Le choix d’un logement dit « imparfait » est le moyen de faire des économies sur l’achat de votre appartement ou de votre maison. Mais quels sont ces biens ? Quel rabais obtenir ? Visite guidée dans des habitations presque comme les autres.
Comment définir un logement imparfait ?
Les logements dits imparfaits sont en réalité présents en grand nombre sur le marché de l’immobilier : ils comportent des défauts tels que bruit, faible luminosité, absence d’ascenseur, mauvaise isolation ou mauvais agencement des pièces. Ceux-ci sont les plus répandus, mais d'autres types d'imperfections (niveau en sous-sol, antennes relais, ou voix ferré à proximité du logement,...) peuvent également représenter un frein à l'achat.
La notion de défaut est cependant toute relative, les critères de sélection variant d'une personne à l'autre. Le vis-à-vis du logement avec un cimetière, par exemple, peut s'avérer bloquant pour certains acquéreurs. Pour d'autres, cependant, il s'agira d'un paramètre sans importance ou même d'un atout garantissant le calme près de la propriété. Il est donc souvent envisageable de transiger sur un défaut mineur. Une négociation du prix du bien est alors possible, qui pourrait vous permettre de réaliser une économie allant parfois jusqu’à 30 % du prix du marché.
La décote appliquée correspond généralement au montant des travaux destinés à rectifier les imperfections du bien, lorsque ceci est possible. Elle peut également contribuer à compenser les coûts supplémentaires générés par un bien à forte consommation énergétique, par exemple.
Prendre l'avis d'un professionnel est indispensable
A l'achat comme à la revente, vous aurez tout intérêt à vous adresser à un spécialiste pour l'estimation du bien. Comme le souligne Yousri Sahraoui, agent immobilier chez Century 21, l'expert saura, lors de sa visite, « évaluer l'environnement immédiat du bien, révéler ses caractéristiques et ses atouts, et réaliser une prise d'atmosphère ».
Quel rabais négocier pour acheter un bien immobilier ?
Il n’existe pas réellement de barème en la matière, mais plusieurs études fournissent des estimations assez précises sur la décote négociable pour chaque type de défaut. Cependant, on peut estimer que les décotes suivantes peuvent être appliquées :
- Une exposition nord peut valoir une baisse de prix de 10 à 15 %.
- Les nuisances sonores (dues à la proximité d'un boulevard ou d'une voie ferrée, par exemple) peuvent faire chuter le prix de 10 à 30 %.
- Les appartements en étage sans ascenseur perdent 5 % de leur valeur par étage, au-delà du troisième étage.
- Un vis-à-vis gênant peut entraîner une baisse de 10 à 15 %.
- Un appartement mal agencé, avec de l'espace perdu, peut voir son prix dégringoler de 5 à 20 %.
- Un logement près d'un cimetière peut se négocier 30 % moins cher.
A ces règles, il existe bien sûr des exceptions. Les adresses très recherchées, les types d'appartements rares ou les immeubles de standing conserveront un prix relativement plus élevé que les autres biens, et ce malgré leurs défauts !
Ne pas confondre défaut et vice caché
Choisir en toute connaissance de cause un logement imparfait peut être très positif pour votre budget. Soyez en revanche attentif à l'absence de vices cachés, ces défauts affectant la construction, mais dont la présence n’est constatée qu’après l'acquisition du bien. Il peut par exemple s'agir de moisissures ou d'une malfaçon dans la construction qui aurait été masquée pendant la visite. Il existe dans ce cas des recours, mais il est préférable pour votre confort d'acquérir un logement sain.
Pensez aussi à la revente du logement
L'achat d'un bien avec défaut ne signifie pas qu'il vous sera impossible de le revendre par la suite. La première preuve en est le fait que vous l'avez vous-même acheté, séduit par ses aspects positifs! Lors de la vente d'un bien imparfait, l'essentiel est, avant tout, de bien connaître ses qualités et ses défauts, afin de mettre en valeur les premières, tout en restant honnête avec l'acheteur sur les seconds. Rappelez-vous qu'il existe forcément un profil auquel votre appartement conviendra. Il s'agit donc d'être réaliste mais optimiste, et de présenter à l'acheteur potentiel un bien à l'atmosphère agréable où il se projettera facilement.
Les points clés à retenir
- Les logements imparfaits sont nombreux sur le marché et constituent une véritable alternative pour les budgets serrés.
- Connaissez bien vos critères d'achat et les points sur lesquels vous êtes prêt à transiger.
- A l'achat comme à la revente, renseignez-vous sur l'état du marché et faites appel à un spécialiste pour acquérir votre bien au juste prix.
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