Si les ventes aux enchères immobilières sont méconnues, elles peuvent s’avérer intéressantes, pour peu que l’on soit correctement informé des règles très spécifiques qui encadrent ce mode d’achat. Tout savoir pour acheter une maison aux enchères : étapes, budget, conseils experts et pièges à éviter pour réussir votre acquisition.
Mode d'emploi : acheter une maison aux enchères en 2025
Vous vous demandez comment acheter une maison aux enchères ? En réalité, il existe différents types de vente immobilières aux enchères. On compte 3 filières d’approvisionnement de ventes aux enchères, chacune ayant son lot de spécificités propres. Alors, comment se déroule une vente aux enchères immobilières ?
Les ventes aux enchères immobilières notariales
Les ventes notariales se déroulent dans les chambres de département des notaires. Pour y acheter une maison aux enchères, vous devez remettre au notaire chargé de la vente en début de séance, un chèque de banque, appelé chèque de consignation. Son montant est équivalent à 10 à 20 % du montant de la mise à prix du bien. Sachez que cette filière étant la plus connue, elle n’est pas celle qui permet de réaliser les meilleures affaires.
Les ventes aux enchères immobilières domaniales
L’État vend régulièrement des biens assez singuliers : des casernes, des gares, des terrains. Les rares habitations mises en vente par l’État constitue des biens issus de « successions vacantes », à savoir qu’elles n’avaient pas d’héritiers. Ces ventes se déroulent dans les préfectures de département ou dans les hôtels des impôts. Pour participer à ces ventes, vous n’avez pas besoin de vous inscrire préalablement. Il suffit de vous présenter le jour de la vente avec les documents requis et toute mise à prix supérieure à 7 500 € nécessite le dépôt d’un chèque de consignation représentant 5 % de la mise à prix. L’avantage des ventes domaniales est qu’aucun frais de notaire n’est facturé et l’acte de vente est rédigé gratuitement.
Les ventes aux enchères immobilières judiciaires
Les ventes judiciaires découlent de saisies judiciaires, de mises en liquidation judiciaire ou de divorces. Ces ventes se déroulent dans les tribunaux judiciaires. Il s’agit de la seule filière qui impose le recours d’un avocat pour participer à la séance. Lui seul est habilité à porter les enchères pour votre compte. Vous devrez donc lui remettre un mandat signé sur lequel figure votre enchère limite, ainsi que le chèque de consignation de 20 % du montant de la mise à prix. Notez bien qu’il s’agit de la filière qui autorise les affaires les plus intéressantes pour acheter une maison aux enchères.
Dans le cadre d'une vente par adjudication, la mise à prix est généralement fixée à 30 % en dessous du prix estimé. Cette décote permet de réaliser de bonnes affaires, avant que le prix définitif n'atteigne les prix du marché.
Une vente aux enchères, ça se prépare...
Attention aux visites : elles sont déjà programmées
Avant d'acheter une maison aux enchères, vous allez naturellement souhaiter la visiter. Pour ce faire, sachez que vous devez vous rendre disponible, car les dates et heures de visites sont déterminées et imposées par la personne en charge de la vente. En général, deux ou trois visites sont organisées pour permettre aux personnes intéressées pour acheter une maison aux enchères de se rendre sur les lieux à un moment opportun, mais les visites ont généralement lieu en semaine et en journée : faites preuve de souplesse !
Ne négligez pas le cahier des charges
Pensez bien à consulter attentivement le cahier des charges. Vous pourrez ainsi prendre connaissance d’informations capitales : les frais à la charge de l’acquéreur, le délai de paiement du prix, ainsi que les caractéristiques du bien : descriptif, surface, servitude, charges de copropriété…
Prenez rendez-vous avec votre banque, même si ça n'est pas obligatoire
Sachez que contrairement à un achat classique, acheter un appartement ou une maison aux enchères n’est pas conditionné à l’obtention d’un prêt immobilier. Toutefois, si vous devenez l’acquéreur de ce bien, vous ne pourrez en aucun cas obtenir l'annulation de la vente et vous serez obligatoirement redevable de son prix. Il est donc plus prudent de vous renseigner auprès de votre banque afin d’établir un plan de financement et connaître ainsi le montant maximum à ne pas dépasser le jour de la vente aux enchères. Pour définir ce montant, ne prenez pas seulement en compte le prix du bien que vous souhaitez acheter aux enchères, car d’autres frais viennent s’y ajouter :
- Les frais de mise en vente : il s’agit des frais engendrés par la préparation de la vente aux enchères, mais également les frais de publicité et d’organisation des enchères.
- Les émoluments du notaire : pour les ventes notariales et judiciaires, en application du barème national réglementé par décret en Conseil d’État.
- Les débours : les sommes avancées par le notaire dans le cadre du traitement de dossier.
- Les frais d’achat : ce sont les droits et taxes de mutation destinées au Trésor Public.
Comment se déroule la séance d'une vente aux enchères ?
Pour commencer, vous devez vous munir de plusieurs documents afin de vous présenter à une séance de vente aux enchères : un chèque de banque pour la consignation, un justificatif d’identité et un justificatif de domicile. Par la suite, on vous remet un badge numéroté qui permet de vous identifier lors des enchères. Il va de soi que cette règle s’applique à votre avocat lors d’une vente judiciaire aux enchères. Si vous devenez l’acquéreur du bien mis en vente, vous procéderez à la signature de l’acte de vente à la fin de la séance. En revanche, si vous n’avez pas remporté les enchères, vous récupérerez avant de repartir le chèque de consignation que vous aviez remis au début de la séance.
Dans la mesure du possible, assistez à une ou deux séances de ventes aux enchères « à blanc » afin de vous familiariser avec la procédure et l’ambiance, avant de participer vous-même à une vente.
À l'issue de la vente, que se passe-til ?
Le jour-même de la séance, si vous êtes devenu l’adjudicataire du bien, pensez à l’assurer tout de suite. Une fois la vente aux enchères passée, vous n’êtes pas immédiatement propriétaire du bien, car dans un délai de 10 jours après la vente, il est encore possible de surenchérir de 10 % du prix de bien, sauf pour les ventes domaniales. Passé ce délai de 10 jours, vous êtes redevable du solde du prix dans les 30 jours suivant la vente pour les ventes domaniales, dans les 45 jours pour les vente notariales et dans les 60 jours pour les ventes judiciaires. Au-delà du délai imparti, des pénalités sont infligées, et majorées au-delà de 75 jours. Durant le délai propre à la filière d'achat de votre bien, vous aurez donc un rendez-vous avec le notaire afin de verser le solde du prix. C’est à l’issue de ce rendez-vous que le notaire vous remettra les clés du bien et que vous en serez officiellement propriétaire.
Quels sont les avantages de la vente aux enchères ?
Acheter une maison aux enchères peut s’avérer très avantageux sur différents points. A commencer par la liberté que procure ce type de vente : elle permet de participer ou non à la séance, de se rétracter en cas de doute, d’enchérir ou de cesser d’enchérir. Tout en ayant accès à toutes les informations nécessaires concernant le bien. De plus, en tant qu’adjudicataire et donc potentiel acquéreur, vous profitez d’une certaine maîtrise du prix de vente dans la mesure où c’est vous qui allez fixer ce dernier et que vous avez la possibilité de cesser d’enchérir lorsque le montant est devenu supérieur à vos capacités de financement. En achetant aux enchères, vous avez également accès à des biens immobiliers attractifs qui ne sont accessibles que par ce mode de vente. La mise à prix étant fixée à 30 % en-dessous de la valeur d’estimation, il est également possible de réaliser des bonnes affaires. Enfin, les ventes aux enchères permettent d’avoir accès à une grande variété de biens différents : des maisons, des appartements, des terrains, des forêts, des étangs et même des locaux commerciaux. Ces biens peuvent être en parfait état ou à rénover et ils se situent partout en France.
Comment se familiariser avec une vente aux enchères ?
Si vous n’avez jamais assisté à une séance de vente aux enchères auparavant, il peut s’avérer judicieux d’assister à d’autres ventes avant de vous lancer, afin de vous familiariser avec ce format atypique. Pour encore plus de simplicité, vous pouvez vous rendre sur les ventes aux enchères sur internet qui se démocratisent de plus en plus, qui donnent également accès au cahier des charges et qui offrent les mêmes conditions et les mêmes modalités d’achat, notamment le délai de rétractation de 10 jours après la signature de la promesse de vente. Le vendeur peut également avoir la possibilité de choisir l’acheteur avec lequel il souhaite réaliser la transaction et il peut également retirer le bien de la vente avant la fin des enchères.
- Préparez-vous bien avant la séance : organisez-vous afin de visiter le bien, prenez connaissance du cahier des charges et, bien que ça n’est pas obligatoire, il est recommandé de consulter sa banque afin d’établir un plan de financement.
- Vous n’êtes propriétaire du bien que 10 jours après la séance si personne n’a surenchéri.
- Vous disposez d’un délai de légal de 30 à 60 jours suivant la vente pour verser le solde du prix.
Les questions fréquemment posées sur les ventes aux enchères immobilières
Quels sont les avantages et inconvénients d’acheter une maison aux enchères ?
Acheter une maison aux enchères peut être une bonne affaire financière en vous permettant de devenir propriétaire à un prix inférieur à sa valeur marchande. Ce type d’achat immobilier comporte toutefois des risques. Vendus « en l'état », les biens mis en vente aux enchères peuvent notamment présenter des problèmes structurels.
Quels sont les frais liés à l’achat d’une maison aux enchères ?
L’achat d’une maison ou d’un appartement aux enchères s’accompagne de différents frais, s’ajoutant au prix annoncé lors de l’audience. Ces frais peuvent être fixes (organisation de la vente) et variables, indexés sur le prix d’achat du bien (rémunération des avocats et notaires, frais d’immeubles, etc.). Ils peuvent représenter plus de 5 % du prix d’achat, auxquels il faut ajouter les frais de notaire, pouvant varier de 2 à 8 % du prix de vente.
Peut-on financer un achat aux enchères avec un prêt immobilier ?
Oui, il est possible d'acheter un bien immobilier aux enchères avec un prêt immobilier mais cela est plus complexe que pour un achat traditionnel. Une vente aux enchères n’est pas associée à une condition suspensive. Si vous achetez un bien vendu aux enchères et que vous n’obtenez pas de crédit, vous restez redevable du prix. Il est donc indispensable d’obtenir un accord de principe de la part d’une banque en amont, d’autant plus que le délai de paiement accordé pour la vente d’un bien aux enchères est généralement compris entre 30 et 60 jours.
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