Tout savoir sur l'encadrement des loyers à Bordeaux

À Bordeaux, l’encadrement des loyers prévu par la loi ELAN est en vigueur depuis le 15 juillet 2022. Les loyers appliqués par les bailleurs bordelais ne doivent donc pas dépasser le loyer de référence majoré, qui varie selon le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces du logement loué, l’année de construction et la localisation.

Ce dispositif expérimental, mis en place pour lutter contre les hausses de loyer excessives et préserver le pouvoir d’achat des locataires, concerne tous les biens immobiliers, dont les baux de location ont été signés à partir du 15 juillet 2022, qu’ils soient loués vides ou meublés. Il s’applique également aux nouveaux emménagements (relocations et premières locations), aux baux mobilité et aux renouvellements de bail.

En revanche, les baux en cours, les reconductions tacites, les logements conventionnés APL, les biens soumis à la loi de 1948, les logements HLM, les locations de tourisme et les logements meublés situés dans certaines résidences services ne sont pas concernés par le dispositif.

À Bordeaux, l’encadrement des loyers concerne uniquement les quartiers de Bordeaux intra-muros. Quatre secteurs géographiques, reflétant les disparités de la ville, servent de base pour fixer les loyers de référence qui s’appliquent aux logements bordelais.

La zone 1 représente les quartiers huppés où les loyers sont les plus élevés (quartier historique) et la zone 4 englobe des quartiers populaires avec des niveaux de loyer moins élevés.

Un arrêté préfectoral définit chaque année trois niveaux de loyer de référence (hors charges) pour chaque catégorie de logement : 

• un loyer de référence correspondant au loyer médian,
• un loyer de référence majoré (supérieur de 20 % au loyer de référence),
• un loyer de référence minoré (inférieur de 30 % au loyer de référence).

Comme vu précédemment, le loyer appliqué par le propriétaire du logement ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Le loyer de référence minoré, quant à lui, est seulement utile en cas d’action en réévaluation, au moment d’un renouvellement de bail.

Un simulateur mis en place par la métropole de Bordeaux permet de connaître les loyers de référence applicables pour chaque logement. Le bailleur doit avoir identifié préalablement :

• la localisation exacte du logement,
• la date de construction de l’immeuble,
• le nombre de pièces,
• le type de location (location nue ou meublée).

Précisons qu’un complément de loyer peut être appliqué, si le logement loué à Bordeaux présente des caractéristiques le justifiant (confort, localisation, etc.).

Certains contextes particuliers permettent au bailleur d’appliquer un complément de loyer, permettant d’outrepasser le loyer de référence majoré réglementaire. Le logement concerné doit présenter des caractéristiques exceptionnelles qui ne sont pas déjà prises en compte dans le calcul du loyer de référence, comme une localisation premium ou un niveau de confort supérieur aux autres logements du secteur, de la même catégorie.

Dans le bail, doivent figurer certaines informations dont la justification du complément de loyer, ainsi que son montant.

Aucun complément de loyer ne peut être appliqué, si le logement présente les caractéristiques suivantes :

• des sanitaires sur le palier,
• des problèmes d’humidité sur certains murs,
• un classement F ou G au DPE,
• des ouvertures laissant anormalement passer l’air, hors grille de ventilation,
• un vis-à-vis à moins de 10 mètres,
• des infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur du logement,
• des problèmes d’évacuation d’eau survenus au cours des 3 derniers mois,
• une installation électrique en mauvais état,
• une mauvaise exposition de la pièce principale.

Il peut arriver que le propriétaire et le locataire ne soient pas d’accord sur le montant de loyer appliqué. Dans ce cas, la saisine de la commission départementale de conciliation peut se prononcer et apporter une réponse pour tenter de régler le conflit. C’est une action préalable avant de porter l’affaire devant les tribunaux. Pour une contestation du complément de loyer, le locataire a trois mois pour agir devant la commission de conciliation.

Que risque le propriétaire en cas de non-respect des plafonds ? Plusieurs sanctions sont prévues en fonction du type d’infraction. De façon générale, l’amende réclamée au bailleur peut atteindre jusqu’à 15 000 euros (pour une personne morale). Le tribunal peut également exiger le remboursement des trop-perçus.

Vous souhaitez investir dans l’immobilier à Bordeaux ? La belle endormie – désormais bien réveillée – présente un prix de vente moyen de 4 468 €/m² (tous types de biens confondus), au 1^er juillet 2026. Néanmoins, les prix de vente varient sensiblement d’un quartier à l’autre. 

Le quartier Hôtel de Ville / Quinconces est le plus coté, avec un prix moyen de 5 369 €/m², suivi par le quartier Chartrons / Grand-Parc, où il faut compter 4 884 €/m² pour acheter un bien immobilier. Sur la troisième marche du podium, nous retrouvons Saint-Bruno / Saint-Victor, avec un prix moyen de 4 748 €/m². 

Dans d’autres quartiers de Bordeaux, les prix de vente sont compris entre 3 400 €/m² et 4 500 €/m² : 

• Villa Primerose / Parc Bordelais / Caudéran : 4 490 €/m², 
• Bacalan : 3 444 €/m²,
• La Bastide : 4 129 €/m²,
• Gare Saint-Jean : 4 104 €/m².

Du côté des loyers bordelais, ils s’élèvent à 16,7 €/m² en moyenne (tous types de biens confondus). Ils sont compris entre 18 €/m² dans les quartiers de l’hypercentre et 15 €/m² dans les secteurs périphériques. Dans le quartier chouchou des locataires (Capucins – Victoire), ils atteignent 17 €/m², en moyenne.