Après 10 années de bons et loyaux services, le Pinel s’est éteint fin décembre 2024, sans alternative de remplacement. Pour la première fois depuis 40 ans, il n’y a pas de politique de soutien en faveur de l’investissement locatif dans le neuf en France. Enfin, pas tout à fait… Depuis peu, une solution novatrice permet aux particuliers d'acquérir un bien immobilier à coût réduit, et de profiter d'une réduction de la charge fiscale sous forme de crédit d’impôt. Il s’agit de l’investissement en LLI, désormais accessible aux particuliers. Voilà tout ce qu’il faut savoir pour investir sereinement…
Le LLI… Mais qu’est-ce que c’est ?
Le LLI ou Logement Locatif Intermédiaire est à l’origine un dispositif créé par l’État en 2014, pour répondre au besoin de logement des classes moyennes ne pouvant prétendre au parc social de type HLM, et rencontrant des difficultés à se loger dans le parc privé classique en raison de loyers élevés.
Jusqu’à la loi de finances pour 2024, l’investissement en logement locatif intermédiaire était uniquement destiné aux institutionnels (bailleurs sociaux, compagnies d’assurance, etc.). Mais très récemment, Greencity Immobilier a révélé cette évolution législative qui rend le LLI accessible aux particuliers qui souhaitent investir dans le neuf, via une personne morale (généralement une SCI). Une formidable solution de rechange pour les investisseurs français, aujourd’hui orphelins du Pinel.
Le saviez-vous ?
Les logements intermédiaires sont destinés à un public de locataires (ménages actifs, familles monoparentales, seniors, etc.), souhaitant s’installer dans les grandes villes, proches des bassins d’emplois, où la demande locative est plus forte que l’offre de logements. La solution LLI permet aussi une plus grande mixité sociale, au sein de l’habitat collectif.
Investir en LLI : quels avantages pour les investisseurs ?
L’investissement en LLI offre aux particuliers investisseurs de très nombreux avantages. Il permet de se constituer un patrimoine immobilier (bénéficiant de localisations de premier choix) à transmettre à ses enfants. C’est aussi un excellent moyen de générer des revenus complémentaires et d’anticiper sa future retraite. De plus, l’investissement en LLI :
- Assure un prix d’acquisition inférieur au prix du marché (de 15 à 18 % par rapport à 2024), grâce notamment à une TVA réduite à 10 %, au lieu de 20 % ;
- offre un avantage fiscal sous la forme d’un crédit d’impôt sur la taxe foncière, pendant une période maximale de 20 ans ;
- assure des loyers confortables (équivalents aux loyers Pinel) dans des zones à forte demande locative ;
- permet des rendements optimisés sur le moyen/long terme.
Les conditions d’investissement à observer
Comme pour le Pinel, l’investissement en LLI suppose le respect de conditions strictes mais simples, encadrées par la loi. Ces critères, à respecter garantissent l’objet premier du logement locatif intermédiaire, à savoir, la création de logements abordables pour répondre à la crise du marché locatif dans les zones tendues.
Quelles sont ces conditions ?
- La mise en location du bien pendant une durée minimale de 15 ans. À noter : la possibilité de bénéficier du crédit d’impôt sur la taxe foncière est possible durant 20 ans (maximisation de l’avantage fiscal).
- La nécessité de faire l’acquisition du bien via une personne morale. L’investisseur ne peut donc pas acheter en nom propre.
- La nécessité d’acheter dans des zones géographiques éligibles (zones tendues A, A bis, et B1).
- Le respect de certains plafonds de loyers et des plafonds de ressources des résidents locataires.
Attention ! Le non-respect d’une de ces conditions, comme l’interruption de la durée minimale de location, peut avoir pour effet la remise en cause de l’avantage fiscal octroyé.
La SCI, un véhicule juridique particulièrement adapté
Investir en LLI suppose la création d’une personne morale : c’est une des conditions préalables. La SCI (société civile immobilière) semble être la réponse la plus adaptée pour investir en logement locatif intermédiaire. Lorsqu'elle est soumise à l’impôt sur le revenu (SCI à l'IR), son fonctionnement est relativement simple. De plus, la SCI facilite la transmission du patrimoine, préserve l’héritage, et est avantageuse fiscalement (optimisation fiscale, etc.).
Le LLI avec un promoteur immobilier indépendant
Pour la petite histoire, l’opportunité d’investissement en LLI pour les particuliers a été vulgarisée par le promoteur immobilier résidentiel GreenCity, suite à la modification apportée par la loi de finances de 2024. « GreenCity Immobilier a donc transmis en juin 2024, une demande de rescrit auprès de la Direction Générale des Finances Publiques, et a reçu une réponse favorable de l’administration publique, validant tous les points essentiels de sa solution LLI. ». Aujourd’hui, en tant qu’initiateur et leader du LLI, le promoteur propose sa solution sur tout le territoire français et de nombreux programmes neufs sont déjà éligibles en 2025.
Comment investir en LLI ?
GreenCity Immobilier promet un parcours simplifié et digitalisé pour investir en LLI. Les différentes étapes au nombre de 6 consistent en : la réservation du bien idéal présentant le meilleur équilibre investissement/rentabilité, jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire, en passant par la création de la SCI. Le promoteur propose de se charger des formalités de création de la société et il accompagne les investisseurs lors de la rédaction des statuts, afin de simplifier encore davantage le processus.
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