Communément appelés « frais de notaire », les frais d’acquisition représentent 7 à 8 % du prix d’achat d'un bien immobilier dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. De quoi sont constitués ces frais ? Comment simuler les frais de notaire et évaluer facilement leur montant dès le début de votre projet ? Le point complet.
À quoi correspondent les frais de notaire ?
Ce que l’on appelle communément les frais de notaire sont en réalité les frais d’acquisition lors de l’achat d’un bien immobilier. Ils s’ajoutent au prix d’achat du bien. Il est donc essentiel de procéder au calcul des frais de notaire lors de l’estimation de votre capacité d’achat. Pour un logement ancien, on estime en général ces frais d’acquisition à environ 7 à 8 % du prix de vente, sachant que dans le neuf, ils sont de l’ordre de 2 à 3 %. Les frais de notaire pour un achat immobilier se composent de la façon suivante :
- Les émoluments du notaire ou honoraires : il s’agit de la fraction qui revient à l’étude notariale (environ 1/10e des frais).
- Les débours et frais annexes : ces sommes sont reversées aux autres acteurs qui sont intervenus dans la conclusion de la transaction (cadastre, géomètre, etc.) et représentent environ 1/10e du total des frais.
- Les droits de mutation ou droits d’enregistrement (c’est-à-dire l’impôt) : il s’agit des sommes perçues par l’État et les collectivités locales. Ici le notaire agit simplement en tant que collecteur de ces taxes, qui représentent 8/10e des frais, qu’il reverse ensuite intégralement.
Estimez facilement vos frais de notaire
Pour anticiper précisément le montant de vos frais de notaire selon le type de bien, sa localisation et son prix, il est conseillé d’utiliser un simulateur dédié. Vous pouvez ainsi, en quelques clics, connaître les frais du notaire applicables à votre projet immobilier.
Quel est le barème des émoluments du notaire ?
Il s’agit d’un barème fixé par l’État. En vigueur depuis le 1er janvier 2021, le nouveau barème des émoluments du notaire, fixé par l’arrêté du 28 février 2020, est composé de 4 tranches de valeur de biens auxquelles est appliqué un pourcentage dégressif :
| Tranches de prix | Pourcentage à appliquer |
|---|---|
| Jusqu’à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Il est nécessaire d’ajouter 20 % de TVA sur ces émoluments pour procéder au calcul des frais de notaire. Pour l’achat d’un bien d’une valeur de 250 000 €, le calcul est le suivant :
- (6 500 € - 0 €) x 3,870 % = 251,55 €
- (17 000 € - 6 500 €) x 1,596 % = 167,58 €
- (60 000 € - 17 000 €) x 1,064 %= 457,52 €
- (250 000 € - 60 000 €) x 0,799 % = 1518,10 €
soit 251,55 € + 167,58 € + 457,52 € + 1518,10 € = 2 394,75 €
Le montant des émoluments de vente à régler au notaire pour l’acquisition d’un bien d’une valeur de 250 000 € s’élève donc à 2 394,75 € HT, soit un total de 2 873,70 € TTC après application de la TVA à 20 %.
Calcul frais de notaire : quels sont les débours et frais annexes ?
Pour que la transaction se déroule normalement, le notaire effectue différentes démarches et formalités qui impliquent des acteurs extérieurs. Fixées selon un barème, elles permettent de rémunérer les différents intervenants en charge de réaliser les actes et les documents officiels permettant d’effectuer le transfert de propriété : conservateur des hypothèques, frais de publication de vente, document d’urbanisme, extrait du cadastre, géomètre, etc. C'est ce que l'on appelle les débours.
Suivant les transactions, le notaire a plus ou moins de formalités à effectuer. Il demande donc une provision pour ses émoluments puis réalise le décompte après la transaction.
Pourquoi les frais sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf ?
La différence de montant des frais de notaire entre l’ancien et le neuf s’explique par les règles applicables en matière de droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Il s’agit de taxes à verser à l’État, aux communes et aux départements, notamment pour l’enregistrement du bien au service de la publicité foncière.
Le taux appliqué au niveau local varie selon la commune et le département. Il ne doit toutefois pas dépasser un seuil maximal :
| Immobilier ancien | Immobilier neuf | |
|---|---|---|
| Commune | 1,20 % | 0 % |
| Département | 3,80 % par défaut | 0,70 % |
| Ou, sur délibération du département : | minimum : 1,20 % | 0,70 % |
| Taux global maximal | 6,32 % | 0,71 % |
Pour les droits de mutation dans le neuf, la taxe de publicité foncière est donc de 0,71 % sur le prix hors taxes du bien. Elle est beaucoup moins élevée que dans l’ancien. Pour un bien d’une valeur de 250 000 € TTC, on doit effectuer le calcul suivant pour connaître les droits de mutation :
- 250 000 € TTC / 1,20 = 208 333 € HT (TVA non incluse)
- 208 333 € HT x 0,71 % = 1 479,16 € de droits de mutation.
Dans l’ancien, les départements ont désormais la possibilité de relever le taux normal des droits de mutation à hauteur de 5 %, contre 4,50 % auparavant. La mesure est temporaire : elle peut s’appliquer aux achats immobiliers conclus entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Certaines collectivités, dont notamment la ville de Paris, ont déjà fait le choix d’appliquer une augmentation.
Pourquoi simuler les frais de notaire avant un achat immobilier ?
Simuler vos frais de notaire permet d’anticiper le coût réel de l’acquisition. Vous obtenez ainsi une meilleure idée du montant de votre futur emprunt immobilier, mais aussi de l’apport personnel minimal à prévoir. En effet, la plupart des établissements bancaires refusent de financer les frais de notaire : l’emprunteur doit idéalement les couvrir au moyen de son épargne personnelle.
Calculer des frais d’acquisition n’est pas compliqué ! Si vous souhaitez éviter de vous lancer dans de savants calculs, le plus simple est d’utiliser un simulateur afin de connaître les frais de notaire applicables à votre projet immobilier.
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