Pour transmettre une partie de votre patrimoine dans de bonnes conditions, vous avez la possibilité de démembrer votre propriété pour bénéficier d’une fiscalité allégée. Explications.
Un droit de propriété scindé en deux
Le principe du démembrement de propriété, à la fois simple et puissant, reste largement méconnu de nombreuses personnes qui pourraient pourtant en bénéficier. Il consiste, pour le propriétaire actuel d’un bien immobilier, à en céder la « nue-propriété » à son ou ses héritiers, en ne conservant que l’usufruit du logement. De cette manière, le nu-propriétaire acquiert dès maintenant la propriété formelle du bien tandis que le donateur et usufruitier, lui, conserve jusqu’à sa mort le droit de se servir librement du bien. Il a alors le choix entre l’habiter, ou le louer en percevant les revenus de cette location.
En bref, un excellent compromis pour une personne âgée qui n’aspire qu’à vivre en paix chez elle jusqu’à la fin de ses jours, mais qui souhaite cependant aménager avec intelligence sa future succession.
Plus vous êtes jeunes, plus la fiscalité est basse
L’acte de démembrement fait l’objet d’une taxation adoucie par rapport à une succession classique, puisque seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte. Le taux appliqué sera d’autant plus avantageux que le donateur est jeune. Le bien sera ainsi taxé sur la base d'une assiette de :
- 80 % si le donateur est âgé entre 81 et 91 ans,
- 60 % pour un donateur de moins de 71 ans.
- 50 % pour un donateur de moins de 61 ans,
Dans tous les cas, la mort de l’usufruitier entraîne logiquement une propriété pleine et entière pour l’ancien nu-propriétaire, et ne fait l’objet d’aucune taxation supplémentaire.
L'exemple d'une succession planifiée
Madame Sidonie R, âgée de 70 ans, possède à Annecy un T2 mis en location pour la somme de 540 € par mois et estimé à 135 000 €. Afin de planifier la succession en faveur de son fils unique, elle lui transmet par acte notarié la nue-propriété du logement. Les droits de donation seront calculés sur une assiette de seulement 78 000 €. Un an plus tard seulement, cette assiette aurait été de 91 000 €.
idéal pour un bien locatif plutôt que pour une résidence principale
Aussi intéressant soit-il, le démembrement ne peut et ne doit pas être utilisé abusivement, et notamment pour une partie de votre patrimoine dont vous ne souhaiteriez pas vous séparer pour l’instant (toute donation est irréversible). C’est notamment la raison pour laquelle la démarche est davantage recommandée pour un bien locatif plutôt que pour une résidence principale. Enfin, et même si l’entente entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est cordiale, mieux vaut accompagner l’acte de démembrement d’une convention, signée devant le notaire, pour répartir les charges liées au bien (entretien courant et taxe d’habitation pour l’usufruitier, travaux lourds et taxe foncière pour le nu-propriétaire, etc…).
Les points clés à retenir
- Le démembrement permet un transfert de propriété aux héritiers avant la succession.
- La fiscalité est d’autant plus avantageuse que le donateur est jeune.
- L’acte est signé devant notaire et doit s’accompagner d’une convention précise.
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