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L’investissement en nue-propriété : ce qu’il faut savoir avant de vous lancer

Acheter en nue-propriété offre de sérieuses garanties aux personnes qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux très intéressants.

L’investissement en nue-propriété : ce qu’il faut savoir avant de vous lancer

Sommaire

La nue-propriété : moins de droits et d’obligations

Investir dans un bien immobilier en nue-propriété vous rend uniquement propriétaire des murs. Vous n’avez en revanche pas le droit d’occuper les lieux, de les utiliser ou de les louer, toutes ces prérogatives revenant à l’usufruitier du bien. Le droit de propriété du logement, concrètement, fait donc l’objet d’un « démembrement » avec d’un côté le nu-propriétaire et, de l’autre, l’usufruitier. Ce démembrement a vocation à être temporaire, et à se conclure par un « remembrement », c’est-à-dire un transfert de la pleine et entière propriété du bien au nu-propriétaire. Une durée spécifique peut être précisée dans l’acte notarié (par exemple 10 ans, 15 ans…), mais le démembrement peut aussi prendre fin avec le décès de l’usufruitier (il s’agit alors d’un viager).

Bon à savoir

Pendant toute la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire n’a quasiment aucune obligation. Il doit, tout au plus, assurer le financement des travaux les plus lourds, soit essentiellement le gros œuvre.

Investir en nue-propriété : dans quels cas est-ce intéressant ?

Certains programmes immobiliers se spécialisent dans la vente de biens en nue-propriété. Une telle opération est bien sûr à déconseiller si vous attendez de votre bien des rentrées d’argent immédiates pour compenser le montant de l’investissement : seul l’usufruitier, en effet, peut louer le logement, et vous ne pourrez aucunement prétendre à une part des revenus fonciers générés.

L’investissement en nue-propriété s’adresse donc en priorité aux foyers disposant déjà d’un patrimoine confortable, qui leur permettra d’absorber cette charge supplémentaire pendant autant d’années que nécessaire (jusqu’à la fin de l’usufruit). Typiquement, l’idée peut séduire les personnes déjà propriétaires de leur résidence principale et qui envisagent de déménager au moment de leur départ à la retraite. En achetant un bien en nue-propriété largement à l’avance, elles réalisent alors des économies considérables. Même si le projet de déménagement est abandonné, le bien peut constituer plus tard un complément utile à leurs revenus, ou être revendu avec une belle plus-value.

Un coût à l’achat nettement réduit

Vous achetez un bien dont vous ne pourrez profiter d’aucune manière avant, au mieux, de nombreuses années. Il est donc parfaitement logique que le prix de vente fasse l’objet d’une ristourne importante. Dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, l’acheteur doit se montrer doublement vigilant : il lui faut bien sûr s’assurer, comme n’importe quel autre acquéreur, que la valeur estimée du bien immobilier n’est pas surévaluée, mais aussi vérifier que la décote liée à la durée de l’usufruit est suffisante. 

Chiffre clés

  • L’administration fiscale considère à titre indicatif qu’un usufruit d’une durée de dix ans doit s’imputer à 23 % sur le prix du bien.
  • Prenons un exemple : si un appartement est estimé à 337 000 €. L’acheteur et le vendeur s’entendront donc sur un prix de vente fixé à 77 % de cette somme, soit 259 000 €.

Une fiscalité avantageuse sous certaines conditions

Dans la plupart des cas, un investissement en nue-propriété ne se révèlera profitable que si deux conditions sont bien remplies : le nu-propriétaire doit déjà disposer de revenus fonciers par ailleurs (un autre bien immobilier mis en location, par exemple, ou des parts de SCPI), et l’usufruitier doit mettre le bien en location pendant la durée du démembrement.

Dans ces circonstances, en effet, le code des impôts autorise le nu-propriétaire à déduire de ses revenus fonciers les intérêts du prêt qu’il a souscrit pour acheter le bien. Pour autant, le nu-propriétaire n’a aucun moyen de contraindre l’usufruitier à louer si ce dernier ne le souhaite pas ! Pour limiter les risques, mieux vaut opter pour un bien immobilier vendu par son futur usufruitier, et déjà en cours de location.

Relativement pointu, l’achat en nue-propriété s’adresse aux investisseurs confirmés, qui peuvent y voir un puissant outil d’optimisation fiscale ou tout simplement une excellente manière de préparer leur retraite. Il nécessite impérativement une prise d’avis préalable auprès d’un notaire.

Bon à savoir

La valeur de la nue-propriété ne rentre pas dans l’assiette de calcul de l’impôt de solidarité sur la fortune. Une telle opération peut donc vous permettre de maintenir temporairement votre patrimoine sous le seuil d’imposition à l’ISF si jamais vous vous en approchez.

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