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Le locataire quitte le logement : pouvez-vous augmenter le loyer ?

Le locataire quitte le logement : pouvez-vous augmenter le loyer ?

Un décret paru pendant l'été 2019 a durci les conditions de revalorisation des loyers lors des relocations dans les zones tendues. L’augmentation des loyers dans ces secteurs est donc encadrée mais comporte néanmoins quelques exceptions.

Le loyer est encadré en zone tendue lors d’une relocation

Dans les grandes villes et agglomérations dans lesquelles la demande est supérieure à l’offre, on parle de « zone tendue » depuis quelques années maintenant. Dans ces zones tendues, le loyer est encadré lors d’une relocation, c’est-à-dire lorsqu’un locataire quitte le logement et que le propriétaire loue à un nouveau locataire. D'après le décret publié le 26 juillet 2019, cela signifie que le propriétaire ne peut fixer le loyer librement au nouveau locataire, et ce dispositif court au moins jusqu’à l’été 2020. Concrètement, la revalorisation du loyer est plafonnée à la variation de l’indice IRL entre la date de la fixation du dernier loyer et celle de la signature du nouveau bail. Mais notez que si le propriétaire avait déjà revalorisé le loyer moins de 12 mois avant la conclusion du nouveau contrat, il lui sera interdit d’appliquer une hausse du loyer.

La fixation du loyer reste en revanche libre pour les logements suivants

  • Les logements loués pour la première fois.
  • Les logements inoccupés depuis plus de 18 mois.
  • Les logements ayant fait l’objet de travaux d’amélioration, d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer hors charges.
Bon à savoir

En dehors des zones tendues, la revalorisation du loyer à la relocation reste entièrement libre : les propriétaires peuvent donc augmenter le loyer comme bon leur semble, que ce soit lors de la première mise en location et entre deux locataires.

Quels sont les propriétaires et les logements concernés ?

Les propriétaire bailleurs qui sont concernés par l’encadrement des loyers à la relocation sont ceux qui mettent en location un bien situé dans l’une des 28 agglomérations en zone tendue qui ont fait l’objet d’un décret le 10 mai 2013. Cela concerne aussi bien les logements loués vides que les logements loués meublés, mais toujours ceux qui sont loués à titre de résidence principale.

Notez que deux cas de figure permettent d’appliquer une augmentation du loyer à la relocation, même dans les zones tendues :

  1. Si le propriétaire a fait réaliser des travaux d’amélioration depuis la dernière location, et que leur montant est supérieur à 50 % du dernier loyer annuel. Dans ce cas, il peut appliquer une hausse qui ne devra pas excéder 15 % du coût réel des travaux.
  2. Si le dernier loyer appliqué au dernier locataire était manifestement sous-évalué, le propriétaire peut là encore appliquer une hausse du loyer.

Le décret publié le 26 juillet 2019 a introduit une nouveauté dans le cadre de la loi Alur. En effet, à partir du 1er janvier 2020, le propriétaire ne pourra réviser le loyer dans le cas de travaux d’amélioration et dans le cas d’un loyer sous-évalué qu’à la condition que la consommation en énergie primaire du logement à l’issue des travaux soit inférieur à 331 kWh/m² et par an : cela correspondra à une étiquette énergie E au maximum.

Bon à savoir

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