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Encadrement des loyers : que faire si votre loyer est trop élevé ?

Encadrement des loyers : que faire si votre loyer est trop élevé ?

Après avoir été mis en place une première fois, puis annulé, l'encadrement des loyers est de retour à Paris depuis le 1er juillet 2019. Tous les nouveaux contrats de location, conclus ou renouvelés, sont concernés. Comment savoir si son loyer respecte les plafonds en vigueur ?

Comment être sûr que son loyer est trop cher ?

Dispositif visant à limiter les prix abusifs de certains logements parisiens, l’encadrement des loyers, mis en place une première fois en 2015, avant d’être annulé en 2017, a fait son grand retour à Paris le 1er juillet, pour une expérimentation qui doit durer 5 ans, soit jusqu’en 2023. Les propriétaires doivent fixer leur loyer en se conformant au loyer de référence, fixé par arrêté du Préfet. Les plafonds varient selon le quartier (80 quartiers regroupés en 14 zones), le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces et la date de construction de l’immeuble. Trois types de loyers de référence sont fixés : un loyer de référence, un loyer minoré (loyer de référence - 30 %) et un loyer majoré (loyer de référence + 20 %). Le loyer (hors charges) demandé par le propriétaire ne peut pas être supérieur au loyer de référence majoré. Pour que les locataires puissent vérifier que leur loyer respecte les plafonds, la Préfecture de Paris a mis en place un site Internet dédié. Le locataire doit préciser certaines informations (nombre de pièces, construction de l’immeuble, adresse…) pour découvrir la fourchette de prix que le propriétaire doit respecter pour fixer son loyer.

LES LOCATIONS MEUBLÉES : UN CAS À PART

Une majoration forfaitaire de 13 % est appliquée sur le loyer de référence hors charges d’une location meublée.

Ma location est-elle soumise à l'encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers concerne tous les logements parisiens mis en location pour la première fois, ou dont le bail est renouvelé. Il s’applique également en cas de changement de locataire après 1er juillet 2019. Les baux en cours, les reconductions tacites et les contrats de location qui ont été signés jusqu'au 30 juin 2019 ne sont pas concernés. L’encadrement des loyers ne s’applique qu’aux logements loués à titre de résidence principale. Il peut s’agir d’un bail de location vide de 3 ans, d’un bail de location meublée d’un an, d’un bail étudiant de 9 mois ou encore d’un bail mobilité. En cas de changement de locataire, le loyer ne peut être supérieur à celui du locataire précédent ou au loyer de référence majoré. Si le loyer n’a pas été révisé depuis au moins 12 mois, il pourra tout de même être révisé sans dépasser l’indice de référence des loyers (IRL). En cas d’importants travaux d’amélioration ou de mise en conformité, le loyer peut être augmenté jusqu’à 15 % du coût des travaux, dans la limite du loyer de référence majoré. Le montant des travaux doit toutefois être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyers et l’augmentation ne peut être supérieure à 7,5 % du loyer annuel.

Bon à savoir

En cas de renouvellement de bail, si le propriétaire souhaite réévaluer le loyer, il doit le proposer au locataire au moins 6 mois avant le terme du contrat.

Quelle procédure pour faire baisser son loyer ?

Si le locataire a signé son bail de location après le 1er juillet 2019 et qu’il se rend compte que son loyer dépasse la fourchette de prix réglementaire, il peut saisir la préfecture, qui contactera ensuite le propriétaire. Le préfet de Paris peut lui demander de mettre le bail en conformité et de procéder à la restitution des trop-perçus au locataire, dans un délai de 2 mois. Le propriétaire est informé des sanctions qu’il encourt et des modalités de recours. Il dispose alors d’un mois pour répondre au préfet et lui faire part de ses observations. Si la mise en demeure reste infructueuse, le préfet peut prononcer une amende à l’encontre du propriétaire. Cette amende peut atteindre 5 000 € si le propriétaire est une personne physique et jusqu'à 15 000 € si le propriétaire est une personne morale. Si les baux de location signés avant le 1er juillet ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers, rien n’empêche les locataires de se rapprocher de leur propriétaire pour négocier une baisse du loyer en cours de bail. Si le propriétaire refuse, le locataire peut décider de mettre fin au contrat. Le propriétaire devra alors respecter l’encadrement des loyers pour la location suivante.

LE COMPLÉMENT DE LOYER, KÉSAKO ?

Le propriétaire peut justifier un loyer supérieur au loyer de référence majoré s’il prouve que son bien dispose de caractéristiques de localisation ou de confort remarquables. Dans ce cas, un « complément de loyer » peut être appliqué.