Cet article a été rédigé avec notre partenaire Pretto, expert en crédit immobilier.

Critères d’obtention d’un prêt : à quoi les banques font-elles attention ?

Vincent Cuzon 15 fév 2024
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Vous souhaitez obtenir un crédit pour financer l’achat de votre maison ou appartement ? Une demande de prêt se prépare en amont, en prenant en compte les critères des banques. Revenus, taux d’endettement, reste à vivre… Découvrez nos conseils pour soigner votre profil et décrocher un prêt.

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Les critères des banques à connaître pour accroître vos chances d’obtenir un prêt immobilier. © StefaNikolic - Getty Images
Voilà ce qu'il faut savoir pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier.
Sommaire

Pour financer l’achat d’une maison ou d’un appartement, il est souvent nécessaire de passer par la case crédit immobilier. Toutefois, l’obtention d’un crédit n’est pas automatique. Les banques prêteuses ont mis en place des conditions devant être respectées par les candidats à l’accession pour obtenir le précieux sésame. Ces critères ont pour objectif de réduire au maximum le risque d’impayés. Autrement dit, les établissements bancaires ne prêtent qu’aux acquéreurs capables de rembourser leur emprunt.

Pour obtenir un crédit immobilier, vos revenus doivent être réguliers

Parmi les critères sur lesquels les banques se basent, il y a bien entendu vos revenus. Si un CDI n'est pas indispensable, il reste la voie royale, les établissements prêteurs considérant qu'il réduit les risques de chômage ou de voir vos revenus baisser de manière significative. À l’inverse, si vous êtes salarié en CDD ou intérimaire, vos revenus ne seront généralement pas comptabilisés. Pour maximiser vos chances d’obtenir un crédit, vos revenus doivent être fixes et réguliers. Seul votre salaire fixe est pris en compte et non vos heures supplémentaires et primes exceptionnelles. Si vous êtes indépendant, c’est l’ancienneté de votre activité qui sera prise en compte. Et dans ce cas, ce sont les trois derniers bilans qui seront étudiés par la banque. 

Les autres critères retenus pas les banques prêteuses

Des revenus réguliers ne suffisent pas pour obtenir un prêt. Votre taux d’endettement - représentant le rapport entre vos revenus et vos mensualités de crédit - doit aussi être inférieur à 35 %. Votre reste à vivre, c’est-à-dire l’argent qui vous reste chaque mois une fois vos charges et mensualités payées, est également pris en considération.

C’est également le cas de votre apport personnel qui doit au moins représenter 10 % du montant de votre projet. Plus votre reste à vivre est important, moins les banques seront exigeantes en ce qui concerne votre apport. Votre situation financière doit également être saine. Dans les mois qui précèdent votre demande, évitez à tout prix les découverts bancaires et épargnez régulièrement.

Et l'âge dans tout ça ? Si vous pouvez théoriquement emprunter à tout âge, les conditions sont toutefois plus strictes au-delà de 65 ans. Le risque santé étant plus grand, le coût de l’assurance de prêt est souvent très élevé, ce qui peut entraîner un dépassement du taux d’usure, et donc un refus de financement bancaire.

Le taux d’usure est le taux maximum auquel les banques peuvent prêter, intérêts, assurance, frais de garantie et frais de dossier inclus.

Comment obtenir plus facilement un financement ?

Entre 2021 et l'été 2023, les conditions d’octroi des prêts immobiliers se sont drastiquement durcies... avant de s'assouplir depuis septembre dernier. Si les conditions d'emprunt sont désormais moins strictes, le niveau d'apport personnel réclamé reste élevé. Pour maximiser vos chances d’obtenir un crédit, il est donc essentiel de soigner votre profil d’emprunteur et de démarcher plusieurs établissements prêteurs. En effet, les banques n’ont pas toutes la même politique commerciale. Votre dossier d’emprunt peut donc très bien être rejeté par une banque mais accepté par une autre. Avant même de démarcher des banques, commencez par étudier la faisabilité de votre projet en utilisant un simulateur de prêt en ligne. Cet outil vous permettra d’estimer votre taux d’endettement, votre capacité d’emprunt, la durée idéale pour votre crédit ainsi que votre taux d’intérêt. Si besoin, vous pourrez ensuite revoir votre projet en adaptant le montant de votre apport ou la durée de votre emprunt. Ensuite, faites une demande de prêt auprès de votre banque habituelle, avant de comparer sa proposition avec les offres d’établissements concurrents.

Vous pouvez aussi confier votre recherche de crédit à un courtier comme Pretto, qui est en mesure de vous accompagner pour optimiser votre profil d’emprunteur et vous permettre d’obtenir un prêt. Connaissant parfaitement les critères et la politique commerciale de ses partenaires bancaires, le courtier est en mesure de décrocher la meilleure offre pour vous, moyennant des frais de courtage.

Crowdfunding, portage immobilier… Si vous n’arrivez pas décrocher un crédit, des alternatives au prêt bancaire classique existent.

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