Berlin est sans conteste l’une des villes les plus attractives d’Europe, à bien des égards. S’il s’agit d’une ville culturelle qui offre une qualité de vie incomparable, elle présente également une attractivité immobilière hors du commun, les prix d’achat ne dépassant que rarement les 3 000 €/m².
L’immobilier berlinois présente quelques singularités
Vous serez certainement surpris d’observer qu’à Berlin, on trouve sans trop de difficulté un studio de près de 30 m² pour à peine plus de 80 000 €. Les parisiens n’osent même plus en rêver, et c’est pourtant monnaie courante dans la capitale allemande. Actuellement, les prix au mètre carré tournent autour de 2 800 à 2 900 €.
Pour expliquer ce phénomène, il faut commencer par se pencher sur l’histoire de la ville. Durement touchée durant la Seconde Guerre Mondiale, puis affectée de nouveau par le Mur, la ville a rencontré des difficultés de transition économique qui ont durablement touché le secteur de l’immobilier. Il faut savoir que beaucoup d’investisseurs ont misé sur l’immobilier berlinois au sortir de la réunification, dans les années 1990, or, le décollage économique a tardé à se manifester, et la loi de l’offre et de la demande dans l’immobilier ne s’est pas équilibrée. Mais le sort de la capitale allemande semble s’inverser, car Berlin est devenue peu à peu à la mode et les quartiers tendent à s’embourgeoiser. Il faut dire que la ville est à la fois intéressante économiquement, car le pouvoir d’achat y est supérieur à celui de n’importe quelle autre capitale européenne, mais il s’agit d’une ville qui offre également une qualité de vie meilleure que bien d'autres. Elle est en effet très bien desservie par les transports, dispose de nombreux espaces verts, présente une faible circulation automobile, et offre un intérêt culturel et historique absolument unique.
Chiffres Clés
A Berlin, le pouvoir d'achat immobilier (salaire moyen/prix au m²) est environ 4,4 fois supérieur par rapport à Paris, et 3,5 fois supérieur par rapport à Londres.
Mais ce qui fait la grande singularité du secteur immobilier berlinois, c’est indéniablement le nombre particulièrement bas de propriétaires, ces derniers représentant moins de 20 % du marché berlinois. Et ce manque d’élan envers la propriété contribue à maintenir des prix de location très bas, qui se situent autour de 8 à 9 €/m². Cependant, il convient de noter que si la tendance ne s’est pas encore inversée, elle évolue visiblement, à l’image du quartier Mitte, qui s’embellit et attire un nombre croissant de propriétaires depuis quelque temps.
La fiscalité allemande est très avantageuse pour les investisseurs français
Les intérêts de Berlin ne s’arrêtent pas à sa qualité de vie et son patrimoine historique. S’il fait bon vivre à Berlin, il fait bon y investir, car la fiscalité allemande a tout pour plaire aux investisseurs, et surtout les investisseurs français que nous sommes.
En effet, si vous investissez dans la pierre berlinoise, sachez que vos revenus fonciers ne se verront imposés qu’en Allemagne selon un taux progressif avantageux : comptez par exemple 16 % d’imposition pour 1 500 € de revenus nets annuels. A titre d’exemple, ce taux s’élèvera jusqu’à 45% en France au barème de l’impôt sur le revenu. De plus, vous ne serez redevable d’aucune cotisation sociale, tandis que vous devriez vous acquitter de 15,5 % de prélèvements sociaux en France. Enfin, vous aurez la possibilité de déduire non seulement les charges courantes et les intérêts d’emprunt, mais également entre 2 et 2,5 % de la valeur du bien pendant 40 ans, ce qui ne gâte rien.
La fiscalité allemande, très avantageuse, présente un intérêt certain pour les investisseurs français.
Le marché immobilier allemand : un secteur qui reste réglementé
Si vous investissez à Berlin, ne craignez pas une carence de locataire. Ces derniers représentant plus de 80 % du marché immobilier de la ville, vous n’aurez que l’embarras du choix. En revanche, les loyers restent particulièrement bas, puisqu’ils tournent autour de 8 à 9 €/m². Ils peuvent atteindre les 13 à 14 €/m² dans les secteurs les plus recherchés, mais sachez que vous n’aurez pas forcément la possibilité d’appliquer ce montant maximal, car la hausse des loyers est encadrée dans toute la ville. Ainsi, si vous achetez un appartement déjà loué, vous ne pourrez pas augmenter le loyer de plus de 15 % tous les trois ans. C’est ce qui explique une rentabilité assez faible : on l’estime à 3 à 4 % brut, frais et charges déduits.
Bon à savoir
Si la fiscalité est un atout majeur du marché immobilier berlinois, sachez que les frais et les charges restent, quant à eux, assez élevés. Pour ce qui est des frais, comptez en effet 8 % pour ce qui équivaut à nos frais de notaire et 7,14 % de frais d’agence non négociables. Enfin, une fois votre bien en location, vous devrez vous acquitter de charges dont le montant est de l'ordre de 3 à 4 €/m² et par mois. Cependant, les deux tiers de ces charges peuvent être refacturés au locataire.
Misez sur la location meublée pour booster votre rentabilité
Vous l’aurez compris, le marché immobilier berlinois offre de nombreux avantages aux investisseurs, mais la rentabilité reste plutôt faible puisque la hausse des loyers est réglementée.
Il vous reste donc une carte à jouer pour bénéficier des avantages du marché immobilier berlinois, sans les désagréments : tournez-vous vers la location meublée, car les loyers sont libres et votre rentabilité sera nettement meilleure. Vous bénéficierez d’une fiscalité toujours aussi attractive, car vous pourrez amortir 2 à 2,5 % du prix du bien (hors foncier) durant 40 ou 50 ans, ce qui aura pour conséquence d’abaisser le montant de vos revenus imposables. Vous serez également imposé en Allemagne selon une tranche allant de 15 à 42 %, mais vos revenus français n’étant pas pris en compte, le taux retenu restera relativement faible. Enfin, vous serez exonéré de CSG et de CRDS, et au bout de 10 ans, vous serez totalement exonéré d’impôt sur les plus-values.
Chiffres Clés
Si vous achetez un appartement de 150 000 € à Berlin, vous pourrez déduire 3 375 € par an grâce à l’amortissement qui vous sera accordé.
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