres types de résidences, c’est la proposition de services additionnels et d’espaces communs visant à favoriser des moments de partage, de rencontres et de convivialité entre les résidents. Il peut s’agir de salles de sport, de restaurants, de salles de jeux et d'autres espaces communs chaleureux permettant aux étudiants de se retrouver pour partager des moments ensemble. D’autres services peuvent être proposés selon les résidences. Cela permet aux investisseurs de mettre un produit à la disposition de leurs locataires qui va au-delà du simple logement, créant ainsi un environnement de vie à la fois exhaustif et attractif pour les jeunes locataires.

Un investissement pérenne et sécurisé sans tracas

Investir dans une résidence étudiante constitue tout d’abord une réponse à un besoin sociétal croissant. En effet, la demande de logements de la part des étudiants est de plus en plus forte. Cet investissement offre ainsi une solution tangible à une carence sociale majeure, car les résidences gérées par les CROUS manquent cruellement de places pour accueillir tous les étudiants demandeurs. Il est bien souvent difficile pour les étudiants de trouver un logement meublé qui soit à la fois pratique, fonctionnel, confortable et bien situé au sein du marché immobilier classique. Ce type de résidence offre ainsi un environnement adapté en tous points aux étudiants dans le besoin, ainsi qu’une tranquillité d’esprit aux investisseurs car les loyers - et donc les revenus locatifs - sont garantis par le gestionnaire pour une période de 9 ans.

Le lient direct établi par un bail commercial avec le gestionnaire assure au propriétaire bailleur une stabilité financière appréciable et confortable. Le gestionnaire s’engage ainsi à verser le loyer chaque mois indépendamment de l’occupation du logement. Cela contribue à créer un investissement sans aucun tracas en procurant une assurance rarement rencontrée dans d’autres formes d’investissement locatif souvent sujets aux fluctuations du marché.

Avec sa filiale Studéa, Nexity est un des leaders de la résidence étudiante. Cela vous garantit de choisir la résidence la plus appropriée, en termes d’emplacement, de proximité avec les transports, etc. 

Un investissement pour préparer sa retraite

L’investissement dans une résidence étudiante n’est pas seulement une opportunité financière à court terme, il s'agit aussi d'une démarche pour préparer l’avenir, notamment la retraite. Il permet aux investisseurs :

  • de générer des revenus additionnels,
  • de se constituer un patrimoine immobilier,
  • et de diversifier leur portefeuille d’investissement.

Cet investissement peut être envisagé comme un premier pas dans le monde de l’investissement immobilier, ou encore comme un complément stratégique s'inscrivant dans une démarche de diversification. Les résidences étudiantes présentent l’avantage de proposer des tickets d’entrée inférieurs à 100 000 €, les rendant accessibles à un plus large éventail d’investisseurs.

Bénéficier du statut de LMNP

Enfin, investir dans une résidence étudiante permet d’accéder au statut très avantageux de LMNP. En activant le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), les investisseurs bénéficient de certains avantages fiscaux, à commencer par la récupération de la TVA de 20 % du montant de l’investissement.

Cette mesure fiscale avantageuse s’ajoute à d’autres bénéfices non négligeables. Les revenus locatifs générés par un logement en résidence étudiante avec le statut LMNP sont assujettis aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et profitent de réductions d’impôts importantes. Pour déclarer ces revenus à l’administration fiscale en tant que LMNP, les investisseurs ont le choix entre deux régimes fiscaux, le micro-BIC et le régime réel :

  • En optant pour le régime micro-BIC, les investisseurs bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 %, ce qui est significatif.
  • Déclarer les revenus fonciers au régime réel s’avère souvent plus rentable, car cela permet d’amortir l’investissement immobilier, incluant la valeur du logement, les coûts des travaux et l’achat d’ameublement. Cet amortissement comptable permet de déduire des impôts la perte de valeur estimée du bien, due à son usure dans le temps, offrant ainsi une réduction significative des impôts. De plus, le régime réel permet de déduire toutes les dépenses liées à l’activité de LMNP, comme les charges de copropriété, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière et les assurances éventuelles. Cela permet d’obtenir en fin de compte des recettes imposables très basses voire nulles. De plus, sachez que le régime LMNP au réel offre la possibilité de reporter les déficits en cas de pertes financières, lesquels déficits sont reportés sur les futures bénéfices liés à la location du logement sur une période de 10 ans. Enfin, les amortissements excédentaires bénéficient d’un report annuel illimité dans le temps, contrairement au déficit.

Sachez que vous avez la possibilité de changer de régime fiscal chaque année, en fonction de l’évolution des revenus et du patrimoine immobilier. Un avantage supplémentaire pour s’adapter et ajuster sa fiscalité en fonction des circonstances.

Les gestionnaires des résidences garantissent les loyers aux investisseurs qui acquièrent un logement au sein d’une résidence étudiante, pour une sécurité financière à son apogée.

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