Prospère, étudiante... Si vous voulez réaliser un investissement locatif dans une grande ville de l’Hexagone, Bordeaux a tout de la candidate idéale. Nous faisons le point sur les atouts de la cité girondine, les prix et les points de vigilance.
Dynamisme, cadre de vie… Bordeaux a tout pour plaire !
Les raisons d’investir à Bordeaux sont multiples. Longtemps surnommée « La Belle Endormie », Bordeaux est aujourd’hui une ville très prospère. Son économie est diversifiée, avec plus de 100 000 entreprises spécialisées dans l'aéronautique, la construction, le commerce, l'enseignement ou encore la santé…, sans parler de la viticulture et de la gastronomie, qui font la renommée de la ville à l’international. Ce dynamisme attire les actifs, qui souhaitent profiter d’un cadre de vie exceptionnel. À moins de 50 kilomètres de la côte atlantique, la cité girondine dispose d’un important patrimoine culturel et architectural. La capitale mondiale du vin est également une grande ville étudiante, avec plus de 100 000 étudiants vivant sur le territoire de Bordeaux Métropole. À Bordeaux, la population augmente et compte désormais plus de 260 000 habitants. Une aubaine pour les investisseurs immobiliers, puisqu’une hausse de la population génère plus de demande sur le marché locatif. Pour investir à Bordeaux, il faut compter 4 594 €/m² en moyenne, d’après les prix de SeLoger. Les prix commencent à 3 017 €/m² et varient selon le quartier et le type de bien. Pour une maison, le prix moyen s’élève à 5 188 €/m² alors qu’il atteint 4 410 €/m² pour un appartement.
Avec 150 parcs et espaces naturels, Bordeaux est une ville verte.
Quels sont les prix de vente et les loyers à Bordeaux ?
À Bordeaux, le prix de vente moyen peut varier sensiblement d’un secteur à l’autre. Hôtel de Ville est le quartier où les prix de vente sont les plus élevés, à 5 472 €/m² en moyenne. Il est suivi par le quartier Grand Parc–Chartrons – Paul Doumer (5 237 €/m²) et par Saint-Bruno–Saint-Augustin (4 892 €/m²). Juste derrière le top 3, nous retrouvons le quartier Capucins-Victoire, où le prix de vente moyen s’élève à 4 803 €/m². Investir dans ce quartier réputé pour sa vie nocturne animée, sa bonne desserte par les transports et ses nombreux restaurants peut être judicieux, puisqu’il s’agit du plus prisé par les locataires bordelais, d’après une étude récente basée sur les datas de SeLoger. Dans les secteurs périphériques de Bordeaux, les prix de vente sont compris entre 4 400 €/m² et un peu plus de 4 600 €/m² : 4 628 €/m² à Caudéran, 4 512 €/m² à Le Lac – Bacalan, 4 430 €/m² à la Bastide et 4 411 €/m² à Saint-Jean–Belcier–Carle Vernet–Albert 1er. Du côté des loyers bordelais, ils s’élèvent à 16 €/m² en moyenne. Ils sont compris entre 17 €/m² dans les quartiers de l’hypercentre et 15 €/m² dans les secteurs périphériques. Dans le quartier favori des locataires (Capucins-Victoire), ils atteignent 16 €/m² en moyenne, soit une rentabilité annuelle moyenne d’environ 4 %.
Investir à Bordeaux : comment fixer son loyer ?
Si investir à Bordeaux a tout d’un bon plan, il est important de savoir que les loyers bordelais sont encadrés depuis le 15 juillet 2022. Autrement dit, vous ne pourrez pas appliquer un loyer dépassant le montant du loyer de référence majoré, variant en fonction du type de location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de l’année de construction du bien. Pour vous aider à appliquer un loyer conforme à la réglementation, un simulateur mis en place par Bordeaux Métropole permet de connaître les loyers de référence applicables pour chaque logement. Sachez que vous pouvez appliquer un complément de loyer, si votre logement présente des caractéristiques exceptionnelles de confort ou de localisation. Vous ne pourrez toutefois pas réclamer de complément de loyer dans les cas suivants : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs, classement F et G au DPE, fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, vis-à-vis à moins de 10 mètres, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur du logement, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée ou mauvaise exposition de la pièce principale.
À Bordeaux, le rendement locatif moyen dépasse 4 %.
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