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Faut-il une autorisation pour diviser un bien dans une copropriété ?

Faut-il une autorisation pour diviser un bien dans une copropriété ?

Un propriétaire, au sein d'une copropriété, peut librement décider de diviser son bien. Cette liberté peut être altérée par le règlement intérieur de la copropriété qui peut énoncer des règles restrictives à l'égard de la division.

Faut-il une autorisation pour diviser un bien dans une copropriété ?

Le principe de la libre disposition du bien immobilier

En l'absence de clauses restrictives dans le règlement intérieur de copropriété, le propriétaire peut librement diviser son bien. Cependant, cette liberté comporte des limites. Le syndic devient concerné par cette volonté de division dans le cadre d'une nouvelle répartition des tantièmes de copropriété.

La division de la copropriété peut être aussi concernée dès lors qu'il y a changement de destination de l'immeuble. En d'autres termes, le cas classique est le lot à usage d'habitation privée qui est divisé à des fins commerciales. Pour différentes raisons (standing de l'immeuble, création de nouvelles nuisances pour la copropriété, etc…), la division peut être invalidée par l'assemblée générale de la copropriété, sous contrôle du syndic. 

Que dit la loi ?

Les cours de justice peuvent remettre en cause la validité de certaines clauses restrictives qu'elles jugeront trop contraignantes pour l'ensemble des copropriétaires ou en fonction du niveau social des occupants de l'immeuble. La législation en vigueur n'étant pas assez explicite sur la question de la division de la copropriété, il revient au magistrat d'interpréter le cadre légal.

Les clauses restrictives prévues par le règlement de la copropriété

Elles ne sont licites que si ces clauses sont justifiées par la destination de l'immeuble. Dans le cas contraire, la jurisprudence réfute la validité des clauses lorsqu'elles génèrent des inconvénients pour les copropriétaires. L'appréciation jurisprudentielle n'est pas encore clairement définie ; il n'y a pas de catégories de clauses restrictives estimées comme étant licites ou non. Les cours de justice ont tendance à estimer comme étant recevables les clauses restrictives qui refusent la division d'une copropriété en vue d'augmenter le nombre d'occupants, ce qui pourrait altérer le niveau du standing de l'immeuble. Ces appréciations jurisprudentielles se font au cas par cas.

Le plus souvent, le règlement intérieur de la copropriété prévoit que la division d'un lot sera soumise à l'approbation de l'assemblée générale. Si la clause est valable, le syndic ne peut en revanche pas s'opposer à une division de lots approuvée par l'assemblée générale. Tout copropriétaire n'acceptant pas la décision de l'assemblée générale a le droit d'engager un recours juridique pour faire invalider cette mesure. C'est la justice qui, en dernier recours, validera ou non le vote de l'assemblée générale.

Il est préférable pour des copropriétaires souhaitant refuser une division de la copropriété de trouver une solution de compromis avant d'engager un recours en justice. La justice française, en l'espèce, traite les affaires au cas par cas et rien ne garantit qu'elle donne raison au propriétaire souhaitant diviser son bien immobilier ou bien aux autres copropriétaires. 

Les points clés à retenir

  • Un propriétaire est théoriquement libre de disposer de son bien, y compris au sein d'une copropriété, comme il l'entend.
  • Le règlement de copropriété peut énoncer des conditions restrictives, pouvant altérer la liberté de disposer du propriétaire, mais qui demeurent tout à fait légales.
  • Engager un recours juridique pour contester la division d'une copropriété doit être un recours ultime mais qui sera tranché au cas par cas par la jurisprudence.

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