Vous ne souhaitez pas passer devant le maire, mais avez un projet immobilier ? Pas d’inquiétude, il existe des solutions pour acheter à deux sans être mariés. Elles vous permettront d’organiser les droits sur le logement et de protéger le survivant. On fait le point !
Solution 1 : l’indivision
L'indivision s’applique de plein droit si vous ne créez pas de société. Une précaution à prendre : indiquer dans l’acte si vous procédez à l’acquisition dans des proportions différentes. Sinon, vous serez réputé avoir acheté à 50/50, ce qui aura des conséquences en cas de séparation.
Vous avez aussi intérêt à rédiger une convention d’indivision et, pourquoi pas, à nommer un gérant. Pourquoi ? Parce qu’en indivision, les décisions se prennent à l’unanimité ou à la majorité des deux tiers selon leur nature. Il peut donc y avoir blocage si la mésentente s’installe (on ne vous le souhaite pas, mais autant être prévoyants).
Solution 2 : la clause de tontine
On l’appelle aussi pacte tontinier. Le principe ? Au décès du premier acquéreur, le survivant est considéré comme ayant toujours été l'unique propriétaire du bien. La part du conjoint décédé n’entre pas dans la succession : ses héritiers n’ont donc aucun droit sur le logement.
Si cette formule est très protectrice et permet d’éviter l’indivision entre héritiers, elle présente deux inconvénients majeurs. Déjà, les décisions portant sur le bien doivent être prises à l’unanimité. Ensuite, vous ne pouvez pas procéder à la vente forcée du bien : vous devez forcément tomber d’accord.
Solution 3 : la SCI
Autre possibilité pour acquérir un bien à deux : la constitution d’une société civile immobilière. Vous recevez des parts sociales en proportion de votre apport dans le capital social. La SCI deviendra propriétaire du logement, qui ne vous appartiendra donc qu’indirectement.
Avantage : vous rédigerez des statuts juridiques pour organiser le fonctionnement de la société et prévoir la majorité nécessaire pour délibérer. Il appartiendra au gérant, qui peut être extérieur à la SCI, de prendre les décisions relevant de l’objet social. L’idéal pour acheter et gérer sereinement le bien.
Solution 4 : la SARL de famille pour les partenaires de Pacs
La SARL familiale peut aussi être envisagée, à condition que vous soyez pacsés. Cette société est en effet réservée aux époux, partenaires de pacs, parents et enfants. Elle permet donc d’organiser l’acquisition et la détention du patrimoine en associant toute la famille.
Cette structure est aussi recommandée si vous souhaitez investir non pas dans une résidence principale, mais en location meublée. Elle est en effet compatible avec le statut de LMNP, car elle est assujettie au régime fiscal de l’impôt sur le revenu.
Un conseil en plus : le démembrement croisé du droit de propriété
En indivision comme en société, le démembrement croisé du logement ou des parts sociales peut renforcer la protection du survivant. Prenons un exemple simple pour bien comprendre ce mécanisme juridique.
Marie et Paul achètent un logement. Au lieu d'acquérir chacun 50 % en pleine propriété, Marie achète la nue-propriété de sa moitié et l'usufruit de la moitié de Paul. Paul fait de même.
Si Paul décède :
- Marie récupère automatiquement la pleine propriété de sa propre moitié ;
- elle conserve également l'usufruit de la moitié appartenant aux héritiers de Paul. Elle peut donc continuer à occuper le logement ou à en percevoir les loyers jusqu'à son propre décès.
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