Après de multiples rebondissements, l'encadrement des loyers a finalement fait son grand retour dans la capitale le 1er juillet 2019. Tous les nouveaux contrats de location sont concernés. Alors, comment fixer son loyer à Paris ?
A Paris, les loyers sont de nouveau encadrés
Appliqué entre 2015 et 2017, puis annulé par la justice, l’encadrement des loyers est de nouveau mis en place à Paris, depuis le 1er juillet 2019. L’expérimentation doit durer 5 ans, soit jusqu’en 2023, comme prévu par la loi Elan (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique). L’encadrement des loyers concerne tous les nouveaux contrats de location signés dans la capitale. Les propriétaires parisiens doivent désormais fixer le loyer de leur bien en se conformant au loyer de référence, calculé par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) et fixé par arrêté du Préfet. Les plafonds, fixés annuellement, varient selon le quartier (80 quartiers regroupés en 14 zones), le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces et la date de construction de l’immeuble. Trois types de loyers de référence sont fixés : un loyer de référence, un loyer minoré (équivalent au loyer de référence - 30 %) et un loyer majoré (équivalent au loyer de référence + 20 %). Le loyer (hors charges) demandé par le propriétaire ne peut pas être supérieur au loyer de référence majoré.
PEUT-ON APPLIQUER UN COMPLÉMENT DE LOYER ?
Le loyer de référence majoré peut être augmenté d’un complément de loyer pour les biens justifiant de caractéristiques remarquables (emplacement, vue…) non prises en compte dans le calcul des loyers de référence.
Comment fixer son loyer en cas de changement de locataire ?
Les règles de l’encadrement des loyers ne sont pas les mêmes selon qu’il s’agit d’une première location, d’un changement de locataire, d’un renouvellement de bail ou encore en cas de travaux. Entre deux locataires successifs, le propriétaire ne peut mettre en place un loyer supérieur à celui du locataire précédent ou supérieur au loyer de référence majoré. Néanmoins, si le loyer n’a pas été révisé depuis au moins 12 mois, il pourra être révisé sans dépasser l’indice de référence des loyers (IRL), publié chaque année par l’INSEE. Si le propriétaire a effectué d’importants travaux d’amélioration ou de mise en conformité, il peut effectuer une augmentation du loyer annuelle équivalente à 15 % du coût des travaux, dans la limite du loyer de référence majoré. Le montant des travaux doit toutefois être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyers et l’augmentation ne peut être supérieure à 7,5 % du loyer sur l’année. Dans le cas d’un renouvellement de bail, si le propriétaire souhaite réévaluer le loyer, il doit le proposer au locataire au moins 6 mois avant le terme du contrat.
Pour les logements meublés, une majoration forfaitaire de 13 % est appliquée sur le loyer de référence hors charges.
Quels sont les logements concernés par l'encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers concerne les logements parisiens mis en location pour la première fois, ou dont le bail est renouvelé ou encore en cas de changement de locataire après 1er juillet 2019. Les baux en cours, les reconductions tacites et les contrats de location qui ont été signés jusqu'au 30 juin 2019 ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers. Précisons que l’encadrement des loyers ne s’applique qu’aux logements loués à titre de résidence principale. Il peut s’agir d’un bail de location vide de 3 ans, d’un bail de location meublée d’un an, d’un bail étudiant de 9 mois ou encore d’un bail mobilité. Si le propriétaire parisien ne respecte pas le loyer de référence majoré, il risque une amende. Cette sanction a été prévue par la loi Elan. Le montant de l’amende peut atteindre 5 000 € si le propriétaire est une personne physique et jusqu'à 15 000 € si le propriétaire est une personne morale. Pour faciliter les recours, le préfet peut administrer directement cette amende et demander au propriétaire de remettre son loyer à niveau et de rembourser les trop perçus au locataire.
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