Achat immobilier : quels sont les recours en cas de vice caché ?

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Les vices cachés désignent les malfaçons qui rendent un logement impropre à son usage d’habitation, c’est-à-dire que l'acheteur n'est pas en mesure d'utiliser son logement comme il le souhaiterait en raison de la présence de ces défauts. On considère généralement qu'un défaut constitue un vice caché si l’acquéreur n’aurait pas acheté le bien immobilier, ou tout du moins pas au même prix, en connaissance de cette malfaçon. Précisons qu’en présence de vices cachés dans son logement, l’acheteur est protégé par la garantie des vices cachés. Pour bénéficier de cette garantie, les défauts constatés dans le logement doivent être « graves » (les défauts mineurs ne sont donc pas concernés), être antérieurs à la vente et ne pas être apparents. En effet, certains éléments du logement sont difficilement accessibles lors d’une visite immobilière, il peut donc être difficile d’y détecter des malfaçons. Le vice caché n'est pas un vice dissimulé par le vendeur mais un vice qui n’aurait pas été découvert sans l’examen minutieux d’un expert. Un défaut peut donc être considéré comme un vice caché même si le vendeur n’en avait pas connaissance.

Vices cachés dans un bien immobilier : quelques exemples

Les vices cachés peuvent toucher de nombreux éléments d’une habitation. C’est le cas des combles où se trouvent les éléments de la charpente. Généralement, les malfaçons y sont constatées à l’occasion de travaux, notamment d’isolation. Si, après l’achat, l’acquéreur constate que des pièces de charpente sont absentes ou gravement endommagées, cette situation peut constituer un vice caché. Des fondations défectueuses peuvent également être considérées comme un vice caché. En effet, si les fondations ne sont pas adaptées aux contraintes géologiques du terrain ou aux caractéristiques de l’ouvrage, des fissures peuvent apparaître, menaçant directement la stabilité de la construction et la sécurité de ses occupants. Peuvent également être considérés comme des vices cachés, la présence de termites ayant provoqué des dégâts antérieurs à la vente, une place de stationnement inutilisable en raison de la présence d’une rampe en béton, l’absence d’eau courante, une dalle de béton fissurée ou encore un défaut d’étanchéité ou de l’humidité. Cette dernière peut être liée à des infiltrations d’eau en façade ou par une fuite en toiture. Dans certains cas, la présence d’humidité n’est pas visible dans le logement, en raison de l’absence de moisissures ou de taches.

Quels recours contre le vendeur et dans quel délai ?

En présence d’un vice caché dans son logement, l’acheteur doit tenter, dans un premier temps, de trouver un accord amiable avec le vendeur. Si aucun accord n’est trouvé, le litige devra se régler devant la justice. L’acheteur peut notamment réclamer l’annulation de la transaction, obtenir une indemnité équivalente à la réduction du prix de vente ou recevoir une somme équivalente au coût de la réparation du vice caché. L’acheteur dispose d'un délai de 2 ans pour intenter l'action en garantie, si le contrat de vente a été conclu après le 19 février 2005. Ce délai ne commence pas à courir à partir de la vente ou de l'entrée dans les lieux, mais à partir de la découverte du vice : le point de départ est souvent constitué par le rapport d'expertise commandé par l'acquéreur. Le délai dont dispose l’acheteur pour agir est de 30 ans. Il est donc protégé même s’il découvre le vice caché longtemps après son entrée dans les lieux. Si une clause de non-garantie des vices a été ajoutée dans le contrat de vente, l’acquéreur ne pourra pas bénéficier de la garantie des vices cachés. Cette clause n’est cependant pas applicable si l’acheteur prouve la mauvaise foi du vendeur et peut notamment démontrer l’existence d’éléments destiner à camoufler le vice caché.