Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

La rentabilité est un concept essentiel pour évaluer la performance financière d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par l’acquisition, par rapport au coût total de l'opération : en d’autres termes, elle évalue la capacité de votre placement à générer des revenus. Plus précisément, la rentabilité compare les gains annuels engendrés par l’investissement au capital investi.

Pour calculer la rentabilité de votre investissement locatif, on va relever différents modes de calcul qui reflètent plus ou moins précisément la performance financière, et donc la viabilité de votre projet. Il faut d’abord tenir compte du coût total de l’opération, et donc du prix auquel vous avez acquis le logement ainsi que des frais annexes liés à l’acquisition. Ensuite, vous devez prendre en compte le loyer que vous fixez, afin de définir le montant que vous percevez par an. Si par exemple, vous définissez un loyer à 650 €/mois, vos gains annuels vont alors s’élever à 7 800 € annuels. Ensuite, l’objectif sera de déterminer le taux de rentabilité de votre investissement, qu’il s’agisse de la rentabilité brute, nette ou réelle, lesquelles tiennent compte de différents éléments.

La rentabilité brute est un indicateur simple qui fournit rapidement une idée de la performance financière d’un projet d'investissement locatif. Bien qu’il manque de précision, il peut servir de premier filtre pour évaluer la viabilité d'un investissement. Pour calculer la rentabilité brute, vous devez tout simplement diviser les loyers annuels par le prix d’acquisition du bien.

La formule permettant d’obtenir la rentabilité brute est simple à mettre en place : rentabilité brute = (loyer mensuel x 12) / prix du bien x 100.

Prenons un exemple concret : si vous achetez un studio à 145 000 €, et que vous appliquez un loyer de 650 € par mois, alors la rentabilité - brute - sera de 5,4 %.

En revanche, il est nécessaire de savoir que la rentabilité brute est en réalité incomplète, car elle ne tient pas compte de l’ensemble des coûts liés à l’acquisition (comme les frais de notaire et les travaux) ou des charges dont vous serez redevable pendant la durée de votre investissement. Il ne faut donc absolument pas baser une décision d’investissement sur la rentabilité brute.

Lorsque l’on souhaite affiner le mode de calcul de la rentabilité locative pour obtenir un résultat plus précis, on tient compte  du coût global de l’opération ainsi que des charges liées à l’investissement, et l'on calcule ainsi la rentabilité nette. Notez que la rentabilité nette demeure le critère le plus précis pour comparer entre eux différents projets d'investissement, indépendamment de votre profil et des choix que vous faites. À titre d'exemple, vous pouvez aussi bien décider de déléguer la gestion de votre bien ou de prendre une garantie loyers impayés. Or ces coûts opérationnels ne vont pas impacter la rentabilité nette du projet, laquelle est inhérente au projet lui-même.

Pour obtenir cet indicateur plus précis, il faut alors inclure dans l’investissement initial : 

• Les frais de notaire associés à l’acquisition de votre bien. Ils sont de 7 à 8 % pour un logement ancien, et de 2 à 3 % pour un logement neuf.
• Les frais de travaux et d'ameublement, car un studio peut nécessiter des travaux et d'être meublé avant d'être mis en location.
• Les frais d’agence ou de chasse immobilière.

Il faut également déduire de l’ensemble des loyers perçus par an les éléments suivants :

• Les charges locatives non récupérables, car seule une partie des charges liées au logement peut être récupérée auprès du locataire.
• La taxe foncière.

Le calcul à effectuer pour obtenir la rentabilité nette est alors : rentabilité nette = (loyer charges comprises - charges de copropriété - taxe foncière) / (prix du bien + frais d’agence et/ou de chasse + frais de notaire + travaux + ameublement).

Enfin, il est important de relever qu'une rentabilité plus importante est également synonyme d'un risque plus élevé. Cela signifie que les projets à très forte rentabilité ne sont pas forcément les meilleurs investissements. Chez Beanstock, la rentabilité nette des projets d’investissement est calculée en amont afin que vous puissiez investir avec le plus de précision possible. 

Si la rentabilité nette offre un aperçu au plus juste de la performance financière « théorique » de votre investissement, la rentabilité « réelle » va encore plus loin en se montrant encore plus précise. En effet, ce mode de calcul prend en compte notamment :

• Vos choix personnels en tant qu'investisseur, à savoir la délégation de la gestion locative à une agence immobilière, la souscription d'une garantie loyers impayés, le choix d'une assurance propriétaire non-occupant, le recours à un comptable, etc.
• Les imprévus, comme les périodes de vacance locative, des travaux imprévus dans l'appartement, des travaux imprévus dans la copropriété.
• Une augmentation des revenus, car il faut savoir que les loyers sont indexés sur l'IRL.

Ce niveau de rentabilité est donc délicat à évaluer précisément avant d'avoir investi. En revanche, il est possible de choisir des projets d'investissement pour lesquels la rentabilité réelle se rapproche au maximum de la rentabilité nette, pour davantage de clarté et de projection. Il est, par exemple, recommandé d'investir dans des zones à forte tension locative pour ne pas être confronté(e) à des périodes de vacance locative. Il est également conseillé de cibler des petites surfaces afin de limiter le coût des travaux imprévus, mais également pour bénéficier d'une petite quote-part et limiter ainsi les coûts liés à la copropriété. À ce titre, en investissant avec Beanstock, le niveau de loyer est garanti pour assurer une rentabilité constante.

Vous comprendrez que si un professionnel peut vous communiquer la rentabilité nette de votre investissement, vous pouvez affiner vous-même le calcul en intégrant certains éléments spécifiques à votre situation personnelle. Beanstock, spécialiste de l’investissement locatif, propose des projets avec un niveau de risque maîtrisé pour que votre rentabilité réelle s’approche au maximum de la rentabilité nette annoncée

Un autre indicateur qui mérite de retenir toute votre attention n'est autre que la rentabilité des capitaux investis. En effet, la rentabilité locative permet d'évaluer la performance financière d'un projet mais elle ne prend pas en compte le fait que vous financiez ce projet au moyen d'un emprunt bancaire ! Pour bien comprendre et appréhender la performance financière de l'épargne que vous investissez vous-même (soit votre apport, et l'éventuel effort d'épargne auquel vous consentez chaque mois), il vous faut vous intéresser à la rentabilité des capitaux investis. Et pour cause, c'est cet indicateur qu'il faut comparer à la rentabilité de l'épargne que vous placez dans un livret A ou dans une assurance-vie !

Outre la rentabilité, l'un des principaux avantages d'un investissement locatif, c'est l'effet de levier. Car en empruntant pour votre investissement, c'est la banque qui finance votre bien, et c'est le locataire qui rembourse une partie conséquente de votre crédit.